文 | 小卢鱼
编辑 | 杨旭然
国内最大的6家国有商业银行（工农建交中邮政）密集宣布，将向17家房地产开发商密集投放贷款综合授信超过12,500亿元，以支持当前形势下房地产经营中的资金需求，保障经营的流动性。
招商蛇口、中海发展、绿城、万科、碧桂园、龙湖等多家头部房企都抓住机会，与相关银行签订了战略合作协议，将在房地产开发贷款、并购贷款、个人住房贷款、供应链融资等业务领域展开全方位的业务合作。
这是继金融16条之后，政策端以真金白银给予的另一大利好举措。加上本月25日央行宣布将在12月降低金融机构存款准备金率，释放长期资金月5000亿元以保持流动性合理充裕，料想房地产行业也在受益者之列。
房地产指数表现（2022年9月至今）
到了11月28日，证监会表示房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，即日起将恢复上市房企和涉房上市公司再融资、并购重组融资、境外上市等工作，打破了维持了十几年的规矩，一时间市场震动。
随着利好政策的密集发布，A股房地产板块的行情也有所上扬，11月以来累计涨幅接近60%，资金对于房地产板块的反弹关注度非常高：
11月25日当天，房地产开发板块的资金流入高达22.8亿元，在所有行业中位列第一；
11月29日开盘，房地产板块大幅度高开上涨，中交地产、信达地产等一大批上市公司股价涨停，更多观望资金开始入场；
一段时间里，与房地产配套的各个行业也备受关注，包括物业、装饰装修、建材相关上市公司的股价表现都相对强势。
优质房企们吃下了“速效救心丸”，市场情绪也吃下了“十全大补丸”。
但是对于正处在逆周期的房地产行业而言，即便是万亿级的授信额度、前后相反的政策大逆转，对市场的提振作用也终究有限，投资者不宜入戏太深。房地产周期历史洪流的力量，最终会超过所有人的想象。
01 房地产的艰难时刻
供需双弱，融资困难是目前房地产市场面临的核心问题。
今年，大家“有幸”见证了房地产行业的历史性时刻。
人们从各地不断放松的限购政策、一降再降的购房利率、越来越多的新地流拍和各大房企的负面消息中都能清楚意识到，中国的房地产行业正在经历着此前从未有过的艰难状况。
回想这一切的导火索，好像是2021年下半年预售资金监管的突然收紧，也可能是恒大2万亿债务的突然爆雷。
烂尾楼、断供与法拍成了民生新闻里经常出现的词汇，旭辉、新城、龙湖等房企里优等生的日子也在变差，这些无疑加剧了居民对保交楼的担忧，进一步抑制了居民的购房需求，形成负循环。
整体上看，房地产已经走进了供需双弱、需求更弱的困境里。
居民购房需求的急剧萎缩，是由疫情影响、宏观经济问题、家庭债务高企、交楼无保障等因素综合影响造成的结果。
今年前三季度，百强房企实现全口径销售金额5.31万亿元，同比下降45.8%。在“金九银十”这个房产销售的传统旺季，销售额也没有出现明显的提升，只是同比降幅有所收窄而已。
那些冷冷清清的售楼处、失业在家的房地产中介们，就是房地产需求端持续下滑最直观的证据。
房地产市场的供应端同样陷入萎缩，百强房企的拿地力度明显减弱，即便拿地也会集中在高线级城市的核心区域。像前几年那种在三四线小城市大规模拿地，时不时就拍出一个“地王”的情形，已经恍若隔世。
拿地之外，交楼也成了压在房企身上的一座大山。在因为疫情反复停工、人力和原材料成本都有所上涨、房价低迷的大环境下，房企结转项目的毛利率也不出意料的降低了。
今年前三季度，房地产板块毛利率降至 18.6%，同比下降了2.1个百分点。与此相对的，是资产减值计提规模、融资成本和财务费用都在增加。不仅行业盈利能力处于历史最低位，房企短期内要面临的偿债压力也在历史高位。
这意味着房地产的市场风险，实际已经在向企业的资产负债表蔓延。
在房企中还算“优质”的新城控股，虽然净利润一直为正数，但是盈利能力和偿债能力都不强。华夏幸福、中南建设、阳光城等知名房企，更是早已陷入了净利润为负的困境。
4月时，惠誉、标普、穆迪等评级机构对新城控股的信用展望都定为了“负面”，理由是在2022年总共有110亿元人民币的债券和离岸银团贷款到期。因为市场对债务到期和再融资的担忧，类似的情景也发生在了阳光城、旭辉、碧桂园、龙湖等企业上。
但这并不仅是房地产一个行业的风险，建材、建筑、家居等相关行业会受到负面影响，地方政府财政收入也在减少，并且最终风险极有可能向整个金融系统蔓延。
想想房地产“硬着陆”之后的日本，那个代价才是谁都无法承受的。
02 地产融资三箭齐发
地产融资三箭齐发，意在修复市场预期并提振信心。
2022年，在居民们自发降低家庭杠杆的时候，房企们的负债率却是居高不下。即使是TOP50的房企们，扣除预收账款后的平均资产负债率也高达69.6%。而且面对巨额临期债务的压力，房企们往往要靠债务展期或者发行新债来过渡。
