房企传来评级上调的好消息！

2月9日，标普将龙湖的评级展望由负面调整至稳定，且确认龙湖的长期发行人信用评级为“BBB-”，其高级无抵押票据的发行评级为“BB+”。

稳定的展望反映了标普的预期。其认为，龙湖将在未来12-24个月内改善流动性和资本结构，且公司的融资渠道已得到加强，特别是在银行融资方面。

这是自2022年年中以来，三大国际评级机构首次上调中资房企的评级展望。在楼市政策逐步松绑的大背景下，龙湖评级上调，也给中资房企们释放了一个积极的信号。

评级大浪

过去，在国内房地产行业高速发展时期，包括标普、惠誉、穆迪“三巨头”在内的国际评级机构，对房企的融资，特别是境外债的发行，起至关重要的作用。

评级越高，意味着越强的信用背书，能给境外发行债券的房企带来更低的融资成本，和更为充足的认购。

但从2021年下半年开始，国内房地产行业进入一轮深度调整，多家房企遭遇了前所未有的流动性危机。因为不看好中国房地产的销售和融资环境，三大国际评级机构频繁无差别下调中资房企的评级。

据不完全统计，2022年10月初至今，陆续有融创、恒大、佳兆业、富力等房企先后被穆迪、标普撤销评级。去年下半年以来，50强房企中已有超半数房企被国际评级机构撤销评级。

据中房协统计，2021下半年以来，国际评级机构下调房企评级超过250次，70多家房企不得不主动撤销评级。

其中，有不少被“误伤”的房企。碧桂园总裁莫斌曾在业绩会上表示，过去一段时间碧桂园多次被评级误伤，不经意间就陷入股债双跌。

这带来的一大影响就是，2022年100家典型房企全年新增融资总额为8241亿元，同比减少38%。其中，境外债权融资同比大幅下降69%。

“剩”者为王

在这一波此起彼伏的评级调整大浪中，截至2022年10月27日，据亿翰智库统计：

以穆迪评级为例，在50强房企中仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂这7家房企还保持“投资级别”评级；

标普的评级报告中，仅剩下万科地产、中海、华润、保利、龙湖、金茂这6家；

惠誉尚且保留下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂、首开、华发这9家。

可以看出，TOP50中还能维持投资级评级的，仅有6家。

其中龙湖显然抵御住了冲击，在今年火速拿下上调第一单，这与龙湖自身的硬实力密不可分。

标普认为，龙湖非限制性现金比例很高，受益于公司强大的销售回款率，以及经营性收入的强劲增长，这些资金进一步提高了龙湖的财务安全度。

龙湖一直强调的稳和安全，在行业里是有目共睹的。截至去年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，且在2023年内龙湖已无到期美金债。

融资回暖

好在，在这一波巨大调整中仍屹立不倒的优质房企，终于再次迎来曙光。随着2022年末防控政策的大调整，2023年拼经济再次成为从上至下的共识，房地产亦成为重要抓手。

去年12月，“房地产是国民经济的支柱产业”再被提及。要知道，房地产首次被说成“支柱产业”还是2003年的事，最近5年取而代之的则是“房住不炒”。

再往前，去年11月，“金融16条”对政策进行纠偏，支持房企信贷、债券、股权融资的“三支箭”相继射出，“内保外贷”也随后落地。包括龙湖等在内的优质房企，终于等到暖风来。

比如，在这期间，龙湖不仅获得了首笔200亿元中债增信债券额度，还与六大国有商业银行签署战略协议。更具风向标意义的是，其拿下“内保外贷”落地的首单，在去年12月与中国银行达成一笔7亿规模贷款的合作。

此前在偿付高压下，不少房企选择“弃外保内”，内房企在境外信用下滑，中资美元债市场也一度崩溃。包括龙湖、碧桂园、越秀等房企拿下“内保外贷”的消息，也释放了一大信号，即内房企在境外信用形象的修复，也得到监管层的重视。

政策回暖，让国际评级机构也逐步重拾信心，同时也让中资美元债迎来破冰。

据中指研究院数据，今年1月，房企海外债发行67.3亿元，虽然同比下降21.2%，但在连续5个月断发后终于按下重启键。

据报道，2月9日，摩根大通、瑞银和汇丰等全球投资银行，正重新评估投资者对中资房企债券销售的兴趣，包括碧桂园、合生创展、路劲基建和仁恒置地等。在长达一年的交易荒之后，它们都希望这项关键业务能够重现生机。

后续，无论是国际机构评级的变化，还是中资美元债市场的回暖，相信也将继续随着政策的松绑，房企的自我调整，而逐步回归到正常轨道。而抵御住大风大浪的优质房企们，也将能继续行稳致远。

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