深燃（shenrancaijing）原创
作者 | 邹帅
编辑 | 唐亚华
租房市场近来风波不少。
最近，You+（优家公寓）北京苏州桥社区数月未向产权方支付包括房租在内的多项费用，拖欠合计1340.14万元，被要求立即腾房。老牌中介公司我爱我家也在近期宣布终止合肥、烟台、长沙城市的加盟业务。另一家长租公寓代表企业自如最近几年财务状况也并不可观，不久前也因部分房源续租房租涨价超10%而引起不少租客的不满。
这三家公司各自代表了不同的房屋租赁产品模型。YOU+的模式倾向于长租公寓、青年公寓，自如旗下的自如友家也是长租公寓里的一种，区别在于是从房东手里分散地收房，统一装修再出租，我爱我家则是比较传统的中介模式，中介带人看房，收取中介费，完成交易。
长时间以来，租房是一件“赌运气”的事情，黑中介和不靠谱的二房东遍地都是。互联网租房企业的出现，一定程度上解决了信息不对称的问题，长租公寓模式也通过对房源的统一规划和管理，给租客带来舒适。资本市场也一度对长租公寓青睐有加，2015年-2018年，蛋壳公寓、自如等企业急速扩张。2020年1月17日，蛋壳公寓登陆纽交所。
扩张之后，潮水调转方向。由于长租公寓模式中的“租金贷”产品以及迅速扩张带来的问题，长租公寓行业频繁暴雷，最大的一次当属2020年年底蛋壳公寓的资金链断裂事件。随后，租房行业回归平静。
如今，疫情影响之下，整个租房市场都面临着不小的考验。加上互联网企业也在收缩，融资也变得更加困难。传统的中介模式谈不上性感，但相对稳定且高效；长租公寓模式走过数年，谈不上新鲜，也逐渐开始暴露问题。说回本质，租房到底是不是一门好生意？
“二房东”不好当：收缩、断臂、难赚钱
租房市场近期的动态，要从三家公司说起。
6月18日，YOU+北京苏州桥社区贴出一则名为《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》的公告，称自2020年以来，公司在该社区经营举步维艰，累计亏损已达3500多万元。运营方因被欠缴租金、物业费等费用致原有租赁合同终止，要求北京优家公司立即腾房。截至2022年6月18日，北京优家公司已拖欠租金及物业费、欠付滞纳金、付水电费等合计约1340万元。
You+公寓创始人刘昕向媒体表示，不存在暴雷一说，是北京的苏州桥公寓撤店。You+的另一位联合创始人刘洋也说，疫情期间，长租公寓经营不易，但不是爆雷的概念。他解释，目前You+在全国其他地方的项目都在盈利，所以对北京苏州桥社区做了“割肉”的准备。
长租公寓的另一家代表企业自如，最近也因涨价问题一度被推上风口浪尖。不久前，北京、上海、武汉等地的自如租客反映，自己的房租合同即将到期，续约的房租价格涨幅超过10%，还有人遇到了20%、30%的涨幅。更有租客表示，在疫情期间，多地的小区处于管控状态，无法搬家，自如在此种情况下涨房租，实在很难理解。
自如方面回应称，二季度整体租金平稳，续约平均涨幅不足3%。至于租客反映的10%以上的涨幅，主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定，导致涨幅超过平均水平。
即便租金在涨，自如的财务状况并不可观。公开资料显示，自如目前拥有300万名自如客、近50万业主，管理房源超过100万间。据媒体报道，2015年至2017年自如累计亏损近13亿元。2019-2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，经营状况尚未恢复到疫情前的水平。
集中式长租公寓You+“断臂求生”，分散式长租公寓自如盈利艰难。而传统的中介公司也在面临考验。
6月20日，我爱我家发布公告，决定终止合肥、烟台、长沙城市的加盟业务。有相关人士向媒体透露，今后，我爱我家将聚焦重点城市直营业务，大力发展租赁业务。
加盟制曾是我爱我家迅速扩张的利器，现在，我爱我家却表示，在现有环境下，企业在加盟业务中的投入付出与收入无法实现平衡，业务体量和留存比例存在严重不匹配现象，未来盈利空间十分有限。
财报显示，2021年，我爱我家报告期内加盟门店运营数量为1504家，相比2020年三季度末，仅增长200余家，扩张速度有所减缓。
