记者 李庆斌

2022年12月29日，济南第四批次集中供地迎来成交，至此2022年济南集中供地正式落下帷幕。盘点全年，济南土地整体成交量较2021年减少一半多，成交区域多集中在较为偏远的城市外围。由于拿地企业中政府平台占比较大，入市周期或有所拉长，土地市场成交大量减少会不会导致2023出现“供不应求”？业内专家表示，济南住宅库存量仍能满足购房需求。

住宅用地仅成交48宗

面积较去年减少3057亩

2022年是济南实行集中供地的第二年，这一年济南分为四批次集中供地。根据土拍数据，涉及历下、历城、槐荫、高新、市中、天桥和长清区，2022年济南共有商业、居住类用地118宗参与土拍，总面积5171亩。其中，住宅用地供应62宗，总面积约3483亩；商业用地供应44宗，约1544亩。

而上述参与土拍地块，住宅用地共流拍15宗，中止1宗，成交48宗，总面积约2779亩。记者对比2021年住宅成交量，2022年成交量较2021年124宗成交量减少76宗，成交面积减少3057亩。

从行政区上看，历城区仍然是2022年的住宅用地成交大户，2022年济南各区住宅用地成交中历城区成交20宗，成交面积约1149.6亩。主要集中在大辛庄、济钢、郭店和彩石片区。其中，大辛庄、济钢、彩石都有超过200亩以上的土地成交。

历下区位居第二，共成交8宗，成交总面积约416.2亩。主要集中在盛福片区和科技城片区。其中，盛福片区3宗用地共计223.81亩，被中建城发摘得；主科技城片区3宗地，面积共计151.1亩，被保利摘得。

高新区住宅组团全年成交5组，面积共计230.61亩，集中在贤文和高新东板块。其中，吸引5家房企报名的轻骑组团最终被保利置业摘得，高新东区大正水厂西地块由济高控股摘得。

市中区共有4宗居住用地成交，共计372亩，主要集中在白马山片区、大庙屯片区和英雄山片区。天桥去和槐荫区土地成交量不足200亩。

济南土拍市场“冷热不均”

底价成交地块占60%

从土拍“战况”看，2022年济南集中土地拍卖市场延续往年的”冷热不均“。有房企溢价疯抢，也有大量底价拿地，更有土地流拍。好地段、高销售预期的土地依然会实现溢价竞拍，再次凸显了济南土地拍卖市场分化趋势。

根据数据，2022年济南全年溢价成交土地8宗，底价成交40宗，流拍15宗，中止1宗，流拍率约占总供应地块的24%，底价成交率占总供应地块的64%。

位于CBD北侧的科技城组团，该组团共计3宗居住土地，吸引了保利、建发两家企业参与竞价，在52轮时触发最高限价，进入竞品质环节，最终由保利置业摘牌，成交条件为199819万元成交价及商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求、达到建筑单体地上总层数的百分之六十后办理商品住宅预售许可手续，溢价率14.9%。

位于高新区贤文片区轻骑地块共有3宗居住用地，总面积约76.7亩。该地块吸引了华润、中海、保利、济高、瑞马五家房企竞拍，最终被保利置业以100245万元的总价摘得，溢价率9.4%。而位于历城区的2宗住宅用地，分别被鑫都和华润摘得，溢价率达14.9%。

合富辉煌（中国）山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明说，出现底价或流拍，是正常的市场现象。一方面部分地块有严格的拿地条件，并不是所有企业都能参与；另一方面，部分地块看似底价成交，但并不代表低价成交，“地块本身价值就限制了它的最终成交价格。”

平台公司托底拿地

一线品牌房企拿地“不积极”

从企业拿地情况看，平台公司成为2022年拿地的“大户”。济南城投、城建、城发，历城控股、济高控股、槐荫控股和济南轨道交通集团等平台公司纷纷拿地。根据拿地数据，2022年，济南城建拿地约316亩；济南城投拿地284亩；济南轨道交通集团拿地114亩，历城控股拿地250亩。

而往年拿地大户龙湖、万科、中海、碧桂园等一线品牌房企，均未新增土储。业内一房企土地投拓负责人张水（化名）告诉记者，很多开发商之所以不拿地，最直接的原因就是没钱，从2020年开始，不少房企出现融资渠道减少、融资难的情况，资金链紧张。

而在销售端，进入2021年之后，在楼市反映表现平平，开发商的现金流都出现了空前紧张，甚至有些开发商经不住压力而出现“爆雷”。有钱的房企，现金流也仅是维持企业各项目的整体运作，没有多余的费用去拿地，因此出现“拿地难”情况。

“平台公司拿地量多，多为土地市场‘托底’，避免大量土地流拍，影响土地市场环境”张水解释，所拿地块也更多集中在城市郊区、位置相对偏远，普遍以刚需型产品为主。

值得一提的是，地方房企热衷在省会拿地。东营的鑫都与济宁瑞马两个地方民营房企都在2022年土拍中有所斩获。“在济积极拿地的房企多为当地规模最靠前的优质房企,它们在当地的发展在达到一定水平后，势必走出当地，进军省会，找到新的发展平台，寻求新的增长。”张水介绍，以德州东海地产为例，此前在济只是有项目，现阶段正逐步把公司总部搬到济南。“而且地方房企受企业规模影响，在日常发展过程中，较少出现大体量扩张情况，因此地方房企是有资金去拿地的。”

济南楼市库存稳定

市场仍将保持动态平衡

2022年，济南住宅用地成交较2021年减少一半，短期内济南住宅市场是否会出现紧缺情况？

“目前，不用担心济南住宅用地出现供不应求的情况。”济南市房地产业协会执行副会长李刚透露，现阶段济南整体库存量约有2000万方。“历城区作为住宅成交的主战场，2023年仍旧维持供需平衡；中海、融创等大体量楼盘，也有1-2年的销售期；新东站、天桥、槐荫等区域，仍旧有库存。”而且库存就像是一个蓄水池，有出也有进，此前的土拍地块也将陆续进入市场。张水也透露，济南住宅市场有一定的存量，短期内不会出现供不应求的情况。“而且2022年平台公司拿的地块都会陆续进入市场。”

山东省房地产业协会副秘书长高健表示，新建商品房去化周期是政府“因城施策”调控重点关注的因素。“人、地、房”联动是重要的调控手段，目的是市场供需的动态平衡。城投平台拿地后无论独立开发还是合作开发，都会形成有效市场供应。

“我们认为2023年上半年济南楼市将维持供求平衡。”许传明介绍，目前，房地产市场并没有很“热”，购房者依旧保持观望情绪，短期内不会出现大量购房者涌入市场购房的情况，上半年仍以消化存量为主。不过，他认为下半年，部分区域的房源或将出现紧俏的情况。“但房源紧俏并不意味着价格涨幅，从国家调控政策看，房价依旧会维持一个较稳定水平。”