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按郁亮的说法，朱保全是万科发展过程中的“英雄”，11年前从地产“肥差”转到吃力不讨好的物业，朱保全如何一步步走到今天？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：易鸣

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：邓颖茵

5月末，处于上市静默期的万物云，还未有任何进展。

但是，万物云背后的股东，逐一揭开了面纱。除了万科系的人马外，还有身陷困境的58同城姚劲波、阳光城林腾蛟等人。

然而，媒体发现，这场上市盛宴的大赢家，或许会是万物云的CEO朱保全。

据乐居财经计算，朱保全在万物云的直接持股比为3.18%。以当前估值919亿元至1048亿元、PE约50至60倍估算，朱保全的账面身家将超过29亿元。有自媒体推测，这个账面身家，将超过郁亮与王石，成为万科“新首富”。

虽然不知“新首富”是否属实，朱保全早已是万科“打工皇帝”。

据招股书显示，朱保全除百万年薪外，留任、酌情花红等收入在2019年至2021年均在千万以上。如果万物云上市成功，朱保全的身价将会剧增。

所以，作为一个打工人，要怎么才能成为下一个朱保全？

一次重要的转身

朱保全原本也是地产“老兵”。

48岁的朱保全，在万科干了超过22年，其中，在万科物业就待了12年。2011年，朱保全从万科地产抽身，做起了物业事业部首席执行官、集团副总裁。

还未更名“万物云”的万科物业，早期在万科体系中，只能算一个“小公司”。

“我当时在地产公司做总经理的时候，100万的签字都是授权给副总签的，到了物业公司做集团总经理，我签字要签5万块钱的报销，那种心理落差其实还是非常大的。原来数的数都是以亿为单位的，到了物业数的数都是以万为单位。”朱保全曾对媒体提到。

为什么朱保全会从当时的风口行业“地产”，转向看似吃力不讨好的物业？

一方面，在2007年，房地产处于火爆时期。当时，万科的管理层想解决地产与物业间盘桓交错的债务问题。于是，开始着手拆分物业公司。2009年，万科集团正式成立物业事业部。

2011年，朱保全接手万科物业。“那轮变革启动请了一个五大行的高管，但经过两年时间，内部还是出现了一些不是特别顺的情况，后来才让我过来继续推动这个变革。”朱保全解释说。

▲早年的万科总经理郁亮与集团办主任朱保全（右）。

另一方面，朱保全主动选择转换赛道。“前面一直做房地产，后来提前感受到了将来地产公司要不行，六年前开始转行做物业了。”朱保全曾说。

这都是表面原因，但另一个关键是，当时的万科，正迎来阶段性巨变。

就在朱保全接手万科物业的那一年，60岁的王石赴美留学，万科进入郁亮时代。郁亮开始瘦身，并强调：“1998年到2010年是中国房地产的上半场，下半场，房子的投资属性将被弱化。”

新旧管理层交替，正是“打工人”的机会。要知道，在王石时代，朱保全虽在地产任区域总，但在当时，人才辈出的万科系中，朱保全不算拔尖。

转向万科物业，是朱保全的一个机会。抓住了，就是集团重点板块的负责人，抓不住，大不了跳槽。

做“苦逼”的事

“新时代的企业需要有新时代的英雄。”郁亮曾说：“过去有朱保全、张旭，今天有王海武，未来相信也还会有更多其他人。”

万科分为八大事业集团（七大区域＋物业）和商业（印力）、物流等七大事业部，其中，万物云就与七大地产区域集团并列为事业部。

长期以来，万科的区域总调动频繁，但物业总的位置却长期由朱保全一人把守。

物业并不是个肥差。一位曾在万科物业工作的人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示：“在一线城市，万科物业的工资总体来说低于地产公司。”但朱保全长期在物业公司，未曾离开。

