中国基金报记者 李智

在一波又一波的楼市利好政策下，各线城市的房价变化究竟如何？6月16日，国家统计局发布2022年5月份商品住宅销售价格变动情况。整体来看，5月份商品住宅销售价格同比涨幅回落或降幅扩大。

重点城市中，北京房价同比涨幅领跑全国。此外，成都楼市交易活跃，新房、二手房价格环比领涨全国。

成都环涨0.9%领跑全国

广州、深圳房价略有上涨

整体来看，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少；一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大，同比下降城市个数增加。

环比来看，5月份，新建商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，二手住宅销售价格环比持平或下降。5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。

从各线城市看，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。具体来看，广州、深圳新房价格环比涨幅均为0.5%，北京环比上涨0.4%，上海持平。

二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。热门城市中，成都领涨全国，5月新房、二手房价格均环比上涨0.9%；而乌鲁木齐、济南、杭州等新房价格环比均有所上涨。另外从降幅来看，武汉、洛阳、扬州等地环比下降幅度居前。

在二手住宅销售价格方面，5月份，70个大中城市中有53个城市环比下降，比上月增加3个。

从各线城市看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平。四个一线城市中，广州二手房价格环比领涨，涨幅为0.2%；深圳的二手房价格环比上涨0.1，北京环比下降0.1%，上海持平。

二线城市环比下降0.3%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。重点城市中依然是成都领涨，5月二手房价格环比上涨0.9%。

北京房价同比涨幅居首

同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或降幅扩大。5月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有46个和57个，比上月分别增加7个和1个。

5月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.7%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。

新房价格方面，北京、深圳、上海、广州的同比涨幅为5.9%、3.9%、3.4%、1%。二手房价格方面，北京、上海、广州分别同比上涨5.3%、3%、1.3%，而深圳的二手房价格同比下降2.6%。

此外，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.7个百分点；二手住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.7个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.2%，降幅比上月均扩大0.7个百分点。

二手住宅市场继续筑底

预计下半年成交量将逐渐复苏

6月15日上午，国家统计局公布了2022年1-5月宏观经济和房地产行业数据。数据显示，5月单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%。商品房销售均价、房屋新开工面积和土地购置面积分别环比上涨3%、20%和46%。

克而瑞研究指出，行业到达“市场底”出现实质好转，市场信心开始恢复。5月商品房销售实现触底环比回升，主要原因是各省市的调控放松政策“应出尽出”，频率和力度有效地触动了购房者，放弃观望入市购房。从销售均价回升看，“以价换量”对销售规模回升贡献度较低。结合实际项目销售情况，购房者重回楼市更青睐于核心区域存在价值倒挂的项目。

不过，对于5月份整体二手房的成交情况，易居研究院认为，5月热点城市二手住宅市场继续筑底，市场信心还需修复。2022年5月，易居研究院监测的14个热点城市二手住宅成交量约为5.6万套，环比下降1.4%，同比下降35%。随着各地疫情结束，政策进一步发力提振市场信心，预计下半年成交量将逐渐企稳复苏。

5月成都二手房交易活跃；北京楼市受创，无锡、大连、杭州成交量反弹。深圳市场略有起色，但总体依旧低位运行。深圳主要是由于去年出台的二手房指导价至今未松动。预计未来几个月深圳市场将维持温和复苏态势。

在利好政策的加持下

地产行业企稳复苏迹象显现

5月份，多地密集出台楼市调控政策，国务院召开全国稳住经济大盘会议，释放强烈的撑地产信号，97省市跟进利好政策，核心一二线房贷利率全面下调。在政策的影响下，各线城市的楼市热度究竟如何？

对此，克而瑞研究指出，政策效果并不及预期。少数城市诸如无锡、佛山、重庆等也是源于上月基数较低的原因，出现了边际复苏迹象，而前期利好政策频频的南京、苏州、东莞等城市市场热度稳步回落。

不过，中信证券发布研报指出，5月的房地产运行数据已经证明了政策正在起作用。但信用、交付、开竣工、拿地等方面的问题，又可能推动政策在6月下旬之后转为更加积极。认为6月下旬既是旧政策起效的窗口，也是新政策继续出台的窗口，看好房地产蓝筹的投资价值。

华西证券认为，5月地产数据整体呈现企稳复苏迹象，显示前期一系列宽松政策开始发力，效果初显，也即政策并非是无效的，而是需要时间来起效，基本面有望持续复苏；另一方面，各项数据虽然底部企稳，但绝对增速仍然较差，未来政策进一步放松的空间仍然较大，地产板块估值仍有空间。

天风证券指出，5月政策成效初显，基本面迎来弱复苏，销售、投资等核心指标单月环比转正，有望推动板块估值进一步修复。如若压制需求的系统性因素可继续缓解，认为需求复苏将率先由国央企和头部公司吸收，行业或将从信用分化加速演变至销售分化，形成“弱复苏、强分化”格局，而优质房企也将进一步受益于本轮非对称性复苏。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

编辑：舰长

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