来源：证券时报

受各地稳楼市政策影响，5月百强房企销售业绩环比小幅回升，不过，与去年同期相比，降幅仍保持在较高水平。

前5月累计来看，百强房企销售业绩同比降幅仍超5成，销售额超千亿房企仅有3家，较去年同期减少12家，超百亿房企较去年同期减少48家。

值得注意的是，随着5月近百城放松购房政策，重点城市新房成交环比微涨，同比跌幅没有进一步扩大；二手房成交环比增长，同比降幅收窄。

业内人士认为，5月，房地产市场筑底，特别是二手房市场底部复苏，预计放松政策不断加码后，房地产市场有望逐渐复苏，随着国内疫情得到控制，叠加房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，二手房市场在下半年将进入量增价稳阶段。

百强房企单月业绩环比略升

克而瑞研究中心的数据显示，5月，百强房企实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，同比降低59.4%，降幅保持在较高水平。累计业绩来看，百强房企1-5月的整体操盘业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。

对于百强房企单月业绩环比增长的原因，克而瑞研究中心认为，5月，得益于各地楼市纾困政策，加之“五一”假期房企推盘及营销积极性提升，在供应放量下市场成交略有复苏。

不过，克而瑞研究中心同时指出，目前房地产行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复，市场信心不足、整体表现仍相对低迷。

中指研究院的数据显示，1-5月，百强房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%；其中销售额超千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。百强房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136.0万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

1-5月，不同阵营企业数量均有较大变化。千亿以上阵营3家，较同期减少12家，为几个阵营中减少企业最多阵营，销售额均值1759.1亿元。第一阵营（500-1000亿）和第二阵营（300-500亿）企业分别为9家和12家，较同期均减少9家。第三阵营（200-300亿）企业为15家，较同期减少2家，基本稳定。第四阵营（100-200亿）企业共31家，较同期增加2家。

重点城市楼市成交环比增长

从新房成交情况来看，据克而瑞研究中心监测，5月，30个重点城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。其中，一线城市供应缩量，成交环比下降22%，同比跌幅扩至50%。26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%，同比跌幅收窄至60%。

分区域来看，长三角地区市场整体低迷。受疫情影响，上海楼市继续停摆。杭州、宁波、常州等市场继续下行，成交同比跌幅皆超60%。苏州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所复苏。京津冀地区市场再现沉寂。受疫情影响，北京市场复苏进程被打断，房企普遍放缓供货节奏。天津、河北市场下行压力加剧。大湾区市场缓慢复苏。深圳供需依旧低迷，政策放松下，广州、佛山、东莞等成交低位回升。中西部地区市场仍未摆脱颓势。武汉、重庆、郑州等市场依旧羸弱，成交同比跌幅皆超60%。成都、西安等区域及项目分化加剧。

从二手房成交情况来看，贝壳研究院的数据显示，5月，贝壳50城二手房成交量环比增长约14%，同比下降约40%，降幅收窄8个百分点。

分城市看，贝壳50城中超八成城市成交量环比增长，其中，长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政策作用而有所修复。

与此同时，5月，市场预期开始出现边际转换。客户看房活跃度提高，贝壳50城二手房带看客户量环比增长8%。分城市看，长春、上海、哈尔滨及沈阳等城市新增带看量增长幅度较大。代表市场预期的二手房景气指数由上月的18回升至20的临界线。分城市看，东莞、济南、佛山、无锡及嘉兴等城市市场预期复苏比较快。

此外，5月，二手房供应显著增加。贝壳50城二手房新增挂牌房源量环比增长12%。东莞5月二手房新增挂牌量环比增长约30%，苏州5月二手房新增挂牌量超过4月的2倍，南京、徐州5月环比增长超过50%。

房地产市场筑底？

对于当前的新房市场，克而瑞研究中心认为，5月，30个重点城市成交环比小幅增长，同比跌幅没有进一步扩大，房地产市场筑底。

对于当前的二手房市场，贝壳研究院认为，5月贝壳50城二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄，市场预期开始出现边际转换，二手房供应显著增加。总体来看，目前市场仍处于底部，成交量已经出现了复苏。

对于二手房市场交易量复苏的原因，贝壳研究院认为，一是一系列政策松绑扭转了市场预期。今年以来，中央层面多次强调支持合理住房消费，5月有约50个城市对限购、限售、限贷等政策采取了放松，鼓励居民购房。二是信贷政策的调整降低了购房成本。5月20日央行公布的最新LPR超预期下降15个基点，首套、二套房贷利率下限均回调，房贷周期进一步缩短。济南等城市对首套房的认定标准进行调整，转向认房不认贷，有利于改善型换房需求释放。三是对限购政策的调整降低了入市门槛。杭州、大连、武汉、济南及太原等城市通过调整户籍和社保时间的条件放松了对购房资质的管控要求。四是限售政策放松，次新房的集中入市能提高市场改善动力。

展望未来，克而瑞研究中心认为，5月地方放松政策频率显著加快，97省市跟进放松政策。

近期，全国稳住经济大盘会议释放强烈的撑地产信号。预计地方放松政策频率及力度将加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售等限制性政策。随着国内疫情得以有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。

克而瑞研究中心预计，两类城市成交有望明显改善，一是市场供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交必将明显回升；二是放松政策力度较大，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。

贝壳研究院则预计，二手房市场在下半年将进入量增价稳阶段。主要原因是，一方面，疫情防控政策出现有利变化，6月上海将逐步复工复产，稳经济的一揽子措施逐步落地，这将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。另一方面，龙头城市对市场复苏起到带动作用。近几个月深圳二手房带看客户量、新增挂牌房源量保持增长，预计后期成交量将回升；上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现出增长趋势，这有利于带动周边城市市场预期恢复。此外，房企端的纾困政策加快实施。如民营企业债券融资专项支持计划落地，“债券发行+信用保护工具”模式有望帮助民营房企恢复公开市场融资功能，将会遏制房企风险传染爆发。