本文来源：时代周报 作者：梁争誉

全面限购退出舞台，东莞房地产市场进入区域限购新阶段。

7月4日零点，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策等通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》指出，东莞33个镇街，除主城区（莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道）和松山湖，其余28个镇街暂停执行限购政策。

这是今年以来东莞第5次调整楼市政策。从密集收紧到持续宽松，东莞今年面临的是高达680万平方米的新房供应。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐用“相当平淡”来形容刚刚过去的传统旺季6月，“中原监测的百盘数据，每周来访量和认购量持续下滑。”

购房者保持观望，导致新房库存持续高企。

中原数据显示，截至6月底，东莞新房去化周期为26个月，创下历史新高。新房库存425万平方米，叠加下半年255万平方米的新增供应，规模达680万平方米。

限购调整后，东莞多个新盘借机去库存，将目光瞄准深圳客。

塘厦新盘金众柏悦公馆发布营销海报称，“塘厦全面解除限购，广深客户进场，抓紧上车！”茶山新盘龙湖金地天曜城一销售人员表示，“深圳买不起，来天曜城，只要2.5万元/平方米。”其指出，该项目位于广深高铁旁，“40分钟到深圳。”

二手卖家亦借机出货。据时代周报记者统计，截至7月4日19时，在诸葛找房平台，“新上房源”有3126套，多套房源打出“诚心卖房”“急售”标签。

28个镇街取消限购

包括人才购房优化政策、住房公积金阶段性支持政策等微调类政策在内，《通知》是今年第5次出台的楼市政策。上一次政策大幅调整，发生在5月14日深夜——“莞七条”出炉，多孩家庭可多买一套房、限售年限从3年调整为2年。

根据《通知》，东莞住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其它区域暂停执行住房限购政策。

居民家庭购买非限购区域内商品住房，无需进行购房资格核验。也就是说，包括长安、虎门等经济强镇及塘厦、凤岗等临深片区在内的28个镇街，实现“零门槛”购房。

此前，东莞户籍居民家庭限购新房2套、二手房不限套数；非东莞户籍居民家庭限购商品房2套，且购买首套房需2年内累计缴纳12个月社保或个税，本科及以上相关人才为6个月。

《通知》还提出，支持购房者合理住房需求，落实好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“现在市场缺的不是房票不是购房资格，而是信心和购买力。”车德锐认为，从历年市场表现来看，降首付配合降利息对于促进成交非常有效。“很简单，首付降低了，能够买得起房的购房者增加了，利息降低了，月供压力会减轻不少。”

车德锐告诉时代周报记者，其获悉，信贷政策的具体执行措施或很快会落地，预计白户（即无房贷记录群体）2成，首套还清再买3成，没有还清4成，以支持改善群体，“改善需求购买力相对较强。”

房价进入下行通道

今年上半年，东莞楼市明显下行，成交规模同比大幅萎缩近6成。

据中原地产研究院监测，今年1-5月，东莞一手住宅月均成交量1709套，与去年全年月均比较下降53%；二手住宅月均成交量843套，与去年全年月均比较下降52%。上半年整体住宅成交量大幅萎缩至100万平方米，同比下降63%。截至6月底，东莞库存周期高达26个月。

（来源：中原地产研究院）

市场低迷，开发商回笼资金意愿强烈，房价进入下行通道。

今年2月起，东莞临深板块开启降价潮，并逐步蔓延至其他区域。许多新盘优惠折扣逐步扩大，从95折到92折，再到普遍9折促销，个别低至85折，对比去年高位水平，房价回调明显。据中原大数据，2022年上半年东莞住宅成交均价环比下降1%，洋房均价环比下跌2%。

车德锐表示，今年下半年东莞还有38个新盘上市，新增供应约255万平方米，加上库存425万平方米，整体供应达680万平方米，市场竞争非常激烈。“大部分开发商业绩压力都压在下半年，出货意愿强烈，所以我判断下半年楼市仍然是促销不断的行情。”

“对于房企而言，建议千万不要真的收回折扣和优惠，因为整体新房去库存压力巨大，趁政策利好出台去库存才是明智之举，特别是塘厦、凤岗这些临深区域。”车德锐表示。

据时代周报记者了解，东莞新盘目前暂无涨价消息。塘厦、凤岗、虎门多个新盘催促客户入市，话术包括“政策是根据供需适时调整，这个窗口期需要抓紧。”“东莞将推向全国市场，或将触底反弹。”

深圳客“退潮”

乐有家营销副总裁郭凤敏告诉时代周报记者，东莞调整限购，对深圳刚需客有一定吸引力，一方面源自于深圳购房门槛的阻力，另一方面则是深圳购房成本的压力。“这次政策的实施将会带来购房者的跨城置业趋势，特别是一些深莞通勤人群。”

郭凤敏同时表示，受前期房地产调控政策和疫情的影响，购房者对市场信心的恢复还需要过程。

车德锐对东莞楼盘招揽深圳客的效果并不看好。据其观察，过去颇受青睐的长安、虎门等临深片区，已罕见深圳客身影，因为“没动力，没预期。”

来自乐有家研究中心的数据显示，在楼市活跃的2019年、2020年，东莞二手房买家中，深圳客占比分别是25.3%、22.9%。2021年楼市回调，在莞购房（含新房、二手房）的深圳客大幅下跌至9.8%。

一名原计划投资东莞的大厂程序员告诉时代周报记者，他已经打消了这个念头，“现在房价这么稳，努力打工两三年，存够500万就能买前海或者福田了。”另一名深圳客则表示，东莞也不便宜，“有那么多钱，再加一点就能买龙岗，龙岗不是有首付60多万的新盘吗？”

“什么时候深圳楼市有了起色，才会给东莞楼市带来新鲜血液。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳和东莞楼市的联动性比较强，只有当深圳楼市热起来，居民购房激情被激活起来，在深圳没有购房资格，或购买力不足的居民，才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。