年逾古稀的胡葆森说，“我已经快70岁了，借债还钱天经地义，只要企业不倒，今后还会坚持还债。”细数与他同期的地产大佬，万科王石、万科冯仑、SOHO潘石屹早已退居幕后，龙湖吴亚军也找好了自己的接班人。这位快70岁的“地产老炮儿”，还能在台前独力支撑多久。

文 | 金融八卦女作者：胡扒依

最近，“河南地产一哥”裁员的消息在社交媒体疯传，规模达到7000人。

据媒体报道，有建业子公司的员工说，这次裁员非常突然。明明11月10号才复工，两天后就通知裁员，比例可能达到50%。他们没有一点点防备，但建业显然也没有一丝丝顾虑。

不过，这次裁员也并非没有征兆。在经历去年的洪水和今年线下交易的暴跌之后，建业地产在河南基本盘的销售情况已经触底，再不裁员，恐怕熬不过这个冬天。

董事长胡葆森也不是没想过办法，他在去年洪水的时候就给有关部门写过求救信，甚至还开口向万达的王健林借钱。只是借到的钱还没有捂热乎，就拿去还了将要到期的债务。

如今与胡葆森同期的地产大佬，要么退居幕后，要么找好了接班人，也只有他还在硬撑了。

1.

/ 裁7000人大部分是基层，

赔偿还分期 /

对于此次裁员消息，有建业内部员工说，此次裁员的赔偿标准为“N+1”，其中，2022年11月15日前签字（离职协议），补偿分12个月支付；15日之后签字的，补偿分18个月支付。

从范围来看，主要以一线人员，比如包括售楼部置业顾问、物业绿化、管家等。同时，在岗员工也将降薪40%，范围包括建业新生活、建业地产、中原建业、筑友智造科技四家港股上市公司。

对于是否为网传的7000人，一位接近建业的知情人士对《时代周报》表示，具体人数暂且不知。同时，裁员范围也并不是网传的针对于一线人员，而是有一定标准。

上述人士称，建业根据业务规模是否缩减、业绩是否下滑为依据进行裁员，“对于规模缩减严重的业务，建业会按照一定的比例裁员，有些只剩1、2个项目的城市公司或许会取消。”

一位在河南从事地产销售的人士也称，受去年洪水影响，很多当地工地都基本处在停工状态。加上行情实在不好，在郑州，一个楼盘一个月的成交也就几套，建业很久没有拿地，很多售罄项目的置业顾问、管家、物业都在闲置。

要知道，这些销售人员的底薪很低，都是靠提成活着。而且除了少数的建业自有销售团队，很多都是外包给易居这类中介的，有些销售光靠底薪没有开单，往往自己还在外面跑兼职。

上述人士还说，建业有外包销售业务的房产中介公司，在有开单的时候，员工会在楼盘驻点，没有开单就会回到各自的办公室。

如果建业“裁掉”这些本来就不算建业员工的置业顾问，加上受去年洪水影响需要进行的优化，可能才够上七千人。建业自己的核心团队，裁员肯定不少，但绝对没有七千人这么多。

不过，建业这轮“降本增效”并非没有预兆。在裁员之前，胡葆森和他的建业，已经为了借钱东奔西走许久。

2.

/ 老板亲自上阵写求救信，

向万达借贷续命 /

回到去年9月。那时候，建业向政府提交的一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在业内广为流传，时间距离去年河南的那场水灾，刚刚过去不到两个月。

在新闻发布会上，建业方面确认了这封求救信的真实性。信中说，建业大量在建项目、文旅项目等严重受损，直接损失达5.5亿元；由于经营受到严重冲击，如疫情持续至年底，则经营性损失将达到8亿元。

这只是最直接的，由于地产、酒店、商场、文旅等项目停工停业，但需支付巨额运营成本约3亿元，同时累计销售及回款，减少30亿元，林林总总算起来，建业因为水灾产生的各种损失，超过了50亿。

一位河南银行业人士说，水灾之后，很多在建项目的损失，其实只是一小部分。因为参与建设的不只是房企，还有合作的施工方。

比如为了堆放材料和设备，很多工地通常会挖一些大坑来存放，一旦发了大水，这些大坑就成了大水泡子。但消防队通常只会去负责居民区的排水，所以水灾过后，泡在水里的建筑材料，建筑机械统统报废。

