内地扎堆提前还房贷 香港提早还款会被“罚钱”?

热点资讯2023-02-06 14:56:38智慧百科

内地扎堆提前还房贷 香港提早还款会被“罚钱”?


目前,内地出现扎推还房贷的现象,而随着近日美联储继续加息,香港人供楼的负担也随之加重。 有供楼人手里有余钱,想提前还贷减轻利息负担,不过,在香港为了保障银行收入,银行会为按揭订立罚息期,如果业主在罚息期间提前还款,便要另外缴交手续费,以补偿银行因为提早收到贷款而损失的利息。


图:香港商报

提前还房贷冲上热搜

这段时间,提前还房贷冲上了热搜。

“我在去年年底预约了提前还贷,当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过,我打电话问银行,说是去年10月的申请还没处理完呢,我估计要排到4月。”和上述人士一样,最近不少想要提前还房贷的买房人都陷入了“线上预约不到,线下让等消息”的死胡同里,焦急不已。

事实上,2023年初的这波“提前还贷潮”并非新鲜事,从2022年起热度便逐渐走高。

“2022年之前没有过这么多人提前还贷,2021年下半年银行的贷款额度甚至还不够用呢。”一位商业银行贷款部门人士表示,这两年“房住不炒”的属性愈发明显,房子增值慢了、少了,提前还贷成了一种减少利息的理财办法。

近期房贷利率的调整也是重要触发因素。自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来,截至1月31日,贝壳研究院监测的103个城市中,首套房贷利率低于4.1%的城市共30个,部分城市房贷利率已迈入“3时代”。

“一方面由于此前贷款的利息较高,购房者希望通过提前还贷来降低成本;另一方面则是2022年投资理财收益波动较大且远不及预期,房贷和投资理财之间收益倒挂,让一些购房者产生了提前还贷的愿望。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为。


图:香港商报

提前还贷真的利大于弊吗?

伴随着多地频繁调整首套房贷款利率,房贷进入低利率区间,不少贷款买房人开始考虑提前还款。“提前还房贷”为何能屡掀高潮?又是否真的合适?

“对个人来说,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然,还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”招联金融首席研究员董希淼说。

中原地产首席分析师张大伟分析指出,近年来,部分居民收入不稳定性增大,对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力,降低住房消费负担。与此同时,2022年以来,我国股票、基金等价格大幅度下行,一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。普通居民投资收益下降明显,风险偏好趋于保守,故将原来用于投资的部分资金用于提前还贷。

但对于银行来说,大量的提前还贷则会造成不小的业务压力。博通分析金融行业资深分析师王蓬博表示:个人按揭贷款是银行核心优质资产,大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润,因此不少银行选择提高还款门槛。


图:香港商报

香港提早还款都要被罚钱?

而为了保障银行收入,香港的大部分银行会为按揭订立罚息期,如果业主在罚息期间提前还款,便要另外缴交手续费,以补偿银行因为提早收到贷款而损失的利息,也避免借款人成功申请按揭,取得现金回赠后,因其他银行的优惠,而立即转按。

大部分银行罚息期由 1 至 3 年不等,一般为 2 年,以提取贷款日期起计算。假设提取贷款日为 2021 年 1 月 1 日,罚息期为 2 年,即要到 2023 年 1 月 1 日后提前还款或转按,才不会被罚息。

若罚息期未过,提早偿还贷款是需要被罚,而且现金回赠可能也需被收回。至于实际情况则视乎银行而定,罚息开支可以相距甚远。业主可从银行发出的按揭贷款确认信 (Facility Letter) 找到详细罚款。

按揭罚息期普遍为 2 年,所罚金额通常会逐年递减。一般来说,借款人在第一年提早还款,需要支付贷款额若干百分比作为罚息,第二年及第三年提早还款的罚息则较轻。另外,部分银行会设立最低罚息额,例如银行首年罚息为“贷款额 1% 或最低 5 万元,以较高者为准”,以 $400 万贷款额计算,罚息便是 $5 万而不是 $4 万。值得留意,大部分银行会以原有贷款额计算罚息,即当初借 $400 万,罚息便以 $400 万为基数计算,有少数银行则会以剩余还款额为基准计数。

(编辑 杨冰馨)

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