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继续降低的房贷利率，大规模的引导人口进城，年后的楼市有点忙。

一个一个说。

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1月28号发改委、央行、住房和城乡建设部、还有国家乡村振兴局等18个强力部门联合发了份叫做《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》的文件，文件里洋洋洒洒几千字主要透出的意思就一个。

鼓励和支持有意愿搬迁群众的进城落户工作。

换句话说，部分农村人口迁徙的乾坤大挪移要开始了。

说实话，推动群众进城是好事，比如就像文件里第九条说的很不错。

（九）全方位提升就业技能。依托用工企业、职业院校、技工学校等，持续开展面向搬迁群众的岗前培训、岗位技能提升培训、新型学徒制培训，按规定使用各类培训资源予以支持。围绕当地特色产业发展和劳务输出地用工需求，采取整建制购买培训项目、直接补贴等方式，畅通培训补贴资金直达用工企业和培训者渠道。鼓励地方在大型安置区举办多种形式的群众夜校，大力推广国家通用语言文字，探索推广职业技能线上培训，发挥致富能手“传帮带”作用，帮助搬迁群众就近就地接受便利培训服务。

真按照这个来，让更多的劳动力从农业生产转化到工业生产中，收入水平可能真的会提高不少。

但怕就怕，上面的经是好的，下面的和尚给念歪了。

能接受这波农村人口迁徙的不会是一二线大城市，而是大量三四线城市，问题是这里可是房地产库存的重灾区，大量憋死在房企手里的房子和土地，等待着无数个新鲜的购房者来消化掉。

所以如果按照第九条来搞，那还算是好事，但如果下面最终奔着土地出让金，奔着城投债，奔着房地产带来的11项税收来搞的话，那把经念歪了，就是迟早的事情。

一个鱼塘的鱼不够捕了，就把另外一个鱼塘掘开一个口子，把大量的鱼导流到这边，然后再撒大网捕捞。

真要是下面这么搞，那就是要把竭泽而渔进行到底。

任何事情怕就怕有动力存在。

去年的土地出让数据官方的统计还没出炉，根据第三方中指研究院公布的数据显示，TOP100的房企2022年拿地总额同比降低的48.9%。

同比腰斩这就不说了，关键问题是去年楼市的行情，导致房企集体强行“压制”了拿地的欲望，少数时候出手拿地，也只敢从一二线城市的土拍下手。

子弹不够用了，所以就得精打细算，三四线城市那种几十发子弹打出去，都看不到猎物的盐碱地，敢继续拿地的房企毕竟还是少数。

截止2022年12月底，三四线代表城市的出清周期已经上升到了20.8个月，而销售同比则下降了近五成，降幅远超一二线的平均数值。

新房库存上升，卖地大量减少，把经念歪的动力这不就来了么。

动力还远不止这些。

根据2020年的人口普查数据，大多数三四线城市的人均住房面积已经超过了40平米，部分城市甚至达到了50米。

本地的人口够住，外地人口不来，再加上年轻人口的外流和新房库存上升，大部分三四线的楼市面临的是茶壶太多，而壶盖太少的局面。

当然有一说一，壶盖子少的问题，二线城市也多多少少的存在，但相对而言，一部分二线城市还能支棱着用自己虚胖的城市骨架，陆续吸点人口进来扛起楼市的担子。

但相当一部分三四线连这个虚胖的架子怕是都搭不起来了。

国资委前几天说，要做好2023年的债务、房地产、金融等重点领域的风险防控，这话放在2023年的三四线城市身上，多多少少有点预言的味道。

还是我之前的建议，三四线不是必须的话，房子尽量不买，钱也少往当地的小银行存。

房地产在三四线城市和当地小银行的关系，亲密的有些过分，所以君子不立于危墙，除了不买当地的房子，银行最好也保持点距离。

2

说完三四线，再来说下二线。

1月29号二线楼市的代表城市郑州宣布，外地房贷未结清，在郑州购房的可按照首套房贷利率执行，同时郑州首套房贷利率下调至3.8%，工行和中国银行已经开始执行利率新政，其他银行陆续还在跟进。

