原以为绿城外滩兰庭97分的入围积分已经是“天花板”级别了，没想到节后还有更高积分项目出现了。

最新消息显示，位于前滩板块的前滩海德壹号结束认购，最终公布入围积分是100.85分。

此消息一出，立刻在业内各大媒体平台上炸开了锅。

前滩的项目入围积分高不奇怪，但是入围分数突破100，那就要看看背后的原因了。

01

百分盘现身背后四大逻辑

上海的超百分项目都有一些同性，比如之前112.8分的复兴珑御，102.24分的翠湖五集等项目。他们或是在板块内是住宅供应的“久旱甘霖”，或者在这个板块是“性价比之王”。

格力开发的前滩壹号也或多或少有着这些特点。

我们判断一个项目会不会有高分，首先要看这个板块住宅的供需情况。

整个前滩有着整体规划，因此板块内不仅仅只是住宅用地，其他还有商业配套、医疗配套、教育配套甚至轨道交通设施，这些都要占据一定的土地资源。

前滩在规划开发中高度重视城市中心区功能的高度复合，住宅、文化、体育、教育、医疗等公共配套规划面积有137万平方米，占比达到39%。

目前，前滩新房供应已经接近尾声，根据前滩板块的规划，后期新房供应也只剩下陆家嘴21地块，这一个项目。

第二，我们还要看看这个区域价格倒挂现象是否严重。

近两年，前滩板块一二手房价格倒挂虽然有所收窄，但是整体倒挂现象依然严重。目前，前滩海德壹号销售均价为12.98万/平方米，是当前前滩新盘最高价格，但是和周边二手房源价格比起来，仍旧处于“价格洼地”之中。

根据业内最新数据，2022年11月-12月，东方惠礼小区二手房成交单价最低为13.61万/平方米，最高成交单价为15.08万/平方米。

而在前滩海德壹号隔壁的三湘印象名邸，2022年6月成交了一套面积215平的前排高区江景房、总价5600万左右，成交单价更是到达26.05万/平方米。

动辄每平米1万元以上的差价，怎么可能不让购房者蜂拥而至呢？

第三，项目的教育配套资源其实很关键。

根据2022年上海浦东教育局公布的对口学校方案，华师大二附中前滩学校新增了三个对口小区，分别是分别是尚峰名邸、格力浦江海德和东方惠礼。

其中格力浦江海德就是前滩海德壹号。

第四，项目本身实力要过硬。

这个项目作为当年的地王，格力地产在产品上下了很大心思。

不同于常规的内向型住宅产品，浦江壹号采用了“开放式街区”的概念，小区设置有中央休息区、下沉庭院、游戏空间、亲子空间等。

图片来源：前滩壹号官方微信

同时，这个由著名建筑设计师理查德罗杰斯设计的大平层户型，将270度景观功能发挥到了极致。真正是“一层一世界”。

图片来源：前滩壹号官方微信

这类顶复户型约有5套，户型面积段在223平方米-554平方米区间内。其中最贵一套价格约8500万元，接近一个亿。

如果你觉得这些大平层豪宅“离我太遥远”，那么没关系，他们还有很多小户型。

这个项目还有85平方米-92平方米户型64套，75-78平方米户型房源有8套，这些房源总价都在1000万左右，按照均价均价12.98万/平方米来计算，其中最小户型总价约975万左右。

02

格力地产的低调和果敢

事实上，一提到“格力”两个字，很多人脑海中蹦出的，可能就是格力集团的诸多家用电器，但格力地产的“格力”和董小姐的那个“格力”是完全不搭边的，格力地产和格力集团没有任何股权关系。

格力地产在2004年于珠海成立，于2009年成功上市，在2015年，格力集团将持有的3亿股格力地产无限流通股，无偿划转至珠海国资委的全资子公司，格力地产从而获得了全新国资发展平台。

所以基本上格力地产在资金运作方面不用愁苦。

格力地产目前主要有三大产业板块，分别为房地产业、大消费产业、大健康产业。在房地产业务方面，其在深耕珠海的同时，也在全国重点区域和城市进行布局：

2012年进军重庆，2014年落子上海，格力地产逐步确定了拓围珠三角、长三角以及中西部等区域的重要支点。

可以看到，格力地产对于城市的选择还是比较谨慎的，其核心项目基本位于珠海、重庆和上海这些一线和热点二线城市。

今年上海的第一炮前滩海德壹号打响了，但是这绝非格力地产在上海的唯一项目。位于松江泗泾的格力公园海德也是格力地产今年在上海的重点项目之一。与前滩项目一样，这个项目同样也出自高技派设计大师查德罗杰斯之手，颜值自然是没得说。

