【环宇杂谈】

作为楼市需求主体的新市民，其收入和预期与当下居高不下的房价之间的矛盾难以调和。

李宇嘉

近期，楼市出现一个现象：提前还房贷。豆瓣小组“社畜买房共进会”有二十多万成员，过去都在讨论该不该买房、去哪里买、怎么融资，而最近讨论最多的是要不要提前还房贷。4月份，住户贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，该项数据自2007年统计以来首次负增长。这反映，居民贷款买房的意愿下降，这不一定是已发生的形势，但可能是未来的趋势。

过去，风险规避型家庭，有的会选择提前还房贷；换房时，也要提前把贷款还掉。但整个社会的大趋势是，怎么才能借到更多、更便宜的钱来投资获利。比如，我所了解的深圳居民，如果手上有一大笔钱，他们买房的策略并不是“多点儿首付、少点儿月供”，而是“少点儿首付，多买一套”。简言之，能多贷款就多贷款。除了银行的钱，还要高成本从其他渠道借钱。

一直以来有个理念是，长达数十年的房贷，是个人一生中极少有的、以低息向银行借钱的机会，相当于借银行的钱来投资。而且，房价上涨的收益非常可观，覆盖银行贷款利息绰绰有余。这是用别人的钱，实现自己的财富梦。另外，国家会频繁地救助经济，手段就是货币宽松，这会导致通胀，一百万的房贷在几十年后有可能大幅贬值，房贷的压力只会越来越小。

但面向未来的语境下，这样的思维逻辑可能不成立了。随着房价告别快速上涨，经济告别高速增长，整个社会投资收益率台阶式下行。近期，多家银行下调存款利率，四大行4月末 3年定存利率由3.25%调至3.15%，3年期大额存单利率从3.25%调至3.15%。作为存款替代的货币基金收益率也逐步下行，7天余额宝年化收益率从年初的2%，逐步下探至当前的1.7%。

当房价上涨预期减弱，其他渠道的投资收益率在下降，一个直观的理解就是，现金留在手上用于投资，产生的收益率可能无法达到5%左右的房贷利率水平。这时，房贷对你而言就是给银行打工、给银行搬砖。因此，“还了就是赚了”，提前还房贷，变相成了一种新的“理财方式”。特别是，当下的年轻人，很多都想减轻个人的资产负债率，推崇较为轻松的生活。

疫情冲击，经济转型阵痛，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但因为消费下行得更快，使得居民储蓄率持续处于高位。央行最新数据显示，4月住户存款减少7032亿元，同比少减8677亿元。截至4月末，住户存款余额109.62万亿元，同比增速为12.19%，增速为去年5月以来新高（排除1月份特殊情况），也为提前还贷创造了收入上的条件。

对于2017-2019年买房的群体来说，那时的房贷利率比较高，都要在4.9%的基准利率水平上上浮。2020年8月份，房贷基准利率向LPR转轨时，这一批存量房贷的加点水平比较高。未来，即便5年期LPR继续下降，依然改变不了他们要承受实际高利率的状况。既然投资赚钱的难度越来越大，不如先减少负债，增加储蓄，修复资产负债表，应对不确定的未来。

提前还房贷的群体，以“90后、00后”居多，他们注重当前的生活质量，对较远的未来并无多大考虑。比如，持有房产对抗未来可能到来的通胀，这样的理念开始弱化。他们更关心的是，当下这笔资金怎么样才能最大化效用。他们手头无多少积蓄，但多数能从上一辈那里获得一笔资金，比如拆迁款、房产套现。对于减轻子女贷款压力，父母往往有较强的支持意愿。

提前还房贷，尽管不是普遍现象（很多人连贷款买房的能力都没有），但它是个小趋势，看起来不起眼，却不能忽视。这是与过去拼命加杠杆完全不同的趋势，与当下很多年轻人不愿结婚、不愿生育是一类问题，是面对不确定的自然而然的反应。这对认识当下楼市有很强的意义。表面看，楼市问题是预期不振、观望浓厚，但内核是当下收入的制约和对未来的担心。

特别是，作为需求主体的新市民，收入和预期与当下居高不下的房价之间的矛盾难以调和。问题是，政策并没有修复居民的收入，全方位降低成本，而是继续刺激，比如，三胎奖励一个购房资格；“一人购房全家帮”，提公积金给直系亲属付首付；首付比例降至20%。本质上，还是靠杠杆和涨价预期刺激购买力。这样做，无助于问题解决，还会加速类似提前还贷的收缩行为。

（作者系房地产资深研究人士）

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