2022年12月召开的中央经济工作会议指出：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。为更好贯彻落实中央经济工作会议精神，人民银行、银保监会多次明确，促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求。坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务，加大住房租赁金融支持，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
围绕稳定房地产市场发展，2022年以来出台多项支持房地产供求双方的金融政策。供给方面，主要是缓解房地产项目和企业融资难题。2022年8月，住建部、财政部、人民银行等部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。2022年11月14日，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。2022年11月23日，人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出支持包括房地产企业和其上下游建筑企业在内的多项措施。
需求方面，重点围绕降低住房贷款利率等出台政策措施。人民银行通过下调政策利率、完善利率传导降低银行负债成本等，2022年引导5年期贷款市场报价利率（LPR）3次共计下调35个基点。在总体引导利率下降的同时，2022年5月15日，人民银行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。2022年9月29日，人民银行、银保监会《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中提出：6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2023年1月5日，人民银行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》明确：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
与此同时，税收方面也有支持政策，各地“因城施策”优化支持政策。2022年9月30日，财政部、国家税务总局《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》提出：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。各地结合本地实际情况，从提高公积金贷款额度、公积金贷款互认、降低购房资格准入、降低落户标准、带押过户、连环单同步办理等方面出台政策。根据中指研究院的有关统计，2022年全国共有包括省、市在内的超过330个地方发布房地产调控政策千余条，其中包括173个城市优化限贷政策240条、235个城市调整公积金政策416条、115个城市调整预售资金监管132条等。
一系列政策的出台，对稳定房地产市场发挥了积极作用。房地产开发投资和销售相关数据降幅收窄。根据国家统计局的统计数据，2022年12月，当月房地产开发投资降幅比11月收窄7.7个百分点，商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等指标降幅有不同程度收窄。金融支持房地产领域的量价都出现积极变化。根据人民银行的统计数据，2022年9-11月，全国房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元；当年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。2022年12月，全国新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，比2021年12月同比下降1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。2023年1月开始，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地调整首套住房贷款利率下限，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下。
房地产业本身及关联行业在国民经济中占有重要地位。稳定房地产市场对于实现稳增长具有重要作用，反过来实现稳增长也有助于更好地稳定房地产市场。正是从这个角度看，在2023年突出做好稳增长、宏观经济运行有望总体好转的情况下，其也将成为房地产市场稳定发展的重要信心来源。近期，受存量房贷和新增房贷利率差距较大等因素影响，居民提前还贷多发并受到关注，在对居民做好引导解释的同时，同样有必要结合实际情况研究出台政策降低存量房贷和新增房贷利差。在出台政策支持首套房推动解决刚需群体住房需求的同时，有必要出台更多的政策支持改善性住房需求。毕竟，改善性住房需求有些也是刚需，尤其对多子女家庭更是如此。住房需求是居民的基本需求之一，在新出生人口持续下降的情况下，需要多方为居民符合政策规定的多生育提供支持。
（作者系中国邮政储蓄银行研究员）