因为格力地产在布局方面的谨慎，其给到众人的标签或许是“低调”，一直以来没有其他网红房企有热议度，但是在2022年底格力地产进行了重大资产重组，宣布收购珠海免税集团100%股权，也是引发了诸多人的关注。

翻看格力地产2022年三季报，或许可以推断出些许收购原因：

前三季度格力地产的营业收入为27.55亿元，同比下降55.35%；属于上市公司股东的净利润为-6086.56万元，同比下降109.5%，为格力地产15年以来首次亏损。

格力地产最需要的，或许是一块优质资产，为自身提供源源不断的现金流，维持地产业务的运营。而珠海免税就是最好的奶牛，珠海免税的年净利润达到了6亿元以上，能够为格力地产的地产业务提供巨大帮助。

从中可以看到格力地产在自身发展重要节点上的果敢。

当然，利润的下滑是所有房企共同面临的课题，前不久，格力地产董事长陈辉在《2023年新春致辞》中表达了企业未来两大主要任务：

对于2023年，“发展”和“变革”将会是格力地产两大主基调。一是“变革发展的模式和架构”，二是“聚焦业务发展主线”。

陈辉也提到，要转变传统房地产业的开发模式，以盈利为导向，不追求规模，降本增效、加强管理、持续做好防范和化解风险工作。

至少在艳姐看来，格力地产是一家财务安全性相对较高，对于产品工程质量也有较高要求的房企，也期待未来它在房地产市场的表现。

03

楼市分化现象日趋加重

如今的市场，是一个分化的市场。

2023年的楼市，“两极分化”现象很可能继续加深和加重。

在城市层面上，实际早已如此了。

根据业内数据显示，2022年在各政策支持之下，一线城市销售有抬头迹象，其商品住宅销售价格环比微涨，支撑全国房价环比上涨7%，其住宅成交也有所缓，而二线、三线等城市住宅成交还是涛声依旧，纹丝不动。

在目前大市场亟待缓慢复苏的楼市大背景下，许多房企2023年的总体策略恐怕依旧是深耕本土，重点布局一二线城市，继续远离三四线中小城市。

开发商正在用脚投票，再加上中小城市年轻人口进一步流失，这个分化在未来短期内难以缩小差距。

而在同一座城市中，各地区板块两极分化现象也普遍存在。

就拿上海这座城市举例，同一批次新房供应中，黄浦区外滩、浦东前滩等板块新房一房难求，积分屡创新高。而另一些远郊板块新房项目去化率依然堪忧。甚至在某些板块，已经近两年没有出现过触发积分项目了。

数据来源：克而瑞

比如某国企在金山的项目，2022年10月，推出了306套房源，结果认购挂零。截止2023年1月9日，网上房地产数据显示仅有1套房源完成备案登记。

而在浦东新场某项目，2022年9月开盘，推出120套新房，4组认购、认购率3.33%。

另外，房企也在分化。

在销售市场上，克而瑞数据统计现实，2022年前8月50强民企，去年同期是32个，今年是28个，少了4个。而50强民营房企销售额2.07万亿，同比跌幅58%。

现在头部房企实力依然雄厚，克而瑞榜单显示碧桂园、保利发展、万科地产、华润置地、中海地产、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团、建发房产进入TOP10，入围门槛达到1703.2亿元。

另一边，出险房企则徘徊在生死边缘线。事实上，有些负债情况严重的企业也基本不会再得到救赎。

今年1月住建部在北京召开的视频工作会议上已经定下基调：对于出险房企，既要帮助其自救，又不能让违法违规者“金蝉脱壳”。

就是该破产的破产，该追责的追责。

小结：

在如今的市场环境下，大家可谓是是“八仙过海各显神通”。

有实力有背景的大型央国企继续聚焦一线重点城市，打造自己的产品口碑和品牌价值；区域型房企则在本地扎根发展，在基本盘稳定的同时伺机进一步发展；而有一技之长的企业则在代建领域上另辟赛道。

其实，我们大可不必项目那些高分项目。毕竟，走出一条适合自己的路才是最长远的。

主编：张艳

责编：吾童树

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