同时，其赚钱能力也大幅下降。2020年和2021年，我爱我家营收分别为96亿元、120亿元，但净利润分别为3.12亿元、1.66亿元，同比分别下降62%、50%，可谓增收不增利。2022年一季度，我爱我家更是由盈转亏，净亏损达2.4亿元。
“我爱我家这种企业营收来源很单薄，整个企业的成长面临很多不确定性。疫情影响、市场影响，最后成本都会转嫁到企业经营方面。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。
新老“中介”都在此时暴露出问题，58安居客首席分析师张波向深燃解释，政策层面和大环境的共同作用下，会让这类企业面临一些挑战。
他表示，“不管是哪种模式，都要通过产品的更新迭代来得到租客的认可，而租客认可的前提就是租金不能有过快的上涨。租金过快上涨，不但是租客觉得压力很大，政策也会进行调控。所以整体来看，不管是市场层面还是政策层面，租房市场确实比较有压力。”
从风口到暴雷，长租公寓的“前世今生”
传统的中介模式，租房人早已不陌生。刻板印象中，通过传统的中介找房，就是赌一把运气。楼道、电线杆、防盗门上，到处可见私人中介的租房小广告，在租房市场尚且混乱不堪的时期，不少前来大城市打拼的年轻人，都上过几次黑中介的当。
当正规的房产中介公司开始在市场上铺路，租房人可以委托链家、我爱我家、麦田等公司，大部分情况是，找到合适的房源，交一笔中介费，中介的任务宣告完成，后续只要跟房东对接即可。
逐渐，新的需求又产生了。短租、服务、灵活付租金等模式成为企业新的突破口，年轻人也更希望摆脱中介费，享受更好的服务。长租公寓模式，应此类需求而生。
2010年开始，小猪短租、蘑菇租房等互联网租房平台和民宿短租类平台涌现，自如也于2011年诞生。2015年-2018年，在政策的鼓励下和VR技术的支持下，蛋壳公寓、自如、青客公寓、相寓、冠寓等平台急速扩张，融资不断。2019年11月，青客公寓登陆纳斯达克，夺得“长租公寓第一股”称号，2020年1月，蛋壳公寓在纽交所挂牌上市，行业迎来高光时刻。
然而，同样也是在2020年，形势急转直下。
这一年，注销和吊销的长租公寓数量分别达475家和45家，占过去10年注销和吊销长租公寓企业数量的一半以上。青客公寓2020年亏损达15.34亿元，同比扩大208%。年底，蛋壳公寓因资金链断裂暴雷，留下的只有无助的租客和房东。在此之前的2018年，就有好租好住、爱生活爱公寓、优租客、鼎家等品牌相继暴雷，蛋壳暴雷更像是一次大爆发。
随后，政策趋严，行业洗牌，蘑菇租房也在2021年初被寓小二接手。2021年之后，长租公寓行业趋于平静。
回顾长租公寓行业的起起落落，可以看出在这个细分领域，诞生出了不同类型的玩家。根据Mob研究院发布的《2021年中国互联网租房行业洞察报告》，中国互联网租房运营模式主要分为C2C、C2B2C、B2C三种。
C2C模式中的代表企业是贝壳和安居客，仅提供平台信息服务，运营成本比较低。C2B2C模式以自如友家、蛋壳公寓等为代表，平台充当的角色类似二房东，从业主手里收房后再向外出租，这类模式运营成本较高，但扩张速度快，通过赚取房租差价和增值服务获利。B2C模式则是自有房产统一出租，前期铺市场的投入很大，但运营成本相比前者要低一些。
长租公寓的成本投入，可以大致分为两种，即房源成本和装修成本。严跃进向深燃解释，收房的成本很高，经常也会出现和房东毁约的情况。所以从这点上看，房地产开发商的优势很明显，因为本身就有拿地优势。
装修也是长租公寓逃不开的一项支出。“举个例子，个人房东对外租房的时候，生意很好做，同时出租几套，收入非常可观。但是当他打算把盘子做大，一下出租几十上百套房子的时候，却发现没那么赚了。这就是短期内装修成本的急剧增加导致的。”
长租公寓的快速崛起和神话破灭，都和“租金贷”密切相关。
“租金贷”，可以理解为打了一个时间差。长租公寓公司按年向房客收取租金，但按月或按季度向房东支付房东。租客使用租金贷贷款一年的房租，企业也可以通过金融平台一次性收到这笔房租，再按月和季度慢慢向房东支付房租，这期间，企业便有了可以支配的富余现金流。
