万科郁亮,可以说是地产圈最大的“空头”。
“白银时代”、“黑铁时代”、“活下去”......全出自他的口。
不过,这一次,郁亮终于改口了。
昨天,万科在深圳大梅沙开了今年首场股东会,郁亮的发言,让今早的地产股迎来短暂的欢呼。
今早股市开盘后,上证指数走出深V行情,地产股却坚挺,一度涨2.01%,港股地产板块同样走高。
其中,滨江集团、深深房A、信达地产涨停,金地涨超7%,万科、招商蛇口涨超5%;港股方面,物业股表现较优,此外佳源国际、富力、宝龙商业、时代中国涨超6%。
所以,郁亮到底说了什么?
总结只有一句话,这个男人,改口了。
郁亮称,短期市场已经触底了,但恢复是一个缓慢和温和的过程。
之前很多人都不敢说,今年经济、房地产的底在哪里,只有看清这个底部,才不用担心下一次的走低。
这个信号很关键。这下有了定心丸,是不是可以在看多一点楼市?
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上半年,我们经历了怎样的底?
想不到,日子还是过得很快,尽管很艰难,但是2022上半年,只剩一天了。
郁亮在股东会上直言,“今年日子特别难过,这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”
图源视觉中国,已授权
依旧是先来一段“苦情”发言,万科去年的情况大家也是有目共睹的。
所以从青铜过渡到黑铁时代,郁亮认为,那都是一眨眼、一瞬间的事情。
万科的确经历了一次“业绩底”。
但是相比企业,经济大环境的底部来得更加惨烈。
回顾一下,上半年,我们到底经历了怎样的底?
房地产销售已经是跌到底了,6月还会不会再跌?猫崽和大佬保持一致看法,偏乐观,因为大佬都说了,短期已经触底了。
如果6月商品房销售增速环比没有走v反弹一点点,猫公子说他倒立吃榴莲。
金融方面,会比其他经济指数更为灵敏,比如房贷数据,4月基本也差不多底了,所以5月率先来了个反弹。
央行广义货币供应量M2同比增长11.1%,触碰到近5年来的最高记录,这意味着,水龙头已经拧到最大了。
目前仍比较不乐观的,是失业率。
房地产牵涉上下游无数行业,地产不行,往往意味着就业岗位的减少,不仅是房企,还包括家装、电器等各种行业,
所以稳就业和稳楼市,是一体的。
下面这张图,倒过来看,也是一个底部了。16-24岁的失业率达到最高。
猫崽这几张数据图,能感受到经济下滑的压迫感。企业作为经济体的“排头兵”,感受也更深,所以房企大佬都在感叹不易。
但是万科在股东会上说得很严谨,短期触底是触底了,但是不意味着反弹会很猛。
不可过分乐观
去年开始,从万科领导层的发言,乃至万科的做法,无不让人觉得,房地产的未来是悲观的。
郁亮说,要打造战时氛围;他还说,不坐头等舱。他还说,黑铁时代。
于是今年发布万科史上最差业绩时,郁亮主动降薪千万,并向52万人道歉。
在昨天的股东大会上,郁亮还是阐述了一下自己的判断。
他预测6月份房地产销售会有明显的提升,从短期来看市场已经触底,但并不是触底反弹,而是一个缓慢温和的恢复过程,疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。
尤其是,每年6月都是房企冲业绩的时候,因为房企马上又要开始挠头,琢磨着半年报交出一份什么样的业绩。
所以郁亮称,6月会出现销售成交量的小高峰。6月份会有起色,体现在环比上,同比来看降幅虽然在收窄,但预计还是会有不小的跌幅,从底部慢慢往上走需要时间。
郁亮敢说出这番话,还在于他去各地考察了。他去了惠州、江门、珠海等城市,得出的结论是,做好产品和服务,在行业很艰难的阶段,还是可以熬过去的。
最重要的是,疫情影响正在慢慢褪去。
3个月前,在业绩发布会时,郁亮还一直强调现在是房企最艰难的时候,但不能躺平。
3个月后,他又开始唱红脸了。
郁亮乐观发言后,万科A今早走势也很强劲,一度涨超7%,上午收盘时报19.64元/股,涨幅维持在6.45%。
但仍不可过分乐观,看回万科一季度的业绩,表现还算平稳。
营收和净利润都有小幅增长,但扣非净利润同比下降了5.58%;
此外,值得留意万科的现金流表现,一季度经营性现金流为-132.59亿元,同比减少了178%,万科这么大幅现金流出,还是比较少见。
截图自万科一季度报告
销售方面,万科去年没有完成7900亿的目标,所以今年也没有定具体的销售指标,仅就前五月的销售业绩来看,很难乐观起来。
2022年1至5月,万科累计实现合同销售面积981.1万平方米,同比下降46.13%,合同销售金额1681.1亿元,同比下降41.38%。
不管是想要建立市场信心,还是修复估值,万科都在底部开始往上爬,但距离山顶有多远,谁也不知道。
房企想要重回巅峰,可能性还能有多大?
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