金茂的“第二曲线”。

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

6月10日，中国金茂和中国宏泰发布联合公告，中国金茂计划以最高现金代价约25.65亿港元私有化中国宏泰，后者将撤销联交所上市地位。

金茂接盘

私有化方案显示，中国金茂计划注销中国宏泰已发行股份总数的60.2%，其中非控股股东所持股份占比为26.02%，注销价为每股2.4港元，较其最后交易日在联交所收市价每股1.84港元溢价约30.43%；控股股东所持股份占比为34.18%，注销价为每股2.13港元。

公告指出，鉴于宏观不利因素及当前充满挑战的金融市场状况，私有化对股东而言可以以极具吸引力的溢价变现对中国宏泰的投资。

上述注销股份的总价值约为22.33亿港元。另外，实施购股权要约及可换股票据要约所需的现金金额约为3.32亿港元。因此，中国金茂私有化中国宏泰应付的最高现金代价约为25.65亿港元。

据21世纪经济报道记者了解，2021年中国金茂就曾以14.8亿港元现金代价收购了中国宏泰29.9%的股权。

私有化完成后，中国金茂将持有中国宏泰已发行总股份的90.1%，另外9.9%的股份将继续由中国宏泰控股股东及中国金茂一致行动人——利东持有。

中国金茂看中的是中国宏泰手里的项目。

公告直言，由于中国宏泰主要从事土地开发及大型产业市镇的开发及运营，中国金茂可以通过私有化增加对中国宏泰的控制权并进一步实现多个城市运营项目的收购，获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资的能力，并进一步加强政企合作，均符合中国金茂房地产业务的战略发展。

实际上，中国金茂对中国宏泰的入股和资金支持在2021年就已开始。

2021年6月28日，中国金茂全额认购了中国宏泰于2021年7月发行的1.23亿美元三年期可转换债券。就在同日，中国金茂宣布以14.8亿港元收购中国宏泰29.9%的股权，成为了后者的第二大股东。

此外，中国金茂还为中国宏泰发展的6600万美元可转换债券和2022年12月到期的票据提供了29.9%比例担保。

2021年8月27日，中国金茂总裁李从瑞曾带队，携中国宏泰发展与廊坊市政府领导共同探讨龙河高新区未来发展，并与廊坊市政府签署了战略合作协议。

彼时中国金茂的到来，给中国宏泰带来了曙光。标普信评曾指出，2021年下半年中国金茂在龙河高新区收购了五块地块，按价值计算，这些地块占了中国宏泰发展在龙河的土地销售额80%以上。中国金茂计划在园区内收购更多土地，为中国宏泰产生现金流提供一定的可视性。

宏泰“上岸”

中国宏泰的全称是“中国宏泰产业市镇发展有限公司”，以产业构建、园区运营和基础设施投资为核心业务，2014年在香港联交所主板上市。

公开资料显示，截至目前中国宏泰已经投资建设8个产业园区，其中包括位于河北省廊坊市的龙河高新区、廊坊龙河商务休闲度假基地、广阳科技孵化园、永清宏泰产业市镇园区；位于河北的石家庄通用航空产业市镇园区、石家庄藁城宏泰产业市镇园区；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州产业园；以及位于湖北省武汉市的武汉开发区通航产业综合示范区。

只是，当廊坊走出去的产业新城运营商——华夏幸福深陷债务泥潭之时，同样以产业园区运营为主业的中国宏泰也出现业绩大降。

年报数据显示，截至2021年底，中国宏泰营收为15.28亿元，同比降低36.3%；毛利为9.8亿元，同比降低41.4%；归属股东净利润为1.71亿元，同比降低79.76%。

今年5月，标普曾将中国宏泰的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，因为该公司疲软的流动性不太可能在未来12个月内得到实质性改善，标普认为龙河高新区的土地销售前景面临挑战，这将限制中国宏泰发展通过产生运营现金补充流动性的能力。

标普同时将中国宏泰流动性评估从稍有不足调整为疲软，以反映该公司现金产出减弱。该公司薄弱的流动性来源（包括截至2021年12月31日约11亿元人民币的现金余额）以及预计的经营现金流，将不足以覆盖其2022年12月前到期的约27亿元人民币债务。

彼时标普指出，尽管中国宏泰的管理层已经确定了一些潜在的土地买家，并计划在2022年大幅增加待售土地供应，但标普只预计龙河高新区的土地销售将逐步恢复，考虑到在当前不利的市场条件下，房企对土地收购的意愿可能会保持克制。

如今中国金茂私有化中国宏泰，从根本上避免了前述标普指出的“房企对土地收购的意愿可能会保持克制”问题。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉21世纪经济报道记者，目前大盘不振、个股低迷，正是以最低代价私有化业绩较差且无法实现可持续增长的中国宏泰的最好时机。

“私有化后，企业即期业绩压力解除，有利于进行更长远业务规划与运作。”柏文喜说，也有利于中国金茂加快其“第二曲线”城市运营的扩张速度。

中国宏泰10日复牌后高开，报收于2.25港元，涨幅为22.28%。

（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）