三亚凤凰岛因重整一事，再陷舆论漩涡。

中国交建6月13日晚间披露，其参股公司三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（以下简称“凤凰岛国际邮轮港”），收到三亚市中级人民法院送达的《民事裁定书》，以凤凰岛国际邮轮港不能清偿到期债务且资不抵债为由，裁定受理债权人三亚发展控股对凤凰岛国际邮轮港（本级公司）进行重整的申请。

凤凰岛是在三亚大海礁盘之中吹填出的人工岛，凤凰岛国际邮轮港是凤凰岛的主体公司。作为海南最知名的地标建筑之一，凤凰岛在建设之初就备受关注，却不想这座曾经风光无限的小岛如今会陷入资不抵债、举步维艰的困境。

截至2021年12月31日，凤凰岛国际邮轮港资产总额约为50.40亿元，负债总额约为186.05亿元。

“东方迪拜”

站在三亚湾的海滩上，5栋流线型帆船大楼迎风而立，它们频繁出现在和三亚相关的电视画面和宣传画报中，这正是凤凰岛一期（也称“一岛”）的建筑主体，也一直是三亚的地标建筑。

三亚凤凰岛。图/图虫创意

凤凰岛一期占地面积36.5万平方米，二期（也称“二岛”）47.4万平方米，两期由整片沙滩连接。该项目起初的构想是一座国际客运码头，由三亚港务局立项建设。

项目从1996年到1998年，进行了充分的水文气象环保等方面的论证，并取得了海南省各级主管部门的批复。

之后，三亚港务局与司法部下属企业众城集团合资成立三亚众城国际客运旅业有限公司（以下简称“众城国际”），开始建设该项目。

再然后，凤凰岛历经二十来年发展，起起落落，几度易主。

2002年，来自湖北的地产商曾宪云收购了众城国际，成为凤凰岛“岛主”，凤凰岛由此开始了房地产化进程。

公开资料显示，曾宪云与三亚市政府签订的投资合同中，包括国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目，总投资额超50亿元。

此后凤凰岛进入了快速建设时期。随着码头、跨海大桥等工程项目逐渐竣工，岛上的国际邮轮港开始试停靠邮轮。

2006年，浙江国都控股成为众城国际最大股东，并在次年将凤凰岛项目调整为旅游综合体，号称打造“东方迪拜”。凤凰岛投资金额也扩大到100亿元。

图源：三亚凤凰岛微信公众号

然而，随着海南楼市热潮逐渐褪去，凤凰岛项目售价大幅下跌，再加上投资客减少致使成交量逐年下滑，从而导致资金回笼缓慢等问题，凤凰岛陷入困境。

2014年3月，中国交建出资49.62亿元收购了三亚凤凰岛国际邮轮港45%的股权，一系列操作之后成为凤凰岛新的控制人。

“未来凤凰岛将会被打造成为亚洲邮轮之都，成为集餐饮、娱乐、休闲、度假、购物为一体的国际顶级旅游度假岛。”中国交建官方微信号曾如此表示。

曾多次接触凤凰岛相关负责人的知情人士罗宇告诉中国新闻周刊，凤凰岛几度易主和其复杂的债务关系与融资不畅息息相关。而凤凰岛一路走来并不如表面上那般风光，在曾宪云开发凤凰岛期间，就有两位合作股东选择离开，让当时的建设一度陷入困境。

罗宇还透露，当时为了弥补资金的不足，民间借贷曾被过度使用，一些民营资本也通过股权收购的形式加入到凤凰岛的建设开发中来。

如2006年成为凤凰岛大股东的浙江国都控股，便是浙江房企中较早通过房地产信托融资的企业之一。

但显然，擅长资本运作的浙江国都控股并没有将凤凰岛带出困境，而尽管迎来实力雄厚的央企入股，在此后受到海南岛剧烈环保整治风暴冲击的凤凰岛，也没能如愿实现腾飞。

环保风暴

据悉，自凤凰岛之后，海南开始大规模填海造岛。

为了打造世界级的旅游度假目的地，海南陆续推出多个填海造岛计划，海花岛、如意岛、葫芦岛等多个人工岛建设平地而起。

2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组进驻海南省开展督察工作，由此开启了海南岛内的“环保风暴”。

海南持续了数十年的填海造岛热潮戛然而止，也彻底改变了凤凰岛的命运走向。

督察组向海南省反馈督察情况时提到，凤凰岛以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

2018年1月，海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法人工岛项目实施“双暂停”（即暂停建设、暂停营业）。