早期长租公寓市场竞争激烈，很多企业利用这部分资金进入市场抢占房源，迅速扩张，但也造成了“高收低租”、“收益倒挂”的情况。风险也随之而来，市场波动、入住率低等情况都有可能让长租公寓企业资金链断裂。
拿2020年蛋壳公寓暴雷事件来看，长租公寓资金链断裂之后，对于房东来说，好几个月没收到房租，企业又联系不上，只好上门收房，或者跟租客索要房租。而对于租客来说，房租每月按时交给企业，或按时还贷，而无房可住，还要继续还款。
2020年，住建部开始严控长租公寓领域“高进低出”“租金贷”等现象，行业也趋于规范和平静。
长租公寓还是一门好生意吗？
长租公寓理想的发展路径是，把规模做大，通过规模效应来摊销投入成本。但前长租公寓从业者朱林表示，长租公寓本不是一个依赖规模效应的生意，一方面企业很难做大规模，另外就算是规模大了，管理能力、周转效率、空置率控制不好的话，依然会出问题，甚至更严重。
“小型企业的老板尚可监督每一套房的情况，但企业做大之后，中间环节就存在很多不可控的因素，房屋质量没法把控，降价收房、刷KPI、吃回扣的情况也都会存在”，朱林表示。
投入大、盈利慢是长租公寓模式最突出的特点。公开数据显示，保持出租率在90%以上，长租公寓才可能盈利，并且利润仅为10%左右。
朱林介绍，出租率确实是关系到长租公寓能否盈利的最重要的指标，如果及时把房子出租，企业的压力不至于太大。“一间房空置一个月，可能就要用多个房子赚的钱来填补。这也是为什么企业越大，房源数量越多，就越容易出问题。总有房子在空置，那就代表总有窟窿要填。如果这时候再不断地扩张收房，跑得太快，就更拉不回来了。”
根据睿信地产研究院对各类集中式和分散式长租公寓的调研，国内品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、增值税构成。其中拿房成本占到整体收入的50%左右，其次为装修摊销，按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。
2020年，一位在山东济南经营小型长租公寓企业的从业者曾告诉媒体，每月租金最低1360元的长租公寓，经营成本占比超过40%。2019年该店全年收入大约只是装修成本的三分之一，七八年才能回本。
也就是说，不管长租公寓企业规模大或小，回本都很慢。
而且，朱林表示，长租公寓的生意是一块一块区域打下来的，不是品牌效应上来了，就能全国吃香。在打开新区域的时候，大企业还会受到来自中小型企业的冲击。“可能大公司和小公司都在某一栋楼里都有房源，这时候租客是比较谁的价格低、房子好，而不是品牌有多大。也就是说，在这个领域，品牌溢价空间并不大。”朱林说。
但是，长租公寓模式也不完全是死路一条。
比如，找到目标人群和合适的城市就很重要。人群的选择上有很大弹性空间，张波举例，蓝领公寓就是一种专精于某一类人群的长租公寓业态。
至于城市，张波解释，每个城市的租房政策不同，有的城市不允许N+1（增加一个客厅隔断作为房间出租），有的城市只要求卫生间、厨房不能住人，客厅可以住人，只要符合人均居住面积就可以。后者这类城市就比较适合做市场化的长租公寓。
另一条出路是走轻资产路线。“现在的长租公寓模式做得比较重，基本都是兜底，相当于企业拿到房源，然后承诺每个月给房东分多少的租金。”张波解释。
“轻资产模式更像是酒店管理，企业做的是物业服务，收取相应的服务费。这样企业也会有一定的溢价空间，这种模式也可以填补酒店市场化的空白。”但是，他强调，轻资产模式要想健全，还是要建立在品牌能力、服务运营能力成熟的前提下。
总的来说，长租公寓模式本身存在一定风险，但也可以通过完善产品和服务质量，尽可能地把控风险。有分析人士认为，如果只是坚持原有的模式，只是在表面的装修上做文章的话，抗风险能力不会变强，因为归根结底做的还是收房再出租的生意，和传统的中介模式差别不大。
曾是为了解决年轻人最新的租房需求而生的长租公寓模式，如今经历了11年的洗礼，似乎也和传统模式一样，遇到了难以跨越的瓶颈。服务、定位、抗风险能力，都是摆在企业面前，亟待被正视的问题。
*题图及文中配图来源于unsplash。应受访者要求，文中朱林为化名。