在恒大爆雷、多家知名房企出现债务违约的情况下，原本债务压力就大的房地产开发商们融资就更加困难了。
不过同“不愿贷款”的消费端相比，房地产供应端的融资困难问题还算更容易解决些，所以有了近期信贷、债券、股权融资方面的三箭齐发。
信贷方面，六大行针对房地产开发商释放了万亿额度的定向贷款；债券方面，本月龙湖、金辉和美的置业作为首批民企获得了发债信用增进函，可以发行合计47亿元的中期票据；股权方面，证监会主席提出改善优质房企资产负债表。
市场普遍认为，这代表着房地产行业的“政策底”已至，头部房企的股价迅速反弹。有着国资背景的中交地产、招商蛇口、保利发展、万科等股价涨幅居前，25日当天涨幅高于5%，表现优于大盘。
这是因为，在行业整体不景气的时候，拥有强大国资背景的大型房企往往更让人有安全感。
他们通常更容易获得融资支持，与政府的关系更为密切，还承担着保交房、稳市场的政治任务，可以说是房地产行业的最后一道防线。在今年的集中供地中，头部国企央企也是贡献最大的拿地主力，份额已逼近八成。
不过这些头部房企的财务状况也相对健康，降杠杆成效明显，三费率比民企低1%左右。同时，他们的盈利能力也优于行业内其他公司（除了尚在亏损的中交地产），今年前三季度的毛利率有所提高。
所以在这个存量搏杀的行情里，当房地产行业传来利好消息的时候，头部房企无疑是最有可能受益的。近期这些头部房企的股价提升、资金流入和整个房地产行业的讨论度的增加，也在验证着这个观点。
直白的说，人们房地产市场似乎又有了点“热起来”的迹象这其实就是地产融资利好政策出台、落地的最大意义——修复房地产市场预期，并提振企业和居民的信心。
03 薛定谔的市场信心
对处在逆周期的房地产市场而言，万亿授信的提振作用终究有限。
即便是最希望房价大跌的人，也不会希望中国重复日本当年的惨剧。所以今年各地政府冲在了救市的第一线，金融机构则是紧随其后。
在救市的第一阶段，政策的重点其实是放在提振需求，即“解决购房者资金困难”这上面的，所以才会出现各地、各银行纷纷降低首付比率和购房利率的情况。
但是想拉动居民的购房需求，最大的制约因素是居民收入增长能力和稳定性，而非居民“首付难”、“融资难”。在疫情反复、裁员频发的大环境下，中国居民的收入预期明显下滑，对未来生活缺乏信心就会减少购房这样大额的支出。
“居民信心缺乏”这件事，最终直观地体现在了比去年更差的房地产销售额上。
除了少数像越秀地产、仁恒置地这样的企业，今年1-10月的销售额出现了同比增长，其他一众知名房企的销售额都下滑严重，同比降幅在9%-70%。
其中还有世茂集团这样，在2019、2020年都位居销售额前十的国际化知名房企，今年销售额同比降幅高达69.8%。世茂集团如今已然陷入了股债双杀、供应链挤兑等信用崩塌后的恶性循环之中，令人唏嘘。
总的来说，在重点关注居民融资问题的阶段，那些救市措施的效果很不明显，甚至还带来了“2022年最好的理财产品是提前还房贷”这个副作用，让银行的盈利压力又大了一些。
所以11月开始，新出台救市措施的重点被放在了解决房企融资困难、保障房企现金流安全上。
虽然政策公布当天，市场给予了地产、建筑、银行板块股价上扬的热情反应。但长久来看，只增加房企融资不增加房产销售，是不能让房地产市场回春，第二波的利好政策也是提振作用有限。
一个佐证就是，实力排名靠后的中小房企，连政策底的“鸡汤”都没喝不上。
资本市场在给这些中小房企做不信任投票。在11月25日的普涨中，世茂股份的涨幅只有2.78%，格力地产涨幅只有1.75%，滨江集团不涨反跌了0.62%，鲁商发展更是以5.11%的跌幅成为了板块垫底的存在。
对这些体量小、实力弱、财务差的非头部房企而言，利好政策落地的程度往往有限。银行的万亿定向授信额度没他们的份，债券票据的信用评级也不高，更没有资金雄厚的大股东给他们注资。
可见，只有利好政策也不是万能的，信心确实是这个时代比金子还宝贵的东西，甚至是连金子都无法买到的东西。
04 写在最后
过去20年，房地产市场创造了中国最多的就业岗位，贡献了巨额的GDP，改善了大部分城镇居民的住房质量。
只是，在创造了难以想象的巨额财富的同时，房地产也带来如海一般大的债务、如山一样高的房价，人们对“房子”的看法也越来越负面。
万事万物都有兴衰终结。时至今日，房地产行业已然完成了自己的历史使命，即将迎来“退位让贤”的时刻。
虽然现阶段政策出台了各种救市措施，但是展望后市，“保交楼”、尽可能给产业链上的各个行业还钱，才是短期房地产政策的主旋律。以及，增加保障性租赁住房这件事也比从前更有力度。同时，AMC也在积极参与房地产风险处置，在房地产与金融系统之间树立风险防火墙，这些都不是行业周期扭转的信号，甚至释放了一些强化行业逆周期判断的信号。
对房企、金融机构、政府和居民来说，最重要的目标不是房价再翻一倍，股价再回到高峰，而是能够顺利实现“软着陆”。行业能够体面退场，就已是万幸了。
