张炜

近期，随着个人房贷提前还贷成为热点，存量房贷与新增房贷之间的利差受到关注。有专家提出，适度调整存量房贷利率，有助于进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。

加点带来存量房贷利率偏高

“此轮房贷利率下调周期始于2021年三季度末，鉴于房地产市场下行压力较大，住房金融政策由紧向松转变，逐步下调房贷利率。到2022年12月末，新增个人住房贷款平均利率累计降幅达125个基点左右。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时说，随着新增房贷利率的下行，存量房贷与新增房贷间的利差有所扩大。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受中国经济时报采访时称，部分存量房贷利率偏高，主要因为当时住房贷款额度较少，市场资金成本显著高于现在，而贷款需求旺盛。同时，受监管政策约束，当时住房贷款利率下限也较高。2022年5月之前，首套房贷利率下限为同期限LPR（贷款市场报价利率），二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点，不少地方还在上述全国下限的基础上加点。

58安居客房产研究院分院院长张波向中国经济时报分析指出，存量房贷利率偏高与各地房贷利率加点差异有很大关系。2021年LPR加减基点，是确定房贷利率的方式。这一方式在各地落地的差异非常大，尤其是2021年，有些地区首套房贷利率都会加点，二套房贷加点更是在100个基点以上，实际利率达到了5.3%甚至超过6%。

张波称，虽然2023年LPR相比2021年明显降低，但加点还是按合同约定执行，导致了大量2021年包括之前的购房者实际房贷利率明显大于2022年入市的群体。

存量房贷利率偏高给贷款者带来影响。马泓称，存量房贷利率偏高的购房者，对比最近一年新买房的群体，每月偿贷压力大，对部分群体的日常

消费形成制约。

建议存量房贷利率分档打折

“推进调降存量房贷款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房贷再贷款的计划；另一方面，购房者需要与相关银行进行商量，探讨是否有可能签署新的协议。考虑到当前全国个人住房贷款余额已经达到38.8万亿元，体量庞大，其涉及的商业银行盈利与息差收入占比较大，可能会在局部楼市较为低迷的地区试点推动。”马泓说。

董希淼称，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少提前还贷行为，促进房地产市场健康平稳发展，提振居民扩大消费的意愿和能力。

他建议，金融管理部门可以加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

具体而言，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。

董希淼还建议，为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度。考虑到银行近年来加大向实体经济让利，利润增长压力较大，上述措施执行期限可暂定为3年，3年之后视情况再定。与此同时，金融管理部门可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，降低负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。

张波认为，存量房贷应该更贴近市场，目前仍有一定的优化空间。如LPR的加点可以有中期复盘，每5年左右针对优质客户有一定的利率减免优惠，甚至是利息返还。