但很多施工机械都不是房企或者施工方的，他们通常来自各种个人承包的施工队。所以房企和施工队很多关于责任认定的扯皮纠纷，到现在还看不到尽头。

政府也不是不管，他们在灾后统计了需要进行帮助的工地，受灾严重的会优先帮扶。但在这个时候，为了多拿补助款，很多房企会把本来不太需要补助的工地，变成需要补助的状态。最后的结局，往往就成了“三个和尚没水喝”。

根据2021年的中期报告，建业的账面现金及现金等价物，也就108.72亿元。而他们1-8月的合同销售额，只有300多亿，只完成了全年目标的一半左右。

在河南做地产投资的朋友说，建业在很多时候，通常会代替政府做土地的一级开发，完成之后，政府会在一两个月内回款40%。

这里说个数据，在2018年的时候，郑州的土地财政收入是1436亿元，在全国排名第六，仅次于杭州、上海、北京、广州、重庆。但到了今年，算上前两轮集中供地，郑州总共就卖出去200亿出头的土地。

现在的河南，到处都是用钱的地方，原先跟建业的默契，就是这样被打破的。久而久之，建业本来可以用来拿地和还贷的钱，都烂在了锅里。有接近建业的相关人士说，他们今年甚至没有做最基本的土地测算。

一场水灾下来，建业的项目卖不出去了，但为了修楼做的贷款，并不会因为天灾不还。

有媒体统计过，截至今年8月，建业地产有8笔存量美元债，合计余额24.46亿美元。其中有一笔5亿美元年内到期，2023年有3笔合计9亿美元到期，2024年有3笔合计8亿美元到期，2025年有一笔2.6亿美元到期，至于国内信用债，建业是没有发的。

这同样也只是表面。上述银行业人士说，2016年就任建业联席董事长的刘卫星，之前几年一直是河南工行的一把手。他到建业之后，带去了非常多的银行授信。加上建业在河南的树大根深，他们在当地各家银行的贷款都不少。比如他所在的银行，虽然并不大，但建业在他们那的贷款规模就到了9位数。

时至今日，这些贷款虽然在账面上还算正常，但背地里，或多或少都被打上了不良的标签。

面对火烧眉毛的贷款和债券，胡葆森想过很多办法。

比如今年4月，建业集团与万达集团签署战略合作协议，将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。通过这次合作，建业集团拿到了7亿。

又过了一个月，建业集团旗下电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”发生股权关系变动。本来由河南文投和建业“九一分成”的股权，变成了河南文投持股51%，建业持股49%。

这只是第一步。过了一个月，建业宣布把其中29%的股权转让给了河南国企——河南省铁建投，他们还将认购一笔建业发行的7亿港元可换股债券。

通过这次交易，建业获得了不到14亿港元。但在此之后，河南省铁建投正式成为建业第二大股东，并派驻两名董事进驻建业地产董事会，很多事情，就是这样被改变的。

今年9月，在河南·戏剧幻城内的一张室外方桌，王健林、胡葆森和导演王潮歌在这里小憩，在公开报道里，两位地产大佬的上一次会面，还是2018年7月。

这并不是一场简单的会面，仅仅一周之后，郑州花园路的万达坊和郑东新区的万达坊在同一天开业迎客。它们之前的名字，分别是建业凯旋广场和建业凯旋汇。

曾几何时，这些都曾是建业的优质资产，如今为了偿还债务，一向守信用的胡葆森，已经顾不了那么多。

3.

/ 年逾古稀，

后继无人的“河南王”还在硬撑 /

30年前，从香港地区学到先进地产开发经验的胡葆森回到了河南。压上在外贸公司攒下的所有积蓄，拉上当地的银行，用香港“绿卡”带来的身份优势，他创办了建业。

当时的郑州地产市场，几乎还是一片空白——放眼全市，只有两三个商业楼盘，基本以满足刚需为主。

建业的第一步棋就异常凶险，他们选择在郑州东郊的一片荒地，开发了占地360亩的金水花园。但在项目初期，很多郑州人没有买账。恰逢地产调控，销售不畅的建业一度走上生死边缘。

胡葆森没有坐以待毙，他在《河南日报》上刊登了金水花园“十年还本”的彩色广告。他说未来半年内全款购买金水花园一期的业主，10年之后可以拿回全部购房款，产权仍然归业主。这更像是建业向未来的业主借钱，利息则是一套房。

如此激进的销售策略，让金水花园项目在广告刊登的第二天就成交了第一套房，此后销售情况也顺风顺水。2003年，建业调集资金，向此前全款购房的金水花园业主兑现了“十年还本”的承诺。

