来源丨《破产法实务》

景来律师导读

在疫情反复的这几年，受宏观经济影响，金融机构发放的大量购房贷款无法回收，购房人辛苦攒钱买的房产，甚至还未开始修建，房地产开发商就因为经济下行，资金链断裂而进入破产程序。

房地产开发企业破产问题是企业破产案件中的重点、难点，因其不仅涉案金额巨大、股权结构复杂，而且牵扯群体众多，包括大量农民工和普通购房人，若其权益得不到公平妥善的维护，极易引发社会稳定问题。但是目前房地产企业破产案件在司法实践中对部分疑难问题也很难有统一的判断标准。在这样的背景下，本文从购房人视角出发，针对房地产开发企业破产中的法律问题做一简要的分析。（Jlls）

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景来律师

一、消费者购房人的物上优先权

什么是消费者购房人？简言之，消费者购房人是指为生活消费需要而购房，不是为经营需要，如购买商铺、写字楼则具有投资属性，故此类房屋的购买人不应纳入消费者物上优先权的保护范畴。此外，“消费者购房人”也并不一定只能是自然人，《<最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>理解与适用》一书中“如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已分配给职工个人居住，可以认定为消费者。”

从司法实践而言，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议规定》”）第29条规定的消费者购房人，对于所购房产具有“超然”物上优先权，换言之，在执行案件中，其效力可以优先于建设工程款优先权和担保物权。

在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”）第126条亦明确“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”在房地产企业的破产程序中，一般观点亦认为，购房消费者的物权期待权作为生存性权利，原则上属于最为优先保护的权利。

《执行异议规定》第29条中规定：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

理解该条款时，应该注意以下几个问题：

首先对“合法有效的书面买卖合同”的认定。对于房屋认购书，实践中一般认定为预约合同，并非正式房屋买卖合同。对于预售或草签合同，如果在签订时尚未取得预售许可证书，则也不能认定为有效的房屋买卖合同，若是取得相应的预售许可证，则认定为有效的房屋买卖合同。

其次，对于“用于居住”的理解。除了前述商铺、写字楼之外，若购房人购买商服住宅后用于出租给他人居住，是否属于“用于居住”实务中存在不同观点。一种观点认为，商服住宅房屋用于出租，根据“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，不符合 “所购商品房系用于居住”的条件，而应该视为一种投资。另一种观点认为：“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。而该观点也符合最高人民法院出版的《<执行异议规定>理解与适用》所载“这里的用于居住应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋”的说法。

最后，关于合同价款支付比例问题，并无明确的法律规定，根据《九民纪要》第125条指出：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”。而由于“接近”的概念也并未有明确标准，因此在具体个案中法院的自由裁量空间仍较大。如在（2021）最高法民终600号民事二审案中，法院即认为，本案购房人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议规定》第29条规定认定其在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。

二、关于购房人的取回权问题分析

存在以下几种情况的，即使房地产开发企业已经进入破产程序，购房人也可向破产管理人行使取回权。

1.已取得房屋产权证的，不动产物权登记设立，在已经取得房屋产权登记后，房产的所有权即从开发商转移至购房人，购房人取得对所购房产的所有权。

2.符合《执行异议规定》第28条规定条件的普通购房人；

（1）已签订了书面购房合同；

（2）已经向房地产开发企业付清全款；购房人虽向银行办理了购房贷款，但若银行已将全部购房款打入房地产开发企业账户，则满足该条所规定的条件。

（3）已经占有并居住的。对于尚未竣工验收，购房人已经居住占有的，司法实践中存在争议，主流观点认为，尚未竣工验收的房屋，不具有“居住”的基本功能，不能认定为已经居住并占有。

3.经人民法院确定，取得以房抵债裁定书的。通过法院司法确认，房地产开发企业对房产的所有权丧失，受让人有权取回房产。但是若涉案房屋在裁定出具前已转让给第三人且第三人善意的，应该保护合理的市场交易，裁定受让人不得取回相应房产。

三、对于破产重整案件中未建成的房屋续建的处理

房地产开发企业破产后，若进入重整程序，破产管理人可能会在重整方案中提出融资续建未完工程，在此种情况下，作为购房人既可以选择退还已付购房款，也可以选择对所购房屋变价款进行分配，也可以选择参与房屋续建。

第一种情况：若购房人选择退还购房款，则需要向破产管理人申报普通债权，普通债权清偿顺序劣后于破产费用、共益债务及担保物权。

第二种情况：若购房人选择对在建工程变价款按比例清偿，虽然购房人对所购买的在建工程具有物上优先权，但是因为房屋尚未竣工，也只能以房屋现状变价受偿，其他未受偿完毕的债权列入普通债权。若是已完工房屋，变价款高于购房款，则先受偿购房款部分，高出部分列为共益债务。

第三种情况：若购房人同意对房屋进行续建，则购房人依然对所购房屋拥有所有权，续建费用申报普通债权。对于已经卖出的部分房产的续建费用，由购房人承担，列为普通债权。对于未曾卖出的房屋续建费用，由破产管理人融资，列为共益债务。

企业破产案件不仅是简单的法律案件，也关乎社会经济、民生等多方面的问题，针对此种破产案件，多地都建立了“府院联动”机制，由政府各职能部门和人民法院通过设立联席会议办公室等机构，建立有效的联动机制，相互协调、信息互通，对企业做到提前预防、及时救助、有序退市，以最快捷的效率、最低廉的成本、最合理的方式、最合法的程序推动供给侧改革以及处置僵尸企业。相信经过各方的努力，一定会依法化解和妥善处理对房地产开发企业破产案件中的疑难问题，从而使得购房人权益的依法得到维护。

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