2022年中央经济工作会议中提出“着力扩大国内需求”是2023年经济工作的首位，并明确要“支持住房改善”。在近期的一次论坛上，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹公开分享了关于房地产市场中改善性需求等问题的观点。

秦虹说，当前房地产仍然是要抑制投机性需求，满足刚需和改善性需求。“从中国当前房地产需求的特征来看，上升速度最快的，或者占比会继续扩大的，就是改善性需求。所以满足合理的改善性需求，是我们下一步稳定房地产市场，甚至扩大内需的一个重要的方面。”

怎样稳定和满足合理的改善性需求，在秦虹看来主要是三点：

第一点，各个地方要切实落实好已经出台的支持改善性需求的一些政策，比如很多地方调整了限购、限贷、以及原来偏紧的政策。比如说财政部也出台了关于换房退税的一些政策，这是已经出台的政策，要落实好。

第二点，购房方面要进一步降低购房成本。比如贷款利率还可以进一步的降低，因为三年疫情影响之下，对家庭的资产负债表损害是比较大的。所以说降低利率，同时在降低换房过程中的一些税费都是有意义的。

第三点，目前绝大多数城市限购和限贷的政策都做了一些明显的调整。但一线城市特别像北京，改善性需求的门槛还是偏高，比如北京二套房首付要达到80%还是偏高，接下来还有进一步降低的空间。

整体来看，秦虹表示，中国房地产未来的需求，“总量下台阶”是一个没有争议的事实。她说，“总体上住房的短缺问题基本解决了，现在进入到一个新的发展阶段，从‘有没有的住’到‘住的好不好’的转变，这是一个大的发展阶段。”

而短期来看，则是三年疫情对大家的收入预期影响也比较大。所以秦虹认为2023年的房地产市场一定会好于2022年，但是它很难超过2021年的顶峰。

此外，秦虹还谈到了此前房企暴雷导致房屋可能烂尾的问题。她说，2022年前11个月商品房的销售面积负增长22%，其中一个很重要的因素就是老百姓不敢买房，因为供给端的风险一直在爆发，老百姓害怕买到烂尾的楼盘。

中央也看到了这个问题，保交楼已经是各个地方重要的政治任务，而且也安排了一些具体的政策措施，秦虹说，“比如说保交楼的资金开始安排了2000亿，后来又追加了2000亿，下一步如果有需要，我认为还会有追加。保交楼就是保稳定、保民生，不会继续出现烂尾的房子。”

秦虹总结2022年影响房地产需求的有三大因素，一是正常市场“总量下台阶”，二是疫情导致老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定。三是供给端的风险不断的爆雷，大家不敢买。

但2023年第三个因素会大大的缓解，房地产企业爆雷的问题应该大大好于2022年。她乐观的表示，“如果房地产企业的债务危机，债务压力依然大的话，我相信中央还会有新的举措来稳住房地产企业的违约爆雷的风险事件。”

秦虹表示，2022年底出台的一系列房地产融资等新政策，最大特点是尊重规律、回归常态。她也总结了房地产调控应该做到三点。第一，政府履行好职责，比如做好保障性住房的建设，完善房地产市场的一些基础性制度。第二，尽可能地尊重市场、减少微观干预。第三，新发展阶段，要支持房地产企业新模式的形成，改变过去高负债、高杠杆、高周转的的发展模式。