直到2015年，物企上市迎来一波小高峰。朱保全的机会来了。

“那时候物业还挺苦逼的，物业公司一上市之后，在香港市场最低的市盈率都有25倍，地产公司都是七倍八倍，物业公司忽如一夜春风来。”朱保全在2016年时对外说到。

▲2018年起，上市物业数量猛增。

十多年的工作经验，让朱保全底气十足。有记者提问“你怎么说服郁亮（上市）”，朱保全敢于回应称：“不需要说服郁亮。是万科集团分拆万科物业，受益人是万科股东。”

朱保全一直是万科物业的话事人。上述人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示：“两年间，郁亮从来没有出现过，基本都是朱保全在万科物业露面。”

多数时候，朱保全还要出面与地方政府、房企、银行洽谈。比如今年3月，祝九胜、朱保全与招商银行签署合作框架协议；去年6月，中交董事长李永前会见朱保全；去年6月，朱保全与湖北国企联投集团洽谈合作等。

2021年时，朱保全说：“前两年，地产大佬都说物业是房地产商的未来，结果今年出了问题，就把物业给卖了，所以我现在也不知道物业是不是未来。”

可以预见的是，物业不一定是房企的未来，但一定是朱保全的未来。

曾与左晖惺惺相惜

朱保全的格局，和已经离世的贝壳创始人左晖很像。

物业与中介相似，大多是“累活”，还会频繁遭遇与业主的矛盾。以至于在疫情时期，物业公司受到外界好评。但朱保全仍说：“千万别自我感动。疫情一过去，大家该怎么认为，还怎么认为。”

10来年的物业从业经验告诉朱保全，物业就如中介行业一样，一直受到外界刻板评价，但又无力改变。

朱保全曾在万科物业的全员信中提到：“左晖先生回复上海加盟商客户投诉的帖子感同身受，房产经纪行业以技术提升质量的路有多难，在空间服务的路上只有更难。”

在2016年，左晖就因上海市消保委通报的上海链家在房产中介服务中存在的乱象一事，焦头烂额。当年事发后，上海链家二手房房源广告全部下架，所有金融产品也全部暂停。

万科物业也曾遇到不少负面争议。

近年来引发最大关注的莫过于锦旗事件。“干啥啥不行、收钱第一名”，2020年9月，宁波中梁首府的万科物业办公室收到了业主的“锦旗”。

然而，宁波万科物业在留下 “青山绿水，江湖再见”的声音后，申请退出这个小区。“最近有一些锦旗火了。”不久后，朱保全在公开场合提到：“公告发出后上了微博热搜，因为形成了一个对行业的讨论。如果冷静下来，看行业是什么，这样会很有价值。”。

一个月以后，宁波万科物业称，根据社区意见征询结果，宁波中梁首府小区80.41%的业主希望该公司继续为小区提供物业服务。

在物业从业十多年间，朱保全一直试图向外界证实：物业公司是业主的管家。物业的价值，是帮助业主不动产资产的保值增值。

这与左晖“改变中介行业，让市场更正规和透明”的想法相似。他们都期待改变行业的刻板印象，并赋予行业更深刻的属性。2020年，万科物业改名为万物云，成为“科技属性”的公司。尽管万科的科技属性仍存在争议，但确实已从一家常规的物业公司框架中跳出。

▲左晖与朱保全的聊天截图。图片来自朱保全的微信朋友圈。

在左晖去世时，朱保全发朋友圈悼念，配文引述巴菲特传记中的文字：“在又长又湿的雪道上滚动着”。

在附上的图片中，是左晖曾对朱保全说过的话：“我们只是走了一小步，希望这一小步对所有‘又脏又累’的活、所有坚持创造长期价值的组织都是一个小小的激励。”

参考资料：

1.朱保全专访，《住宅与房地产》，2016年

2.朱保全JUMP大会演讲实录：「物业公司本质是一个GP」，一勺言，2020年

3.五四青年朱保全，《经济观察报》，2022年