这是建业版本的“南门立木”，胡葆森和建业守信用的名声就此立住。

在那几年，个人消费信贷开始出现，贷款、按揭走上了历史舞台。很多房企趁机走出了自己的一亩三分地向全国扩张，但同样也是在那几年，胡葆森选择了“深耕河南、固守中原”。

相比那些走向全国的房企，吃过见过的胡葆森考虑得更为“保守”。根据他的预测，河南有一亿多的人口，还有全国靠前的经济体量，仅仅把河南吃透，就够养活建业一家。

但河南地处中原，向来是兵家必争之地，这里也成了很多房企走出本省之后的第一个选择。

建业当时的敌人很多，但最凶悍的一个，还是孙宏斌的顺驰。来到郑州之后，顺驰选择贴身肉搏——建业的广告打到哪里，顺驰就跟到哪里。而且相比建业，顺驰的拿地节奏更快、交付更早，当然，需要的贷款规模也更大。

胡葆森的选择，是跟他的老朋友王石冯仑搞起了房企联盟，互相合作开发。这样做的好处。自然是对风险的应对能力更强，比如在进入郑州两年后，顺驰的资金链开始断裂，孙宏斌不得已吐出之前吃下的楼盘和地块，保守的胡葆森最终“熬死”了顺驰。

但这样做的短板也很明显，没有充足资金，建业连郑州都出不去。

后来，借助香港地区的朋友，胡葆森找来了新加坡的凯德置地，过了两年，建业又成功在香港地区上市。借助资本市场的力量，建业走出了郑州，开始在河南的二三线城市大展拳脚。巅峰时期，建业在河南房产市场的占有率一度超过12%，是名副其实的“河南王”。

▲胡葆森 来源：视觉中国

到了2015年左右，货币化棚改的大潮冲到河南，这次胡葆森不再保守，他像其他房企一样，用银行和发债的钱疯狂拿地，快周转扩张。

仅仅在2017年一年，建业的新增土储就超过1400万方，跟去年同比增长超过230%，负债规模则从2016年的300多亿飙升到了2021年的1300多亿，负债率从84.21%上升到94.89%，已经逼近红线。建业在恍惚间，已经变成了当年的顺驰。

之前说过，这样的快周转模式，对于房企的规模扩张是很有用的，建业在2019年，实现了1105亿的销售额，正式跨入千亿房企的阵营。

但同样也是在这一年，有关部门一纸文件，腰斩了货币化棚改的预算，分配到河南，是64万套减少到15万套，超过75%的降幅。

建业的规模扩张，几乎也在此时画下了休止符。但随之而来的疫情与洪灾，让本就销售乏力的建业，又多了一点“河南特色”。

跟二十年前的“十年还本”一样，至少在保交付和银行贷款的偿还上，胡葆森仍然是守信用的。

比如在今年1-10月，建业就分期分批交付了90多个项目，排在河南房企的前列；在8月8日，建业偿还了一笔5亿美元的境外债券，而在这笔债券之后，建业2022年就没有到期的美元债了。

不过，仅仅在这笔债券偿还的3天后，评级机构惠誉就把建业的评级从“B”下调到“负面”，他们认为，在偿还债券后，建业地产的流动性状况可能仍然紧张，因为2022年上半年该公司合同销售额同比下降55%，在销售疲软和依靠内部资源偿债的双重压力下，这将限制建业地产资金流的产生。

换句话说，建业更大的挑战，在明年。

在建业披露半年报的中期业绩交流会上，除了揽下建业成立三十年来首度亏损的责任，年逾古稀的胡葆森还说，

“我已经快70岁了，借债还钱天经地义，只要企业不倒，今后还会坚持还债。”

▲胡葆森 来源：视觉中国

细数与他同期的地产大佬，万科王石、万科冯仑、SOHO潘石屹早已退居幕后，龙湖吴亚军也找好了自己的接班人。虽然在今年2月，建业高层进行了一波换血，迎来了新的CEO，但胡葆森的存在感反而更强。在一些关键时刻，他甚至亲自召开内部经营会。

换句话说，建业到现在这个情况，胡葆森无法完全把三十年打下来的江山交给新上任的经理人，很多事情都要亲力亲为。往小了说这是情怀，往大了说则是责任与担当。

只是谁都不知道，这位快70岁的“地产老炮儿”，还能在台前独力支撑多久。

参考资料：

《中原地产王，被寒气传递成重伤了！》华商韬略

《建业集团裁掉7000人？员工：领导说公司很难，在岗也要降薪40%》时代周报

《又劝天公重抖擞》 兽楼处