“最近我们在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等，届时出台后我们会另外再作一些详细披露和发布。”1月13日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜介绍。
一个星期以来，房地产市场利好不断。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。座谈会上，第一财经记者获悉，为有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（下称“行动方案”）。行动方案从资产、负债、权益、预期四个方面，重点推进21项工作任务，既包括一些已出台政策的落实，也包括一些新增政策。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，金融支持房地产的四大政策方向更加明晰，需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。
改善优质房企资产负债表计划行动方案出炉
行动方案出炉后，迅速引发市场关注。
从内容来看，在资产端，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，着力改善优质房企经营性现金流。支持刚性和改善性住房需求，加快新增保交楼专项借款投放，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，设立全国性资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，一系列措施正在加速推进。
负债端，在风险可控和保障债权安全的前提下，从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定。
权益端，支持优质房企通过股权融资措施充实资本，降低财务杠杆，提升抗风险能力。
预期端，明确要树立优质房企正面形象，保障商品房交房时间和质量，提升房企财务报表和信息披露质量，改善市场预期，重塑行业信心。
邹澜在发布会上表示，行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这些任务中既包括抓好已经出台政策的落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。
中指研究院企业研究总监刘水认为，行动方案的制定，表明管理部门对防范化解优质头部房企风险，进行更加系统性的、全局性的解决。将提高改善优质房企资产负债表的效力，将高效防范化解房企风险。“资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流。负债接续，缓解流动性紧张局面。权益补充，优化资产负债结构，降低杠杆率。预期提升，将修复行业信心。”
值得注意的是，针对大家关心的“三线四档”规则，行动方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
刘水表示，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，房企“三线四挡”规则完善参数设置，将给予房企宽松的融资环境，减小融资及债务压力。一方面，延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，减少银行的信贷约束，为银行对房地产融资支持提供宽松的条件。另一方面，根据行业实际情况，灵活调整完善“三线四挡”参数设置，降低对房企的要求，能减少房企经营、融资及债务压力。
政策合力下，市场有望走出“低谷”
公开数据显示，我国房地产业资产负债表经历了快速扩张，2010年到2020年期间，全国前50大房企的资产规模从2.3万亿元增长到23.7万亿元，资产规模增长了10倍；而个别企业资产规模则从1000亿左右增长至2.3万亿元左右，资产规模增长了23倍。
“同时，行业负债结构高度多元化，金融负债只占到31%，其中，银行开发贷款占14%，境内外债券占9%，非标融资占8%；其余的主要是上下游企业垫资占30%，预收个人房款占32%，延迟缴交的税费占7%。”邹澜说。
这也意味着，房地产对经济发展和风险防控具有系统影响。2021年下半年以来，恒大地产风险的显性化，使风险迅速传染，多年矛盾累积叠加疫情长时间对经济活动产生持续扰动，房地产行业暴露出较大的问题和风险。
房地产业的良性循环对经济健康发展具有十分重要的意义。中央经济工作会议明确，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
2022年以来，针对房地产市场出现的一些调整，金融管理部门从供需两端发力，促进房地产市场平稳运行，随着相关政策效果的逐步显现，房地产行业尤其是优质房企的融资环境明显改善。
邹澜介绍，2022年9月到11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元。2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，2023年房地产市场在更强有力的政策推动下，有望在二季度后半段逐步走出“低谷”，重点城市将率先企稳回升，全年房地产销售、拿地和投资增速较2022年边际改善。同时，需求得到改善、就业环境好转、服务性消费加速修复、提振政策支持力度加大和低基数等一系列因素将推动社会消费显著回升。
