了解一下,提前还贷潮的好处.....

热点资讯2023-02-10 16:35:59智慧百科

了解一下,提前还贷潮的好处.....


文/竹林

(识局微信公共账号zhijuzk)

大概是从去年年底开始,同样承受了三年疫情影响的房地产市场逐步被松绑,各地“因城施策”出台各种针对房地产的刺激政策,银行方面也逐步地降低利率,加快贷款审批进度。各种政策的力度可谓空前,但是三年的疫情影响实在是过于强大,需求端疲软,再多的刺激刺激政策要发挥效力也需要时间。

现在银行希望越多的贷款越好,但是人们却更愿意省钱了。据公开数据,2022年居民存款增加额接近18万亿元,而这些存款又分活期存款和定期及其他存款,这两项数据分别增加了4.09万亿元和13.74万亿元,涨幅则分别为12%和20%。由此可见,越来越多的人开始增加储蓄,以此来对冲未来可能的风险需求。

前几年房地产火爆的时候,对于房贷的需求很多,银行在这种时候却因各种原因收紧放款,即使是放款也是增加了审批周期。一般公积金贷款审批周期两三个月,商贷应该在一个月左右,但是需求端火爆,贷款收紧的2021年,商贷审批周期甚至达到6个月左右。

现在看来,这种对于房地产的干预,一定程度上确实可以防止市场过热,但是也不免会误伤很多刚需,包括一套房刚需以及改善型住房的刚需。不但审批放款慢,而且利率高,在前几年买房的人们,很多利率在5%以上,当时的基准利率是4.9%,但是这个利率的享受条件是一套房刚需,当时的收紧政策对于一套房刚需也要在基准利率基础上上浮。这就导致现在现在房贷利率大幅下调的环境下,非常多的前期居民房贷利率偏高。

不用说上浮太高的例子,就以5%来看,对比现在普遍4%以下的利率,有的地方甚至在3.8%以下,这个利差每年就有1%甚至超过2%,这样一对比就非常明显了,现在银行一年期长期定期存款利率大多在2%以下,货币基金的年化收益率也在2%左右。这就相当于,对比当前的利率贷款者在额外承担一个一年期存款利率的利差,要多付给银行1%到2%甚至更高点的利息。银行贷款数额较大,假设贷款一百万元,一年要多付的利息就在一两万,再考虑到房贷的剩余时间年限,假设还剩余15年,那么整个还款周期内要多承担的利息大概在20万左右,这个数额的钱足够买一辆不错的汽车了。

这个简单的帐所有人都会算,都会对比。当前利率的降低,让人们终于看到了提前还贷的好处,由此我们也看到各种新闻报道,越来越多的人开始提前还贷,即便是不是一次还清,还个几万,甚至一万两万,每年节省的利息也够普通家庭一个月的水电费了。

普通人能看到的好处,作为专业金融机构的银行更能看到。于是就出现了提前还贷预约,提前还贷关闭线上申请渠道,要现场预约,预约提前还贷还要审批,还要看额度等等奇葩的操作。难怪很多人感叹,作为欠钱的人,我提前还钱给你,你还不收?在这里只能说一句,在利率普遍走低的大环境下,银行也需要挣钱啊,房贷5%对于银行来说是多么优质的资源啊,怎么可能轻易放弃呢?为了多挣钱,脸面算什么呢?

关于提前还贷这件事,相信所有的贷款合同都会有相关规定,有极少数的霸王条款或许会规定提前还贷收取违约金,但是以笔者所了解到的大多数情况来看,提前还贷仅仅是合同里规定的一个正常操作,最多是需要提前一个月预约,所谓预约,其实也没什么用,银行预约要做什么呢?你说你大额提现要预约,银行或需要提前准备大笔现金,而调动大额现金还需要武装押运等等,这需要时间很容易理解。还个贷款,银行就是正常输入一笔入账的事情,所谓的预约只能被理解为银行想多挣一个月的利息。

曾几何时,房地产市场大热,我正好在那一年照例去银行预约提前还贷,银行电话那头直接给说,现在不用预约了,随时过来还贷。那是银行需要额度贷给更多的贷款者的时候。由此可见,所谓的预约啦,流程啦,额度啦,都以银行是否需要这笔钱入账为考量。如果银行有了这笔钱可以贷给更多的人,那么对银行来说就无所谓,随时还款都是欢迎的。而现在呢,前期利率站岗的人们可以为银行带来更加高的利息收益,你急着提前还贷,银行面对这种“薅羊毛”的需求,怎能不挣扎一下呢?

银行这时候也难啊,虽然存款利率降了,但是放贷款却难了,要千方百计保住存量贷款也好理解。但是法治社会,一切都要以法律为准绳,如果合同里规定了提前贷款的条款,而且有规定具体的操作方式,那么银行就不应该以任何方式来阻挠。现在已经有不少提前还贷的人有了应对方式—投诉,国家的金融监管部门就是法律法规以及市场公正公平的维护者,金融行业的监管部门是银保监会,不少人已经开始请监管者来维护自身权益了。

最后还是要多说几句,现在利率低了,人们切切实实看到了这其中的差异,其实在利率普遍高的的时候,提前还贷的事情也是有的。长期以来有一个巨大的误区,就是非常多的人认为房贷前期人们归还的大部分是利息,到了后期大部分是本金,还款好多年之后,提前还贷不划算了,其实不然。判断是否要提前还贷的原则只有一个,就是自己所能达到的收益率能否大于房贷的年化利率

比如你手握十万元资金,每年能挣个10%的收益,能通过自己的方式让资金增值10%,这肯定远大于房贷利率,或者说先进有急用,无法提前还贷的,这两种情况当然就无须考虑提前还贷。反之,现在无论是存款还是基金,收益率很可能每年不会大于房贷,那么这时候提前还贷就是划算的,哪怕剩下最后一个月,你能提前还贷,理论上也比拿在自己手里划算。

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