原创 刘晓博

救市持续了1年零3个月，连续两年的“经济工作会议”表态“撑楼市”，降准、降息也进行了多轮，但楼市依然偏冷！

最能说明问题的，是国家统计局公布的最新数据。

比如，全国房地产开发投资增速继续下滑，见顶的意思“一点都没有”：

新房销售额和销售面积刚刚有点见底的意思，11月的跌幅再次扩大。

如果想让楼市在2023年回暖，我认为有四件事必须做：

第一，一线城市楼市要有明显松动。

管理层对楼市从“强调控”转向“扶持”的信号，是2021年9月29日央行率先发出的，当时提出了“两维护”——“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

救市持续了15个月，但四大一线城市松动依然有限：

上海在临港新片区松动了一下，把外地人购房需要的3年社保降低为1年，但无奈临港距离中心城区实在太远了，市场份额在全上海也非常低。

北京的松动，仅仅涉及到通州的马驹桥和台湖两个镇，只是把超高强度的“双重限购”变成跟北京其他区域一样的“单重限购”而已。

深圳有所谓的“住宅属性的单身公寓不再限购”的传闻，但一直未能获得官方确认。

唯一例外的是广州，最近被证实废除了二手房成交参考价，在4个城市里放松力度最大，但仍然远低于市场预期。

至今，四大一线城市不仅依然限制“改善型需求”，甚至还限制“刚需”。假如你在一线城市买过1套房子，有过贷款记录，现在想卖了房子换1套，贷款比例马上大幅提升；至于家庭购买2套房，动辄6成甚至8成首付。

一线城市是楼市的领头羊，他们保持静默，全国回暖也就遥遥无期。所以，要刺激需求端、让楼市回暖，四大一线城市必须在2023年有比较明显的放松。

我的建议是：刚需换房（有过购房、贷款记录，但现在无房）首付比例降低到3成；家庭购买2套房，首付比例降低到4到5成（无未结清贷款的为4成，有未结清贷款的为5成）；允许2孩以上非户籍家庭购买2套房，2孩以上（或有随迁老人）户籍家庭购买3套房。深圳的“二手房成交参考价”调也应该废止。

第二，早日公布具有可行性的、温和的房地产税试点方案，启动新一轮试点。

房地产税早晚要来，这是不可改变的事实。既然如此，就让“鞋子”早点落地，可以避免“悬剑效应”。

方案要有可行性，充分考虑居民的可承受能力。鉴于中国房价太高，而且包含了70年地价，所以我们的计税方式要学习新加坡，而不能学美国。

美国的房地产税，计税的基础是房屋评估价；新加坡的房地产税，计税的基础是房屋租值（年价值）。后者更适合我们。

所谓房屋租值（年价值），是房屋出租1年可以获得的租金。比如北京1套1000万市值的房屋，每月对外出租1万元。征收房地产税的时候，是按照12万元年租金的百分之几来征收，而不是按照1000万的百分之多少征收。

事实上，新加坡在采用房屋租值计算房地产的时候，不是整套房出租，而是无论有几个卧室，都按照1个卧室对外出租来计算房地产税的，真正做到了轻徭薄税。

或有人会说，这样低的房地产税率，能收几个钱？政府财政不足怎么办？

其实很好办，精兵简政、提高效率。

另外，就是一视同仁，对所有的住房类型都开征房地产税；不能因为有些房产之前没有交税，以后就永远不交税（比如小产权房）。

绝不能因为开征房地产影响了居民消费、居民的生育欲望，以及住房消费的升级，更不能让退休老人因为无法承受房地产而被迫卖房。

尽量避免出台累进制、惩罚性的房地产税率。这种税率，只适合在极少数城市阶段性存在，比如目前的北上深。即便在北上深出台，也不能激进。

在征收房地产的同时，大幅降低交易阶段的税费，取消倒逼开发商高杠杆、高周转模式的土地增值税。

只有让老百姓看到并相信“房地产税不是猛虎”，大家才愿意买房。

上图美国知名房地产网站Zillow统计的，美国各地的养房成本（2018年数据）：全美平均每套房子的房地产税，低于其水电费。只有在纽约、加州等少数地方，是明显例外的。

第三，在库存量比较大的二线城市，全面发力货币棚改、货币旧改。

货币棚改、货币旧改，是中国特色的楼市调控工具，堪称楼市原子弹。它可以直接减少楼市的住房存量，短期内创造出巨大的购房需求。

2016年到2018年三四线城市之所以房价大涨，主要是靠货币棚改（旧改）。

它的底层逻辑是：棚户区、老旧小区大多在城市比较好的位置，土地价值较高。政府征收了这些房屋，收回了有价值的土地，将来可以卖更好的价钱。代价是，给居民现金（或者相当于现金的房票）让他们购房。如果是房票购房，政府需要兑付开发商手中的房票。政府如果缺钱，可以通过政策性贷款，或者发行专项债来筹资。

要让楼市回暖，2023年必须在货币棚改、旧改上发力。我不赞成在人口流失的三四五线城市大规模地搞，因为土地价值有限，可能产生巨大的后遗症。

2023年的货币棚改、旧改，应该主要在类似郑州、天津、武汉、重庆、长沙等住房存量大的二线城市发力。这些城市级别高、发展机遇多，未来可以持续吸引人口。只是由于当前库存多，所以楼市低迷。一旦货币棚改、旧改发力，可以轻松撬动楼市，后遗症较少。

至于一线城市，要控制货币棚改、货币旧改的量，避免过分刺激楼市。

第四，保交楼要实质性进展，切实维护购房者合法权益，让大家有安全感。

楼盘烂尾，将让购房家庭多年财富积累付诸东流，也严重影响营商环境、居民的购房欲望。这个问题必须在2023年有突破性进展。

最近，郑州市长在一个年会论坛上，向社会透露了郑州保交楼的措施和进展，比如“申请中央专项借款”、“协调银行配套融资”、“设立纾困基金”等，大概启动了200多亿的资金来解决“保交楼”的问题，至少涉及到14.5万套房子。

要让所有的栏位楼盘都“复活”，难度非常大。所以，有些销售率极低的烂尾楼，应该采取置换方式，把购房者的房子置换、集中到一些较好的楼盘，这样才能集中资金打歼灭战，起到事半功倍的效果。

当然，这涉及到很多法律问题，需要政府积极创新工作方法。以我们的强政府模式，不是办不到的。

中国楼市现在遭遇的是“24年来未有之大变局”，所谓24年，是指1998年全面房改以来绝无仅有的局面。

想让楼市回暖，需要做的工作很多，上面4个是必须做的，也是最关键的。