作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
*以下内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾（深圳篇）》
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深圳住宅市场相关内容可回顾往期
●PART 1
商业市场
新建商务公寓：价量齐跌
2022年新建商务公寓成交均价为58,333元/㎡，同比下跌8.84%。
成交10,765套，同比下降32.0%。成交总金额378.6亿元，同比下降40.7%。
南山区西丽精品公寓“顶流”创智云城以1,658套/83,154㎡，63.6亿元（均价76,539元/㎡）的惊人成绩问鼎2022年的成交量、成交金额双料冠军。
位于龙岗区龙城的京基智慧科园大卖1,170套/44,447㎡，6.7亿元（均价15,000元/㎡），稳居年度成交量次席。
其他热销楼盘包括恒大天玺公馆（605套/27,688㎡）、恒大悦玺大厦（465套/19,147㎡）、深国际万科悦城（375套/15,624㎡）等。
新建商业营业用房：价跌量升
2022年，新建商业营业用房成交均价为50,331元/㎡，同比下跌37.1%。成交面积28.5万㎡，同比飙升105.1%。
位于南山区后海的联想后海总部大厦泰伦广场41,881㎡整体转让，摘得2022年商业营业用房成交面积冠军。泰伦广场位于后海CBD商圈，占地面积29,768㎡，总建筑面积298,497㎡，其中商业建筑面积42,083㎡，办公建筑面积130,177㎡。
南山区前海天境花园全年成交高达9,647㎡/16.36亿，成交均价169,609元/㎡，当仁不让2022年商业营业用房成交金额冠军。
其他热销楼盘包括深湾汇云中心（39,831㎡，成交均价31,000元/㎡）、佳兆业盐田城市广场（33,790㎡，成交均价39,728元/㎡）、恒大城（28,868㎡，成交均价14,990元/㎡）、远洋新干线远洋广场（19,202㎡，成交均价36,576元/㎡）等。
商业物业库存去化周期为38.0个月，总体呈趋势性下降形态。
存量商业物业市场：租金显著下行，空置率上升
深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，2022年成交面积19.24万㎡（仅为一手成交量的30%），同比下跌23.5%。
2022年四季度，大型购物中心入市叠加疫情影响对餐饮店铺带来巨大冲击，零售物业招商竞争加剧，租金呈较为明显的下行趋势。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为717元/㎡·月，环比下跌2.6%，全年下跌5.2%。
空置率为6.8%，同比上升1.6个百分点。
2022年，深圳社会消费品零售总额9,708亿元，同比增长2.2%。其中，网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长20.9%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业。
深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。
深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，商品零售和餐饮收入均超疫情前水平，有利于零售物业租售的长远表现。
●PART 2
写字楼市场
新建写字楼市场：价跌量升
2022年全年新建写字楼成交均价为48,390元/㎡，同比下跌15.5%。
成交面积51.4万㎡，同比上升30.1%。成交总金额248.6亿元，同比上升10.0%。
中国恒大位于龙华区大浪的恒大时尚慧谷以128,625㎡的成交面积，35.3亿元（均价27,463元/㎡）的成交金额，荣膺2022年写字楼成交面积、金额双料冠军。
位于罗湖区笋岗的高投大厦年底整体出让，以71,370㎡，30.0亿元（均价42,022元/㎡）的骄人数据，位居年度写字楼成交面积、金额次席。
其他热销楼盘包括佳兆业城市广场（68,173㎡，成交均价36,306元/㎡）、恒大都会广场（46,581㎡，成交均价57,847元/㎡）、宏发玺玥（46,463㎡，成交均价57,015元/㎡）、华侨城·新玺（24,982㎡，成交均价139,557元/㎡）等。
截至12月末，深圳新建写字楼可售面积高达176.1万㎡，库存量上升21.0%。
库存去化周期为41.1月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要3.4年。
存量写字楼市场：租金下行，空置率趋势性上升
存量写字楼全年成交10.9万㎡（仅为一手成交量的21%），同比下跌6.1%。绝对数值相对于超过800万㎡存量市场而言，买卖寥落，写字楼交易仍以租赁经营为主。
2022年四季度，深圳商务区甲级写字楼租金趋势性下降，平均租金为193.2元/㎡·月，全年下跌3.1%。静态租赁回报率下降至2.7%。受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响，深圳写字楼新增需求总体转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金加速下行。
2022年，在新冠肺炎疫情以及全球经济下行压力影响下，深圳全面统筹疫情防控和经济社会发展，统筹发展和安全，相继出台一系列产业规划和政策举措，全力保持平稳健康的经济环境，助力稳住外贸基本盘。作为口岸城市、外向型城市，深圳海陆空铁各类口岸俱全，外贸持续稳定增长，存在雄厚的产业基础、良好的营商环境、自主创新的企业群，系列政策措施的支持，提振写字楼总体需求。
但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。
在经济前景不明朗的情况下，办公楼租赁需求疲软，叠加大量供应如期入市的多重影响，供需失衡加剧。四季度，深圳甲级写字楼平均空置率为22.4%，全年显著上升3.6个百分点。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，近年供应量更是超过500万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将维持低位运行，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。
●以上内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾（深圳篇）》
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