本文转自：人民日报

重庆市沙坪坝区陈家桥街道的虎溪电机厂家属小区，完成房屋主体改造后焕然一新。
孙凯芳摄（影像中国）

甘肃省张掖市民乐县生态及地质灾害避险搬迁安置点乐民新城的幸福苑小区，居民在装饰新家。
王 将摄（影像中国）

习近平总书记强调，人民群众对实现住有所居充满期待，我们必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。中央经济工作会议提出：“支持刚性和改善性住房需求”“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

当前，如何更好满足居民刚性和改善性住房需求？怎样理解房地产业的新发展模式？确保房地产市场平稳发展，重点要从哪些方面发力？记者进行了采访。

优供给、稳需求、防风险

引导市场预期和信心回暖

我国房地产业规模大、链条长、涉及面广，增加值占GDP比重为7%左右，加上建筑业则占到14%，是国民经济支柱产业；房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。

中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从经济维度看，确保房地产市场平稳发展对于着力扩大国内需求、有效防范化解重大经济金融风险、稳住宏观经济大盘具有重要意义；从社会维度看，它关系人民安居乐业、社会和谐稳定，“一个稳定的、没有大起大落的房地产市场，有利于形成稳定的住房预期，更好提振社会信心”。

支持居民换购住房有关个人所得税政策，部分城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目……2021年下半年以来，多部门出台税收、金融等政策，降低居民购房成本，支持刚性和改善性住房需求，效果逐步显现。贝壳研究院数据显示，今年1月上旬，二手房市场的先行指标出现明显回升。

多位受访专家认为，做好今年房地产工作，可以从供给端、需求端等方面更多发力，进一步改善行业资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

优供给。“要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，推进房地产市场供给侧结构性改革，优化供给主体、供给产品、供给规模、供给节奏，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调。”上海市房地产科学研究院院长严荣认为，在优供给的同时，还要提品质，推广住房全生命周期管理理念，不断提高住房建造和维护质量。

稳需求。我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬建议，要因城施策，在“房住不炒”前提下，优化部分城市限制性政策，合理释放住房消费潜力；支持个人住房贷款合理需求，加大住房公积金支持力度，完善以小换大、以旧换新税收支持政策；结合落实生育政策、人才政策等，解决好青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场。

防风险。住房和城乡建设部有关负责人表示，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。虞晓芬建议，从中长期来看，还要完善项目全生命周期风险排查、市场风险预警、预售资金监管等机制。

今年，住房和城乡建设部将会同有关部门依法查处房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，营造诚信守法、风清气正的市场环境，让人民群众放心购房、放心租房。

支持刚性和改善性住房需求

解决好新市民、青年人等住房问题

新时代十年，我国住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计超132亿平方米，是上一个十年的2.2倍；城镇居民人均住房建筑面积由2012年的32.9平方米，增至2021年的41平方米，更多百姓住有所居、安居宜居。

然而，随着人口流动日益活跃，人口向经济发达地区和城市群集聚趋势明显，新市民、青年人“买不起房、租不好房”的问题比较突出；加之2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民住房改善性需求也比较旺盛。中央经济工作会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

“新市民、青年人住房需求主要集中在租赁型住房需求和刚需型首套购房需求。基于这一点，迫切需在人口净流入的大城市构建保障多层次、产权多元化的住房供给体系，为新市民、青年人群体打开阶梯式、动态化的居住上升通道。”虞晓芬认为。

具体而言，公租房在面向住房、收入“双困难”家庭供应的同时，要继续扩大覆盖范围；以保障性租赁住房建设为重点，加快破解项目落地难、用地价格高等问题，让新市民、青年人租得起、租得好；长租房市场要在规范市场和增加有效供给两方面同时发力，能够提供租赁关系稳定、条件良好、价格合理、选择余地大的优质房源。“十四五”时期，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

此外，刘洪玉认为，目前对刚性住房需求的支持和对投机炒房的防范，已经形成了比较完善的政策体系，对于改善性住房需求的支持政策，还需进一步完善。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，贝壳研究院2022年第四季度消费者置业信心调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升，一线城市从去年三季度开始持续回升。

将“四好”建设作为重心

注重质的稳步提升

当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段。中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。新发展模式如何理解？

刘洪玉认为，从住房制度角度，过去是重购轻租，新发展模式则是多主体供给、多渠道保障、租购并举；从企业发展模式角度，过去是“高负债、高杠杆、高周转”模式，新发展模式则是“聚焦、稳健、专业”模式；从产品服务模式角度，过去是以新区开发做增量销售为主，新发展模式则是以城市更新优存量运营为先。

“房地产业的新发展模式应当具有高质量可持续发展特征，能够促进房地产业良性循环和健康发展。”刘洪玉认为，我国房地产市场虽然已经走过了30年左右的发展历程，发展速度很快，但离均衡成熟完善还有很长的路要走。

虞晓芬认为，房地产业未来的发展，要从追求“量的迅速扩张”转变为注重“质的稳步提升”。应该将好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设作为重心，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫，从重资产向轻重并举转变，从增量开发向增量存量共同发展转变。“‘四好’建设是对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式的重构，城市更新、老旧小区改造、养老地产、大物业管理等，都是重要方向。”

严荣建议，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，近期重在补短板、防风险、稳市场，重点发展长租房、保障房、城市更新等领域；中期重在优机制、促发展、提品质，改革完善房地产相关土地、财税、金融等制度，加大力度推动房地产领域绿色低碳转型发展，提高数字化、智能化管理水平。

“安居才能乐业。我们将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区、从好小区到好社区、从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。”住房和城乡建设部有关负责人说。