来源 | 深蓝财经

撰文 | 吴瑞馨

海南，曾造就了无数富豪，是无数炒房客心中的“宝地”和“圣地”。

但如今，海南早已不是炒房者的天堂了。

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买下22套房被开发商“赖账”

仲裁了10年也没拿到

最近，一则新闻突然引起网友的关注。一名退休教师13年前在三亚买了22套房，但直到如今，一套房都没有拿到。

据中房报的报道，2009年，海南尚未限购之前，来自湖北武汉的退休教师叶女士和朋友在海南考察投资项目，最终全款在三亚“皇家生态海景花园”（后改名为“阳光山海湾”）房地产项目购买了1325.26平米的房产，一共22套期房，当时房源单价为4000多元至7000多元/平方米。叶女士以“将购房款采用借款的方式支付”与该项目开发商签订了22份《商品房买卖合同》，并在三亚市房管部门进行了备案登记。

2010年后，房子盖好了，但叶女士却拿不到房子。

开发商表示，叶女士并非“购房”，而是“借款”。据现开发商负责人称，原皇家生态海景花园项目在开发建设过程中由于资金等多方面原因遇到了困难，不得不向外界融资。他表示，他们与叶女士之间只是借款纠纷，双方签订的《商品房买卖合同》只是一种担保方式，并非房屋买卖关系。

双方僵持不下，最终采取了仲裁方式。2010年，22份仲裁裁定书裁决涉案房屋所有权归叶女士所有，开发商协助购房人办理房屋产权证。2012年5月，海口市海事法院作出22份执行裁定书，裁定开发商为22套涉案房产办理房屋产权证，并过户至叶女士的名下。此外，法院还向三亚市国土环境资源局、三亚市住建局送达了协助执行通知书等。

但距离仲裁已经过去10多年了，叶女士依旧没有要到房子。叶女士也就此事向三亚市多个职能部门信访投诉，但得到的答复却是：皇家生态海景花园目前还没有经过竣工验收，有关部门将无法为她核发不动产权证。

开发商那边态度也十分坚决，表示他不可能给叶女士房子。诡异的是，开发商虽然表示与叶女士之间为借款纠纷，但是目前为止，开发商也并没有“还清借款”，据开发商表示，在2009年1月和9月分两次向叶女士借款761万元，如果不包括利息，目前尚欠她400万元左右。

而在叶女士维权的这十多年间，三亚的房价也已由当初数千元一平方米，涨至3万元左右/平方米。

2

烂尾十多年，业主求助无门

烂尾十多年，一直拿不到房的也不止叶女士一个人。

据网上的相关宣传资料显示，皇家生态海景花园的开发商为三亚天泓房地产投资开发有限公司，现为三亚红郊安置开发有限公司。该项目此前在网上的推广中称，小区是由3幢11-13层带高级电梯的小高层和16幢独立式别墅组成的低密度、低容积率的现代化高档社区，“高尚经典的富人宅邸社区”“居住和投资的最佳选择”。

但实际上，该项目一直到目前为止，只有3幢小高层，近200套房源，距离此前宣称的“上千户”还有不小差距，16幢别墅也完全没有影子。

图源：中国房地产报

据房天下阳光山海湾业主论坛显示，一则2013年的帖子中，就有网友表示，阳光山海湾是个“烂尾项目”，“3年前就烂尾了”。也就是说，从2010年该项目的3幢小高层建好之后，别墅项目就开始烂尾了。

不仅如此，许多人购买阳光山海湾小户型住宅的业主，也像叶女士一样，没有收到房子。

据国际旅游岛商报2016年的一篇报道显示，一位周先生在2004年支付10万元签订了商品房认购书，2006年与开发商签订房屋买卖合同，买下“皇家生态海景花园”一套53.34平方米的房子，但是11年过去了，开发商的房子还未竣工，一直没有交房。

在当时的报道中，开发商表示，小区未能如期竣工是受到不可抗力因素影响，目前公司正在克服困难，预计2017年底可以交房。

但结合最近叶女士的新闻可以知道，截至最近，该小区依旧仅建成3幢小高层，没有任何新房建成。当时开发商宣称的2017年底可以交房，还得打上一个问号。

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海南的烂尾楼，并没有完全消失

叶女士大手笔投资房地产，和海南的炒房热密不可分。

上个世纪末，海南房地产市场一片火热，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者的口头禅。不少如今在资本市场叱咤风云的大佬，当年都曾在海南淘金，如冯仑、潘石屹在内的“万通六君子”，还有最近医美赛道火热的华熙生物，其创始人赵燕的第一桶金，也来自海南炒房。

炒房潮之下，海南房价一日千里，从1988年到1991年，海口三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间，而1992年就蹿升到5000元/平，1993年更是达到7500元/平的巅峰，两年翻了三倍以上。

而当时，海南的人均可支配收入只有2000多元。1992年全国商品房均价只有995元/平，而北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

海南楼市的很快就引起官方的注意。1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策后，海南房地产市场泡沫猛然破裂，大量房地产企业倒闭，无数人血本无归，徒留下一大批烂尾楼。“天涯、海角、烂尾楼”，一时间成为海南的代名词。

之后，海南的楼市萧条了一段时间。但在海南多方推进，司法、行政双驱动下，上世纪90年代楼市破灭留下的烂尾楼，慢慢消失了。据统计，截至2007年底，海南的闲置建设用地绝大部分被收回或盘活，已处置了23353.87公顷，占闲置总量的98.13%；

紧接着，海南又迎来了新一波炒房热。

2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，提出到2020年海南将初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，嗅觉灵敏的投资客蜂拥而至，海南又再次成为炒房客的天堂。

前文中叶女士购入阳光山海湾的时间，更好赶上这波热度。

在这波炒房热中，凤凰岛等人工岛成为热门，当时凤凰岛房价一度被炒至能比肩京城的顶级豪宅。恒大的海花岛最火热的时候，岛上有100多家房地产中介，卖房就像“捡人头”一样，发传单就能卖出房子。

除了人工岛之外，海南其他地方的房价也被带了起来，但与此同时，各种烂尾楼也层出不穷。

在今年7月，多城烂尾楼业主发强制停贷告知书前后，有海南的网友吐槽：类似这样的烂尾楼，海南多的是。

另一方面，在环保风波下，海南房地产市场下行，再加上去年年底以来的房地产暴雷潮，今年以来，海南房地产市场逐渐地低迷。据海南统计局公布的数据显示，2022年1-6月，海南省房屋销售面积为334.33万㎡，比上年同期减少10.4%；房屋销售金额583.0041亿元，比上年同期减少14.3%；折合房屋销售均价约为1.74万元/㎡。

热点城市海口、三亚成交热度下降明显。海口销售面积156.68万㎡，同比减少14.4%；销售均价15592.5元/㎡，同比下滑8.9%。三亚销售面积60.18万㎡，同比减少11.9%；销售均价26666.5元/㎡，同比下滑18.3%。

可以明显看到的趋势是：炒房客，正在撤离海南。

参考资料：

《退休教师三亚买22套房10年未拿到，仲裁交房开发商“不认可”》，中国房地产报

《三亚“阳光山海湾”业主购房11年仍未交房》，2016，国际旅游岛商报

《三亚凤凰岛破产重整，曾比肩京城顶豪，如今房价腰斩，炒房客血本无归》时代财经app

《炒房客撤离海南》19号商研社