本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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政策面利好频出，失去了“金三银四”，外界对5月的楼市充满期待。不过，从销售数据看，楼市景气恢复还有待时日。
中指研究院5月31日发布的《2022年1-5月中国房地产企业销售排行榜》显示，今年前5个月，TOP100房企多项销售数据同比降幅均超50%。其中，销售额均值为273.9亿元，权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降了50.7%、51.5%、53.2%。
累计销售额均值同比降幅逐月扩大。中指研究院数据显示，今年1至5月，TOP100房企的累计销售额均值分别为61.8亿元、103.0亿元、162.6亿元、212.2亿元、273.9亿元，同比降幅分别为23.1%、34.0%、47.2%、50.2%、50.7%。
销售状况不佳导致房企规模缩小。除第四阵营（100-200亿）房企较同期增加2家、达31家外，其余阵营的企业数量均大幅减少，超级阵营尤甚。
前5月千亿房企仅三家，top100门槛不足百亿
具体来看，截至5月底，千亿以上超级阵营房企仅碧桂园、万科、保利发展3家，较去年同期减少了12家。第一阵营（500-1000亿）和第二阵营（300-500亿）企业分别为9家和12家，较去年同期均减少9家；第三阵营（200-300亿）企业为15家，较同期减少2家。
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各等级门槛值降幅也都超过了50%。其中，TOP10门槛值为621.2亿元，较上年下降50.7%；TOP30房企门槛值为258.3亿元，较去年同期下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为172.9亿元和60.6亿元，同比分别下降了51.1%和57.9%。
行业下行中，即便是超级阵营的房企也未能独善其身。前5个月，位居行业前三的碧桂园、万科、保利发展累计销售额分别为2012亿元、1673亿元、1592亿元，同比分别下降了43.18%、41.13%、34.08%。
而退出超级阵营、位居行业第四的融创中国前5月仅销售了986亿元，同比下降59.17%；5月内，融创中国只销售了127亿元，较前4月的月均销售额214.75亿元进一步下滑。
以目前情况推算，TOP3房企的全年销售额或都难以突破5000亿元。而去年全年，碧桂园、万科、融创中国、保利发展的销售额均超5000亿元，碧桂园更是高达7588.2亿元。克而瑞称，今年大部分房企未披露销售目标，少数披露业绩的房企也主动进行了调降。但尽管如此，实际业绩完成情况仍不及预期，年内货值供应及销售去化压力放大。
克而瑞数据显示，截至5月末，在披露了业绩目标的规模上市房企中，近半数企业的完成率甚至不足25%。几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点。
不过环比来看，市场有所复苏。中指数据显示，5月单月，TOP100房企销售额均值为58.6亿元，较4月的50.9亿元环比上涨15.13%。
政策井喷，单月超68城稳楼市
而从政策端看，5月是房地产市场近几年来政策发布最密集的时刻。
据中原地产研究院统计，截至5月24日，5月内累计超过68个城市发布了稳楼市政策，年内全国接近150城出台房地产政策，4-5月单月政策“井喷”，政策工具更加丰富和多样化，涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、修改限售政策、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。
在金融端，5月15日，央行、银保监会发布通知，允许首套住房商业贷款利率比市场报价下调20个基点。5月20日，央行再公布新一期LPR利率，将与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45％。这些政策不仅能切实降低购房成本，更对促进楼市消费起到积极的心理作用。
不过，楼市调控“因城施策”调整的过程中，政策博弈依然存在，“一日游”政策不断出现，如南京二手房全面放开限购、武汉郊区经开区取消住房限购、山东德州齐河县将首套房首付比例降至1成等松绑政策，最终均被收回。
亿翰智库认为，政策虽在密集出台，但仍属于小步快跑模式，并未完全触及到制约消费者购房决策的根本性因素，作用未必明显。
与此同时，债务仍是悬在行业头上的“达摩克利斯之剑”。中指研究院数据显示，当前房企债券存量余额约2.8万亿人民币，海外债占比47%。一年内到期余额为9500亿，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。
资本市场也变得脆弱敏感。5月内，先后有佳源国际、领地控股、大发地产、三巽集团、景瑞控股等5家中小型房企的股价出现闪崩，其中4家股价跌破1元每股。而佳源国际因股价还因大跌被迫两次停盘，领地控股跌幅高达85%。
抗风险能力较强的央企、国企成为市场的“压舱石”，也成为土地市场的主角。目前，虽然多地调整了土地出让政策、有意让利房企，但民企在土地市场力量式微，多地土拍由央企、国企“托底”，甚至“包圆儿”。
亿翰智库认为，相较于民营企业，现阶段央企、国企的抵抗风险能力、拿地能力更强，能够在逆势中把握住一定机会。倘若行情和政策未有明显的扶持民企倾向，央企、国企主导的格局将比较确定，只有稳健型的头部民营企业将占有一定的份额。
