文 |《财经国家周刊》记者 丹华
“房票安置”——郑州楼市再放大招。
近日发布的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》(下称《办法》)明确提出，郑州的棚户区改造中采取“房票安置”，被征收人拿着房屋安置补偿权益兑换的“房票”，就可以跨区域购买指定开发商的商品房，且不计入限购套数。
“这是郑州地产政策的优化调整，有利于去库存和降低棚改成本。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示，当前来看，地产政策已不能停留在单一维度，必须更加精细化、更满足居民心理诉求，才能引导市场需求释放。
不只是郑州。仅今年以来，全国就有信阳、许昌、鄂州、张家港、温州等近二十个城市推出了“房票”政策。“房票”政策密集推出，释放了什么信号？
▲新华社记者 周牧 摄
郑州推“房票”，可冲抵购房款
郑州提出的“房票安置”，指的就是房屋的征收人，比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以“房票”的形式出具给被征收人，由其自行向开发商购买商品房的一种房屋安置方式。
如本次郑州实施的市中心区域，即中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，被征收人可使用政府给予的“房票”，在参与“房票安置”的所有开发商项目中自主购房。
“‘房票’不仅解决了住房的问题，还给予居民相应的补贴及现金奖励，大家心里都松了口气。”住在郑东新区的刘文是一个被征收人，据她介绍，按照原先的拆迁合同，其家庭约有600平方米的安置房，以6000元/平方米的价值计算，大约可以换得360万元的‘房票’，按照2万元单价可购买180平方米的商品房，“终于不用再等安置房了。”
▲新华社记者 牟宇 摄
值得一提的是，比照之前货币补偿和安置房两种方案，现在的“房票安置”办法还额外给出了奖励和优惠政策。
其中包括，由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励，一并列入“房票”票面的总金额，同时以现金的方式奖励3个月的过渡费。使用“房票”所购买的商品住房，不计入家庭的限购套数，还可享受安置房的税收减免与商品房的子女入学资格等等。
“目的是拓宽城市棚户区改造安置渠道，满足人民群众对安置房屋的多样化需求。”北京师范大学政府管理研究院副院长兼产业经济研究中心主任宋向清表示。通过“房票安置”，可以打破安置房建设慢、过渡周期长等状况，无需多年等待，市民拿着“房票”就能买到现房，也不用被动地选择居住在“回迁房”，在改善型购房上有了更多选择。
“如果‘房票’推进工作到位，就可以减少或取消安置房的建设，减轻了政府直接建设此类住房的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示。
为了防止炒作和其他乱象，《办法》同时要求，“房票”要实行实名制，持有人为被征收房屋的所有权人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内，且“房票”不得转让、赠与、抵押、质押、套现。
近二十城已推行，“去库存”新招？
实际上，“房票”不是什么新鲜名词，历史上不少城市曾推出过类似制度。
从2016年开始，在全国房地产“去库存”的大潮之下，不少城市曾尝试使用“房票”，尤其是库存高企的鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、湖州等地，短时间内大量购房人涌入市场，有效帮助了楼市复苏，直到2018年，棚改货币化的权限被收回，“房票”才逐步淡出市场。
58安居客房产研究院分院院长张波对《财经国家周刊》记者表示，郑州该政策的出台，也与当地市场库存压力未得到根本性缓解有着直接关系，“‘房票’新政意在通过引导需求，以扭转市场的下行态势”。
郑州也正是打响今年楼市政策调整“第一枪”的城市。3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中涉及取消“认房又认贷”、降低利率、给予房企贷款支持等18条多维度、大力度的政策调整，但购房者的信心仍有待加强。
中房协的数据显示，今年5月郑州新建商品住宅成交42.6万平方米，环比下跌16.5%，同比减少50.2%；二手房成交33.5万平方米，环比继续下跌14.2%。目前，郑州商品房狭义库存1395万平方米，去化周期仍达到34个月。
中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，郑州的住房市场较为特殊，由于过去长期且大规模推行城改，导致目前城改待安置的群体数量较大，而在宏观经济增速下滑及调控的影响下，叠加去年暴雨灾害，本地楼市的库存压力较大，整体市场有待提振。
▲河南省郑州市一处商品住宅楼盘。新华社记者 李博 摄
他认为，《办法》对市场至少有两个影响，其一是可以妥善安置城改尚未安置的群体，保障此部分群体的合法权益，盘活郑州当地的房地产市场；其二是政府通过鼓励安置群体的“房票安置”，也可起到托底的作用，有利于市场去库存，提振整体的市场信心。