至此，这些曾经火爆一时的人工岛有的被责令整改或暂停开发，有的则被要求全岛拆除。

被督察组点名的凤凰岛更是不能幸免，在实施“双暂停”的同时，还需补偿超过3700万元的生态补偿资金。

对于因凤凰岛引起的生态和发展的问题，三亚也是进退两难。

罗宇透露，三亚市政府曾多次和中国交建及凤凰岛相关负责人沟通凤凰岛处置、赔偿等事宜，但一直未达成一致意见。

但因凤凰岛问题整改推进缓慢，2020年，海南省生态环境保护督察整改工作领导小组办公室公开约谈三亚市人民政府。三亚市政府负责人现场表态称，对约谈所指出的问题，全盘接受。

2021年11月20日发布的《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》指出，确定将“凤凰岛二期项目全部拆除，恢复建设前原状，全部拆除后，邮轮母港码头功能另行考虑”作为凤凰岛二期项目整改拆除技术方案。

但围绕凤凰岛引起的纷争和困扰，远不止这些。

跳水的房价

凤凰岛的房价，一直是舆论关注的焦点。

2010年对于凤凰岛而言是具有特殊意义的一年。当年的1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。

那时市场资金对海南旅游投资充满想象空间，非理性投机热潮使得海南成为投资“新热土”，凤凰岛也借着这波楼市的东风扶摇直上。

相关数据显示，国际旅游岛获批后5天内，海南商品房销量就超过2008年全年总量，为171.12亿元。

与此同时，在获批一周后开盘的凤凰岛一期，均价涨到7万元/平方米，当天两栋楼700套房子全部被抢购一空。这个数据不但创下海南销售纪录，当时在全国也极为罕见。

而仅仅在半个月前，该盘的报价只有5万元/平方米。

之后，凤凰岛的房价曾一度飙升到16万元/平方米的“天价”，来自浙江、山西的炒房客蜂拥而至，凤凰岛“一房难求”。

但很快，这失控的房价迅速被海南出重拳抑制住。随着市场热度逐步消退，2013年凤凰岛房价降至约7万元/平方米。

不过当时绝对没有人想到，这并非谷底。在经历过几轮环保风暴之后，凤凰岛房价再遭重创，甚至一度跌到3.5万元/平方米，2010年期间高位入手的投资客们，被深度套牢。

凤凰岛房价走势。截自：房天下

深圳大学旅游发展研究中心研究员刘杰武告诉中国新闻周刊，过去的房价泡沫，主要是为未来和期望买单，而现在的低价，反映的是当下政策的不确定性。

不过，他认为在三亚，海景房依然属于稀缺资源，一旦有利好的政策出现，还是能慢慢回温，但对于能否再度回到高位，他并不乐观。

海南省房地产业协会执行秘书长王路也认为当下凤凰岛上房子并不具备太高投资价值。

在接受中国新闻周刊采访时，王路表示“小户型，大开间，并不适宜日常居住；岛上的房子多为40年产权式酒店，而当下海南的限购政策对这类房产并不友好；二期已经被拆除，三期遥遥无期，只剩下一期这孤零零几栋建筑，看不到发展前景。”

王路认为现在的价格已经跌破部分业主心理防线，大部分业主会选择暂时将其搁置，静候新机，“就算现在想要‘割肉离席’，也很难找到真正接盘的人”。

前途未卜

不管是王路、刘杰武还是罗宇，都认为凤凰岛只有进行重整，将债务剥离之后，才有机会轻装上阵，重新发展。

“将过去原有的债权债务通过法律途径做一次清理，来个了断。”王路认为这个项目后续没有太大开发空间，应该到此为止。

不过，凤凰岛的问题依然敏感，尤其是邮轮母港关乎三亚国际旅游消费中心建设。

在国务院印发的《“十四五”旅游业发展规划》中，提到加快海南国际旅游消费中心建设，同时也提出推动三亚建设国际邮轮母港。

发展邮轮母港不仅是凤凰岛的初期规划，也是中央对三亚的明确要求。

对于凤凰岛的后续发展潜力，刘杰武持谨慎态度。

他说，目前二期已被拆除，后续被规划为邮轮母港配套设施用地，一期仅剩下规划中还未建设的七星级酒店、商务别墅会所、海上热带风情街等变现能力弱，且是重投资、慢回报的商业物业。

“核心资产就剩下这些，怎么可能再有大的突破？”刘杰武说。

（应受访者要求，本文罗宇为化名）

作者：陈淑莲