原创 刘晓博

今天（2月12日），楼市传来一个重磅消息：在广西南宁，住房按揭贷款年龄期限可延长到80岁了！

当地媒体《南国早报》证实了这个消息，广西日报旗下的广西新闻网也转载了：

这意味着，南宁60岁的购房者可以申请20年按揭，70岁的购房申请者可以申请10年按揭。

报道没有提供更详细的“贷款申请条件”细节，我猜测：这应该是“接力贷”重返江湖。

所谓“接力贷”，就是父母购房申请贷款，至少一位成年子女作为“共同借款人”或者“担保人”。60岁以上的人士，绝大部分已经退休，收入比工作的时候有所下降，供楼能力可能存在不足。

通过子女担保或者做“共同借款人”，可以降低银行的风险，满足风控要求。

此外，银行可能还需要购房者明确，未来这套房子在子女中如何继承，以避免出现纠纷。

如果你熟悉中国楼市，就会知道：

每当楼市低迷的时候，管控就会放松，“接力贷”、“合力贷”（未成年子女买房、家长做共同借款人或担保）就会重出江湖，贷款年龄限制也会放宽。

当楼市过热的时候，银行会强调“接力贷”、“合力贷”存在风险，取消这种业务。

下图是钱江晚报2019年1月3日的一篇报道，当时杭州某银行也放松了限制，允许房贷可以贷到80岁。

报道的题目是“该哭”还是“该笑”。

我相信这个消息发布后，或者我这篇文章发布后，读者留言里一定是“哭”或者“批评”的人居多，甚至痛骂银行诱导居民当一辈子房奴。

我不同意这种观点。

银行只是提供一种便利，给大家更多选择权。至于你是否愿意供楼到80岁，是你自己的选择，没有人逼着你。

真正出手买房，准备按揭到80岁的人，一定是有成年子女在背后支持的。这样做的家族，其实是在打一场家族资产保卫战，以抵御长期通胀。

当然，也有改善居住的需求。“自住+投资”，是两大重要动机。

这种“非常贷款”，一般出现在大城市的移民家庭，他们的原生家庭往往在农村或者小城市。先是孩子考上大学，进入大城市工作，买了第一套房；后来生了孩子，老人的户口也随迁过来，获得了购房资格。

这套用老人名义购买的，往往是大家庭的第三套房。如果不允许老人“加杠杆”，则这个家庭就无法“加杠杆”，这套房子必须全款或者只有5到10年按揭期，这个家庭可能因为购房门槛太高而放弃。

允许老人贷款到80岁，对于这样的家庭来说是喜讯，对于楼市也是利好。这相当于给楼市加了杠杆，可以在短期内激发更多的需求。

而活到80岁，对于中国人来说越来越不是问题了。

根据官方数据，目前中国人的平均寿命为77岁。寿险公司提供的数据显示，每1万中国男性中，能活到80岁以上的人数已经超过6000人；每1万中国女性中，能活到80岁以上的人数将接近8000人。

那么，“住房按揭贷款年龄期限可延长到80岁”到底传递了哪些信号，将造成哪些影响？下面谈谈我的看法：

第一，这意味着楼市进入了“鼓励加杠杆”的阶段。

楼市的杠杆，不仅由商业房贷、住房公积金的首付比例决定，还由可以贷款的最长年限决定。

过去1年里，越来越多城市降低了首付比例，目前两成首付基本上成为地级市、县和县级的首套房标配，只有大约20多个中心城市例外。

从30%或者25%的首付比例，下调到20%，意味着杠杆率从3.3倍、4倍上升到了5倍。

二套房方面，除北上深等核心城市外，也出现了普遍的调整。在相当长的一段时间里，4成或更高的首付比例，是二套房贷款的标配。现在，越来越多的城市落地了3成首付。

这些举措都相当于鼓励楼市加杠杆，鼓励居民资产负债表“扩表”。

拉长贷款年限，也是“杠杆”扩张的一种方式。目前房贷最长30年，估计未来会推出40年房贷。

上图是最近几年，每年新增的个人房贷情况，2022年只有4800亿元，大约相当于2019年或者2020年的九分之一左右。

这极不正常，对经济来说是非常危险的信号。所以，楼市再次进入“鼓励加杠杆”的阶段，也在意料之中。

中国老百姓手里不是没有钱，到今年1月末，住户存款余额超过127万亿人民币，如果兑换美元，全球的美元都不够换的。

仅在2023年1月，老百姓在银行里的钱就暴增了6.2万亿。

之前有专家建议，老百姓把三分之一的存款拿出来买房子，结果被痛骂。其实这个专家说错了，只要老百姓把2023年1月新增的存款拿出来买房子，就足以让中国楼市在2023年进入牛市！

第二，城市之间的人口争夺战、资产争夺战进入空前激烈的阶段。

城市之间为什么争夺人口？当然是为了经济发展，对于地方官来说争的是任期内的业绩。

人口的背后，是资产。当一个三四五线城市，或者农村的孩子大学毕业，在诸如南宁这样的城市找到工作、安家、结婚，他必然考虑买房子。买房的时候，肯定会有家庭的支持，这是这个家族的资产第一次从故乡小城向省城转移。

又过了10年，这个年轻人生儿育女，把父母的户口也迁移到了南宁，他开始考虑买第二套或者第三套房子。如果他还能用父母的名义贷款买房，那么这个家庭在故乡的资产会做第二波转移，甚至可能完全抛弃故乡、全部汇聚到南宁。

看懂了这一点，你就能理解，为什么地方政府不仅争夺大学生，还放宽他们父母随迁的门槛，连老人也要竞争了。因为老人代表着根，把老人竞争过来，意味着一个家族连根拔起都到了大城市！

人的背后是资产，甚至是整个家族的资产，它们会统统迁移到中心城市。

于是，第三点来了：

第三，这对于三四五线城市，对于农村来说，是利空，是马太效应的升级。

中国的人口红利已经终结，2022年全国人口不但没有增长，反而减少了85万人。

更令人震撼的是，2022年新增城镇人口只有646万人，几乎在2021年1205万人基础上腰斩。

而在2018年，中国每年新增城镇人口还超过2000万。2022年连它的三分之一，都没有达到。

增量少了，各城市能分到的蛋糕也随之降低，未来恐怕只有一二线城市才有人口增量。

可以想见，当南宁全力争夺人口的时候，普通地市是没有还手之力的。对于广西人来说，去珠三角是第一选择，留在南宁是第二选择，地级市、县和县级市将越来越难以留住人。

没有了足够的人口，公共配套就很难更新，这反过来加剧人口流失，形成恶性循环。

不过，这不是中国独有的，是全球城镇化进程中普遍出现的现象，比如西班牙：

第四，这还意味着，“你不买房，自有别人买房”。

地方政府正在拼命创造“房票”，让愿意、有能力买房的人买。你或许还在犹豫，但别人动手了。其目标就是推动楼市回暖，把银行里的储蓄存款转移出来，要么去股市、要么去楼市，要么去消费。

央行最新公布的数据是，广义货币M2的同比增速是12.6%，这相当于印钞速度是12.6%。

M2的同比增长速度超过GDP同比增速的部分，可以看做真实通胀率。你可以算一下，你放在银行里的钱年利率是多少，购买力每年被稀释多少。

大约到年底的时候，中国的钱（M2），就会突破300万亿！

允许房贷还到80岁的城市，恐怕只会越来越多。