本文来源：时代财经 作者：刘新歌
由于车位归属权的问题，住宅项目里常常出现的停车问题再度成为舆论讨论的话题。
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近日，深圳宝能公馆因为车位归属问题，引发外界关注。
时代财经了解到，宝能公馆位于深圳市福田区，属于香蜜湖传统豪宅片区，目前项目二手房挂牌总价在2000万元上下，单价超过12万元/平方米。
发生在千万豪宅里的车位纠纷，也让一直以来的车位难题再度浮出水面。
谁的车位？
宝能公馆由宝能地产开发建设、深圳市宝能物业管理有限公司提供物业服务。项目包括住宅和公寓两类产品，首期住宅于2015年9月开盘，公寓部分则于2020年下半年入市，2021年底陆续交付。
贝壳找房数据显示，该楼盘主流户型为150-200平方米的四居、五居室，占比达42.4%。目前在售二手房的均价为12.4万元/平方米，总价在1500万元-2300万元之间；另有在租房源40套，月租金在2万元-2.5万元之间。
香蜜湖一位不愿具名的中介对时代财经称，网上售价为政府备案价，实际成交单价在16万元-19万元/平方米之间；目前公寓尚有未售新房，单价稍低，但户型和得房率不如住宅产品。
不过，在动辄2000万元的豪宅小区里，业主依然面临“停车难”问题。
时代财经了解到，由于深圳的车位并没有单独的产权，也不允许进行交易，因此宝能公馆住宅区的所有停车位均为共用车位、先到先停。然而，此前开发商为了推销公寓，曾承诺买公寓送车位使用权，但被赠送的部分车位位于住宅区域。
不过，开发商所承诺的“赠送车位的使用权”是否受到法律保障？
上海市尚法律师事务所律师唐震东对时代财经分析道：“小区车位要么是专有，要么是共有；凡是依法不能办理产权证的车位都是共有车位。在不能出售、不能转移所有权的情况下，开发商及任何主体以赠送的名义将车位使用权赠送给部分业主使用的行为，涉嫌擅自处分业主的共有部分，就违反了《物业管理条例》第27条之禁止性规定，即‘业主依法法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分’。因此，受赠人并不因此而取得赠与车位的物权。”
换言之，宝能公馆所谓的赠送车位使用权在相关条例上就已经站不住脚。
上海光明律师事务所付永生律师也补充道：“宝能公馆涉事车位或是属于全体业主共有的人防车位，开发商擅自赠与属于无权处分，赠与的约定侵害了其他业主的权益，是无效约定。”
事实上，豪宅业主争抢车位背后，是宝能公馆车位的紧张。据媒体此前报道，该小区住宅业主曾就车位问题多次维权。2019年底，住宅业主入住时仅能进入负三层停车场，负一、负二层停车场被围挡挡住，甚至被物业焊死，导致业主停车存在实际困难。而公寓业主于今年初入住后，车位矛盾愈加激烈。
北京市盈科律师事务所合伙人律师李松指出，停车场长时间封闭不让业主使用，开发商卖公寓时承诺“专用车位”的行为，涉嫌合同欺诈，合同相对方可主张开发商的违约责任。
只售不租，捆绑销售，车位乱象屡禁不止
车位，常常是楼市出现争议的原因之一。
2021年8月，深圳南山西丽宝能城被曝车位“缩水”。项目前期宣传中，“2:1车位比配置”是该楼盘的主要宣传点和卖点，也因此吸引了不少购房者。销售备案中，该小区合计备案732套住宅，三层停车场、共1666个停车位，符合前期宣传。
而在2021年8月临近交楼时，小区物业贴出公示称，负一层445个住宅停车位转变为商业停车位、打包出售，负二层100个停车位用于幼儿园车辆临时停放，仅剩负三层停车场供业主月卡车辆使用。据此，小区业主实际能享用的车位仅剩1118个，户车比降至1:1.5，且均位于负三层。
除了车位承诺毁约，开发商的车位、车库只售不租，在售房时捆绑销售等行为层出不穷、屡禁不止，也变相抬高了房价。
2021年，郑州鑫苑国际新城就因捆绑销售车位被业主维权。据了解，开发商给业主的在线选房系统显示，业主们必须同时成功选房和选车位，如未在规定时间成功选择车位，则住宅订单清零，开发商有权取消其购房资格，如果退车位则必须同时退房。此外，开发商承诺的“买车位房价有优惠”也并未兑现。
而事实上，早在2016年，住房和城乡建设部出台的《住房租赁与销售管理条例》就明确规定，禁止开发商违背买受人意见，搭售车位、地下储藏室等商品。但在房地产市场处于“卖方市场”的行情下，搭售车位还是屡禁不止。尤其在一二线城市，车位价格快速上涨，也成为收益可观的投资产品之一。
“限价令”下，车位还成为开发商变相加价的砝码，多家房企以车库合同、装修合同涵盖加价部分，变相提高了项目单价。
随后，多地相继出台政策堵上这一漏洞，如兰州于2019年6月出台相关规定，严禁各房地产开发企业、物业企业对小区配建的车位、车库只售不租，在售房时捆绑销售等行为，也不得变相抬高、垄断、操控价格。福州、厦门两市则将车位、车库价格及精装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。
北京市盈科（深圳）律师事务所李梦晗律师对时代财经称，随着法律日趋完善，捆绑销售等现象正在不断减少；如遇到上述情况，购房者可以通过向监管部门投诉、向法院起诉等多种方式维护自身权益。