公开资料显示，这一轮已经推行“房票安置”的，包括河南信阳、江苏常熟、浙江绍兴、南京溧水、宁波奉化区等近20地。
“多地重启棚改‘房票安置’制度，意味着新一轮去库存正在悄然开启。”多位业内专家对《财经国家周刊》记者表示。
如何办好？细节仍需厘清
从公开信息看，当前启动“房票安置”的多为三四线城市，且大多存在库存高企、去化压力较大的情况，而该政策也正在各地不断落地及完善。
市场人士认为，当前市场的核心问题是有效需求不足，而旧改、棚改正是一股相当强劲的需求，如果能通过各种有效措施，将该项需求成功引入楼市，将对盘活整个房地产市场起到类似于“鲶鱼效应”的带动作用。
“正如2015年时棚改货币化的推广一样，当前政策关键在于，能否找到一个满足各方需要，可以因城施策，切实推动低线城市销售复苏，又不至于刺激核心城市房价上涨的手段。”中信证券分析师陈聪表示。
在他看来，“房票”是征收房屋过程中货币化安置和购置商品房挂钩的一种跨期结算模式探索，由于严格限定区域使用，完全可以做到因城施策，一般不会造成一线城市的房价上涨，“所以该模式如果得到推广，可能有助于推动房地产产业链的整体复苏。”
“‘房票’制度的意义，一是可以精准满足一批购房需求，改变房地产市场的供求关系，让市场回暖；二是可以通过精准向房企输血，推动房企活跃起来，从而减少烂尾楼的面积。”公瑾企业管理咨询有限公司合伙人曹炎炎认为。
根据郑州《办法》，“房票”持有使用期限自核发之日起计算，最长不超过12个月，被征收人应在“房票”有效期内购房支付，逾期未使用的，将重新按照货币补偿方式进行安置，而开发企业在取得“房票”之后，再统一向政府申请结算。
《财经国家周刊》记者采访了几位开发商高管，他们均认为，政策对市场肯定是有积极影响的，但还有一些细节需要厘清。房企的顾虑主要在于，不确定是以地方政府支付的形式，还是以抵扣土地款的形式进行，回款是到达监管账户还是企业账户，账期是否会拉得比较长，以及可能对企业的现金流带来的影响等等。
本刊记者致电郑州市住房保障和房地产管理局，工作人员回应说：“目前，大的安置方案已基本确定，但补偿和安置细则可能还有待商榷。不少房企也都在了解相关情况。”此外，这位工作人员说，很多前期拆迁的人也都打电话来咨询，但从政策设计角度来讲，“房票安置”是面向没签过拆迁安置协议的新拆迁人群。
不少业内人士认为，“房票”政策在短期内可缓解房地产稳增长及去库存的压力，但能否成为各地的稳市“良药”，仍需平衡好各方的利益，进一步完善落地细则。
重出江湖的“房票”政策，作用几何？
几年前已退出人们视野的“房票”，近期又成为“热词”。
郑州于6月20日大张旗鼓地表示将推行棚改房票安置，并且设置了一系列优惠条件，似乎在催着房票持有人赶快去买房。郑州方面说，这个想法不是天上掉下来的，是参考借鉴了杭州、温州、信阳等地的经验。
事实上，在郑州推出房票政策之前，今年以来已有常熟、宜宾、丽水等10余个城市探索实施“房票”政策。
所谓“房票”，其实就是一种补偿权益货币量化后出具的购置房屋结算凭证。早在2013年，国务院就发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，表示将“进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善”，此后棚改明显加速，多地也陆续出台“房票”相关政策。
国人对各类“票证”应该不陌生，如当年买粮需要粮票、买布需要布票、甚至还有大件的自行车票等。和能够自由运用的货币不同，票证的最大特点当属有计划，也即能够使用凭证定向分配物资，大大增强了对经济的管控能力。
如今的房票也是类似的。不同于棚改的货币化安置，人们可以随意使用资金，而房票使得持有人须在特定的时间内、特定区域内购买特定价格的房源，这无疑使得持票人的购房行为相对确定，可谓精确制导。
当然，房票政策也是存在一定风险的，如资金能否顺利到位、房企的参与意愿如何等。
不过，棚改不仅仅是解决棚户区居民居住环境这么简单，国务院已经说得很清楚了，棚户区改造能“有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展”。
郑州早在今年3月1日出台的《促进房地产业良性循环和健康发展的通知》中，也提到了“推进安置房建设和转化”。可以说，棚改一定程度上承担了拉动经济的作用，郑州也意在用此方法促进房地产去化。
但问题是，我国已经进行了大规模的棚改，据住建部数据，2016年至2020年，全国棚改预计开工2300多万套，预计完成投资约7万亿元。
而2022年，在2月24日的国新办新闻发布会上，时任住建部部长王蒙徽介绍，希望全年棚户区改造120万套。这个数字大大低于往年平均水平。
对于城市旧改，目前鼓励的是进行老旧小区改造而不是大拆大建。
郑州的趋势也是类似。据郑州市政府工作报告，2021年郑州建成安置房约5.66万套，回迁安置群众13.5万人。而2022年计划棚户区改造基本建成3.2万套、新开工4257套，要安置15万人。
在棚改逐渐接近尾声的背景下，“房票”政策到底能够对楼市产生多少拉动作用，尚有待观察。
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