08.02.2023

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导读：不少国资背景的开发商行动了起来。

作者 |第一财经 郑娜

房地产行业的收并购多了起来。从山东国资介入奥园主导的珠海翠微村旧改项目，建发股份斥资63亿成为美凯龙控股股东，华发股份收购融创深圳冰雪文旅城……

2021年底以来，监管层就在收并购方面给出了诸多政策利好，但市场的热情并不高，国央企更是对收并购保持着谨慎的态度。业内认为，在市场下行的背景下，民企开发商现金流紧张无法出手，国央企要求高且决策慢，同时买卖双方对资产价格的期待难以匹配等一系列原因造成了收并购市场的冷清。

不过，2022年底以来，各项支持房企融资、行业发展的政策频繁出台且快速落地，有观点认为，未来出险房企的风险化解或将依赖行业并购重组，2023年业内的收并购将继续增多。

国资企业介入增多

近来的收并购市场上涌现了不少国资背景的收购方。

一直有意引入国资战投的奥园，终于取得些许进展。2月3日，奥园发布公告称，出售了珠海奥园华富置业有限公司的60%股权，接手方为山东颐养健康集团，由山东国资委控股，总代价5.84亿元。

1月份，厦门国资建发股份对上市公司美凯龙的大手笔收购引得市场震动。据披露，建发股份以现金收购美凯龙29.95%的股份，交易对价约63亿，收购事项完成后将成为后者控股股东。1月初时，华发股份也出手拿下了融创深圳冰雪文旅城51%股权，斥资35.7亿元。

2月6日，信达地产公告称，旗下公司及关联方与中南建设共同成立了一家有限合伙企业，以投资深圳一城市更新项目。该城市更新项目隶属于中南建设。据披露，信达系在合伙企业中持股比例合计约80.96%，中南建设方面持股比例为19.04%。

另据西政资本监测，随着疫情管控措施的放开及房地产刺激政策的不断深入，虽然目前房地产行业救市效果仍不明显，但在监管层对优质房企并购类融资的支持基调下，近期深圳国央企及部分优质民营房企对深圳城市更新项目的收并购意愿非常明显。

事实上，自2022年底监管层重启了房企股权融资，支持涉房企业开展并购重组以来，不少国资背景的开发商在收并购方面有了不少明显的动作，例如招商蛇口重启南油股权收购、华润置地斥资124亿收购华夏幸福南方总部资产。

华润置地董事局主席李欣在近期的内部讲话中就提到，2023年，公司要打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购。建发股份在近日的投资者说明会上回答是否会进一步进行资产收购时表示，如果是资产优质，且与公司现有业务有协同作用的话，将会考虑并购。

据克而瑞监测，2022年12月，重点房企共涉及48笔并购交易，披露了交易金额的有32笔，交易对价总计约528亿元，环比大幅增长72.4%；不过1月受春节假期影响，收并购热度略有回落。

多重阻碍因素

回看2022年的收并购市场，尽管也有政策支持，但市场热度并不高。

早在2021年底，监管层就曾发文，提出支持并购贷款以及债券融资力度。2022年初，众多银行也与房企签订合作协议，提供融资并购额度，招商蛇口、建发等房企也发行了并购债。

同期，亦有市场消息称，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不计入“三道红线”等相关指标。但2022年并没有出现太多的收并购案例。

部分央国企虽有所动作，但成果并不明显。中海地产在2022年上半年接触了近500个收并购项目，但符合要求的并不多，最终仅有数个完成收购。2022年4月，招商蛇口曾公告了与佳兆业签订战略合作协议的事项，表示会对进行并购，但此后未对外披露进一步动作。

资产价格是核心影响因素之一。有房企人士曾向记者表示，各方对形势、资产价格等的判断上很容易出现差异，“卖的想卖高价，买的想捡漏”，难以达成一致。克而瑞也指出，买方在收并购时希望资产打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并购；而卖方打折的意愿普遍偏低，毕竟能够卖出去的资产大多属于优质资产，如果为了解决资金困难问题而打折出售优质资产，那么仅靠余下卖不出去的资产将更难维持经营。

收购主体也随着市场行情而发生改变。西政资本指出，过往地产收并购市场的主力军一直都是民营房企，在销售市场持续下行、融资通道关闭等情况下，许多民营房企流动性紧张，没有出手的能力；而央国企在市场下行期贸然收购、接盘项目等支持存在很大的决策风险，其在收并购市场的发力未到时候。

土地市场的变化，也使得收并购市场的吸引力降低。“在过去，公开市场招拍挂拿地竞争激烈、价格高，收并购拿地成为不少房企理想的拿地方式，不仅成本低，而且周转效率更快。”明源地产研究院认为，随着房地产行业的下行，不少房企退出土地市场，竞争减弱，招拍挂市场的土地溢价率明显下降，同时各地政府也拿出更优质地块出让，收并购项目优势不再。

收并购有望增多

当前，部分因素在慢慢发生变化。“影响国资企业收并购的促成因素在于出售方的出售意愿和价格。”亿翰智库研究总监于小雨向记者分析，在当前政策和市场环境下，出售方尤其是民营房企，对政府直接救助已不再抱有幻想，这个阶段有意愿拿出相对优质的项目进行售卖。“收购方在收并购时的判断依据，一方面是看标的的收益率是否够高，当前价格相对稳定、标的附带的债务一定的情况下，收益率的高低更多取决于收购价格，因此，足够便宜的标的仍具备一定吸引力。”

有某出险房企内部人士向记者透露，其所在公司也在推进与国企的合作，“原来国企会担心民企有坑，是无底洞，但现在各方面政策宽松了很多，容错率有所提高，也就有助于收并购的推进”。

同时，2022年底以来，监管层对行业的支持力度再加大，房企并购贷款融资渠道资金投向得到放松，中央经济工作会议的表述中，也在强调要推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，释放了明确的保优质主体和头部房企的信号。

信达证券房地产首席分析师江宇辉认为，过往几年的中央工作会议对于供给侧的改革并未明确提及，但是本次明确提出满足行业合理融资需求，而且重点提到推动行业并购重组，未来出险房企的风险化解或将很大程度上依赖于行业并购重组的推动，叠加行业股权融资开展，2023年有望成为行业收并购的大年。

同策研究院资深分析师肖云祥也表示，当前政策面明确支持行业横向收并购，从监管的层面来看，通过收并购达到降低行业风险的目的，同时也有助于完成“保交楼”任务；同时，房企融资环境改善，央国企融资渠道通畅，在满足正常经营之外，将有余力推进收并购。

不过，于小雨认为，未来单个项目上的收并购会变多，但大单会比较难出现。除了上述央国企对收益率的高要求之外，大单的复杂程度非常高，仅尽职调查就会花费巨大的人力物力成本，而且隐性雷难以完全规避。另有不具名的地产分析师表示，现在招拍挂市场出来很多优质地块，价格也不高，房企会侧重于此，有部分央国企依旧十分谨慎，“预计2023年会有一些收购，但不会很多”。