春节后，各个省都已经开始搞经济了，江浙尤其积极。

别以为深圳在闲着。

虽然深圳的教育医疗资源少，可是我认为，深圳的城市管理水平，一直是全国领先。

这两天，深圳开了一个非常重要的大会了，高质量发展大会。

这个大会其实非常重要，好多信息量，尤其是楼市，大家好好看看。

内容很多，对高质量发展这一首要任务“再宣示”，同时举行2023年首批266个重大项目开工活动。

这意味着，基建项目很快要陆续上马了。

同时，楼市相关的住建局也表了态，这是开年的第一次正面表态。

住建局表示，要充分发挥房地产行业的作用，坚持房住不炒，采取更大力度精准支持刚性和改善性需求。

表面上看是老生常谈，实际上是在告诉大家“铁板一块”的深圳调控，很可能要被打破了！

这个结论是怎么得出来的呢？

要结合会上的其他论调与数据一起看。

1、全力发力房地产业和建筑业等产业，为全市经济高质量增长作出最大贡献；

2、保证全年房地产业增加值增长7%，商品房销售面积达到750万平方米，增长8%。

这都是大会上的内容，单独看其中一条很难看出什么，但放在一起，就能看出23年深圳楼市的大致基调了。

接下来详细说一说。

先从数据说起，信息量很大。

2023年保证全年房地产业增加值增长7%，商品房销售面积达到750万平方米，增长8%。

2022年商品房成交面积556.74万平方米，减少10.64%；

2021年商品房成交面积621.78万平方米，减少6.25%；

2020年商品房成交面积929.16万平方米，增加12.4%。

这个数据一定要去对比过往几年来看，深圳2023年定的商品房销售目标很务实，也很中肯。

要比2021年好一些，但也不是要回到2020年的高峰。

关键点来了，按照这个数据推测：750万平方米的商品房销售面积，大概要回到2016、2018年的水平。

我也找了具体的数据。

2016年，深圳二手房全年成交107574套，平均每月成交8964套；新房全年成交套数44971套，平均每月成交3748套。

2018年，深圳二手房全年成交73047套，平均每月成交6087套；新房全年成交29396套，平均每月成交2450套。

以这年的实际成交大概推算，2023年深圳每月二手房成交要达到七八千套的水平，新房每月成交要达到三千多套的水平。

去年深圳二手房月均成交1800套左右，新房月均成交2800套左右。

就这个水平来说，要实现会上所说的目标并不容易。

再结合官方发言：全力发力房地产业和建筑业等产业，为全市经济高质量增长作出最大贡献。

楼市冰冻，会阻滞经济的发展，这是一定的。

2023年深圳定下的GDP增长目标是6%，房地产及上下游产业要作出最大贡献，当下的现状肯定是不能够的，别说最大了，谈贡献都难。

所以打破现状，势在必行。

潜台词就是，23年的深圳楼市调控不再是铁板一块。

我为什么说“不再是铁板一块”，而不是说深圳楼市放松的重磅信号来了？因为我想告诉有些人，你们潜意识里期待的大调控、大放松，可能性偏低。

对深圳楼市调控的讨论早就不是什么新鲜话题了，官方心里是有杆秤的。

这次官方也提到了，要发挥房地产行业的作用、坚持房住不炒、更大力度支持刚性和改善需求。

“更大力度”肯定是相对于去年说的，但说实话，不管是支持刚需还是改善，去年深圳都没力度。

现在说更大力度，也就是在零的基础上+1，所以大的期待不要有。

现在市场上已经有人预测深圳首套房首付比例可能会下调，我觉得这真是脱离现实了。

去年市场那么差，都没什么政策，今年局面慢慢好转，扔出这样一个大炸弹，凭什么？

大的期待不能有，但有两方面的改变还是可以期待的：房贷利率和二套首付成数。

深圳的房贷利率，是还可以再降降的。

深圳现在的利率是首套4.6%，二套4.9%。

贝壳最近公示的50个重点城市的首套房贷利率平均4.1%，二套房贷利率平均4.9%。

所以，对标一些主流城市，现在看深圳的首套房利率，很明显利率有些差距，二套房倒是差距不大。

现在很多城市都在调整房贷利率，像郑州首套已经降到了3.8%。

我今天还看到福州的首套房利率也已经下调了3.8%。

这个优惠幅度，可谓到了历史的一个阶段性低点，简直太香了。

一线城市是有希望通过下调加点幅度来实现降利率的，深圳虽说不依赖房地产，可能不需要到3.8%的低利率，但是4.6%的利率未免太高。我觉得至少应该到4.3%，或者到4.1%。

由于过去的房贷利率较高，现在深圳也在排队提前还贷了，下一篇我会重点讲一讲。

甚至深圳的二套首付成数，也可以再降降。

我说的首套房成数，不是利率，深圳二套房，实在太严了，利率也就算了，毕竟一线城市都差不多。可深圳现在的二套首付成数真的很高，特别是二手房指导价之后，7成的首付比例直接跳至8成。

动辄千万的房，就是大几百的首付，这本就是个大难题，有几个人有这个实力。

今年上面各种文件明确提了，要支持改善需求，没有什么比降首付成数来得更直接有效，既释放了购买力，也不会推高楼市。因为即使降下来一部分，多数人还是够不到的。

如果这一步不走，调高二手房指导价，抬高放贷空间也可以释放部分购买力。

不过这些都是一些猜测，官方工具箱里的工具很多，今年具体会掏出什么工具，现在还不清楚。

比如降低人才买房门槛、二手房增值税调整、认房不认贷等也都能直接刺激到楼市，这些我之前也跟大家说过，要看接下来官方的进一步动作了。

大家不要相信一些谣传，之前就有中介在编造一些假消息，一看就很不靠谱，但是普通买房的人哪懂，一听风就是雨。

大家多看看我们的公众号，我们至少是尊重客观事实的。

除了楼市的基本论调，这次大会也提到保障房的建设目标。

讨论的人也比较多，也一并说一说，尤其是年前发了一个文件，彻底改变了保障房体系。

没看的务必看下，应该说的很清楚：

会议中提到，着力解决好新市民青年人的主要住房问题，全年建设保障性住房18.5万套（间），保障性住房投资不少于400亿元。

注意数字，是18.5万套，大家的关注点在于即使建了这么多套房，也很难轮候的到。估计是年前保障房的重磅消息，让很多人至今还堵着。

确实是，今后不再建安居房，有些人可能白排了几年的队，确实得难受上一段时间。

网友吐槽

不过这是利好真正自住刚需的好事，筛掉部分投机客，那些买不起商品房又想安家深圳的还是会轮候共有产权房，机会更多了。

也利好深圳的商品房市场，保障房跟商品房彻底独立开来了。这些在之前的文章里说过。

说回这次大会大家没有关注到的点，新提到的今年保障房的建设目标，比之前多了足足4.5万套。

十四五规划发布的时候，2023年计划建设保障房14万套，现在是18.5万套，而实际的建设要比计划供应还要多。

保障房虽然难轮候，但深圳发展保障房的力度和决心是有的，但是保障房跟商品房现在已经是搞双轨制了。

对商品房的影响几乎可以忽略了。

今年我认为是一个资产大年，有很多机会，大家自己各自规划吧，我是肯定不会在公众号去劝人投资，劝人买房之类的，会被骂，只解读一些客观的信息，点到即止了。

有些短一点的及时性解读，会发到微信朋友圈，有些旧文会以文档形式分享，还没加微信的，大家可以加我的微信：

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