前文说茶壶太多壶盖子不够用的情况在二线城市也存在，郑州的这个操作就是又一个新鲜出炉的佐证。

新的一年都说新的气象，结果楼市还是老一套，什么都可以动，唯独新房售价别动

郑州能用有形的手把首套房贷利率给你打到3.8%，但就是不在新房售价上想想办法。

当然，有苦衷嘛，大家都懂。

去年大部分土拍在城投、国企、央企这三家的“努力”下，本来就是个内循环模式，就好像过年家长给孩子发压岁钱，孩子刚拿到手，然后家长再美其名曰帮孩子存起来一样。

钱转了一圈还回到家长手里，土地卖了半天，真正进了地方上口袋的没多少。

郑州也不例外。

现在要是把新房价格也给一巴掌拍下去，那卖地这碗饭也差不多别想继续吃了。

什么都可以谈，唯独价格不行。

郑州去年因为烂尾上了几次热搜，再加上郑州前几年房地产玩的太狠，靠着自己省会的身份把周边能挖的购买力挖了干净，导致新房库存高企，所以现在把首套利率拉到3.8%也不难理解。

说到底，地方的财政还是离不开“土”里刨食。

前阵子各省会陆续发文公布了自己新年的GDP目标，郑州给自己2023年定的是7%，而2021年郑州的房地产投资在其中的占比就达到24.3%。

压力不是一般的大。

这也可以理解为什么郑州能出台，外地房贷未结，就可以在郑州享受首套房贷的利率。

郑州很清楚自己所处的情况，指望刚需接盘是有点难了，工资低和高考难这两点不把本地刚需逼走就不错了，更别指望外地的来，看来看去还是得靠投资的这帮人。

所以，这政策说白了就是不管你什么投资客的身份，哪怕你在外地还有几套供着的房子也没关系，只要你能贷款在我们这买房，我们大郑州都以最低的房贷利率欢迎你。

啥叫饮鸩止渴，这差不多就是。

还是那句话，大部分城市都是靠土地吃饭，郑州这么做也不丢人，不过我建议郑州把之前大干三十天保交楼的最新进展给大家公布一下。

降低一下大家进场的担忧心理，对去库存还是有好处的。

当然，如果不方便的话，那就算了。

3

三四线难，强二线苦，没办法都是钱闹的。

楼市和地方财政的“沾亲带故”导致地方总有动力去维护当地楼市的市场热度。

原因无他，就是压力。

按理说财政问题一般解决的方式是两种，第一增加税收，第二减少开支。

但是无论这两种哪个，都会伤到不少人，让不少人喊疼。

又不想听到喊疼的声音，还想要解决问题，那只能靠楼市这个雪球来滚动债务了，而这东西一旦染上了，就意味着冬天不能过去，气温不能上升，因为这样会让雪球融化。

降低利率，放松限购，缩短限售，一切的救市操作都是在尽力营造一个适合雪球继续滚动的冬天罢了。

只要雪球能滚动，问题就能被拖延，而这在一定情况下，拖延的本身其实就是在解决问题。

觉得这样拖着不好？除非能找出第二种，不然单纯对于地方来说，这还真是当下的最优解。

前几天那个曾经说过“不生孩子的年轻人，应该适当罚款”的厦大教授赵燕青发了篇关于楼市的文章，里面讲到如何恢复楼市的方法时，赵教授提了两点。

第一，想要恢复楼市的流动性，就必须保持房产的价值，换句话说必须涨价才能扭转预期，方法也很简单，地方政府要大幅减少供地，改善供需关系。

第二，必要的时候让国开行发行特别国债，购买城市土地，缩小总量，达到土地供不应求的状态，从而推升房价上涨的目的。

先不说这个地方政府大幅减少供地后，自己的财政能不能抗的住的问题，也不谈这样能不能真拉起房价，就单纯赵教授想要靠有形的手改善土地供需关系，从而强行改变市场的价格预期，保持房价上涨的这个初衷，就有点让人哑然。

先是不生娃的年轻人罚款，现在又来个强行缩减供地甚至不惜国开行下场买地，从而推高房价，赵教授真是“国士无双”。

不是罚款就是涨价，最终承担这些“良策”的个体是个什么样感受，好像这些侃侃而谈的教授们，从来没考虑过。

也是，在赵教授们的眼里，只要把宏观的蓝图画好就可以，至于无数密密麻麻的像素，是不需要关注的

《中国经济周刊》1月28号发了篇《政策红包不断，2023房地产曙光在前，你会买房吗？》的文章，文章里列举了一大堆救市的政策，说楼市的曙光已经出现。

说实在的，就春节那一二线城市的成交量，我真没看到所谓复苏曙光是哪来的，别是用个强光灯照下去，然后就满世界嚷嚷着天要亮了。

现在还没买房的人，真不傻。

曙光？糊弄谁呢。

就这样。

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