2022年，以培育发展保障性租赁住房为重心，我国住房租赁市场发展节奏明显加快，进入2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续，行业金融支持政策进一步加码。有关部门拟设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，在扩大租赁住房供给的同时也能缓解新房市场库存压力，达成“双赢”。更为关键的是，住房租赁贷款支持计划的落地将进一步优化行业整体金融环境，从而提振企业参与的积极性，推动住房租赁市场活跃度提升。
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摘要
政策动向：中央层面，1月央行、银保监会等相关部门提出，将加大住房租赁金融支持，计划设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，扩大租赁住房供给；住建部提出2023年新开工建设筹集保租房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。地方层面，深圳优化调整保障性住房体系，加速培育发展住房租赁市场；广东发布土地要素改革方案，增加租赁住房用地供应，上海、安徽等地盘活存量资产扩大保租房供给；北京、成都升级公积金租房提取服务，上海、苏州实施人才安居、乐居工程，优化承租人租房环境。
市场运行：2023年1月，逢春节假期，行业处传统淡季，租金水平继续调整。
土地情报：1月，重点22城2023年集中供地尚未进入竞拍阶段，仅宁波有3宗2022年供应宅地收尾成交，没有涉及租赁用地。
企业动态：融资创新方面，1月，上海城投开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作，北京昌平保障房建设投资管理有限公司发布招标公告选聘公募REITs专业服务团队；建行与万科联合创立建万住房租赁投资基金，规模达100亿元。业务拓展方面，招商蛇口旗下壹间公寓首次入驻杭州，壹间公寓·闻博花城开业运营；龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店——北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目正式落地。
政策动向
1. 住房租赁市场指导与支持政策
中央层面，继续加大住房租赁金融支持力度，大力增加租赁住房供给。1月10日人民银行及银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提出加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度；13日，国新办召开的2022年金融统计数据新闻发布会提出将完善住房租赁金融支持政策，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡，据了解，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，在租赁住房方面，将设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议强调2023年要以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。
地方层面，加速培育发展住房租赁市场，优化承租人租房服务。市场培育方面，山西及江西在中长期规划或短期促消费方案中均强调“租购并举”，建立并完善住房租赁市场的政策支持体系等；深圳优化了保障性住房体系，将从此前的以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主，调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主。加大供给方面，广东发布土地要素改革方案，增加租赁住房用地供应，并鼓励多渠道筹集建设保租房；上海、安徽等地也在相关政策中提出盘活存量土地或存量住房筹集保租房。需求端，1月1日，北京、成都先后发文优化公积金租房服务，北京可直接用住房公积金抵扣保租房房租，成都提升租房提取公积金额度；上海、苏州等地为引才聚才，实施人才安居、人才乐居工程。
表：2023年1月住房租赁市场指导与支持政策
资料来源：中指研究院整理
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2. 租赁住房筹集计划
1月，多地在召开的年度重要工作会议中提出将保租房发展作为2023年度的重点工作之一，并明确2023年度保租房筹建目标。
表：部分省及重点城市公布的2023保租房筹集计划
注：近期各省市陆续召开地方两会或住建工作等相关会议，在会议上公布的筹集目标或与之前公布数值略有差别，本表以最新公布口径为准。
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1月，山西省发布《“十四五”城镇住房发展规划》，公布“十四五”时期租赁住房筹集目标，市场和保障两大体系并行，其中住房租赁市场筹集供应25万套（间），约2000万平方米；城镇公共租赁住房筹集0.5万套，保障性租赁住房筹集5.5万套（间）。
表：山西省“十四五”城镇租赁住房发展目标
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市场运行
1. 50城住宅平均租金指数
2023年1月，受春节影响，市场仍然处于淡季，租金整体水平继续调整。1月，全国50个城市住宅平均租金为36.6元/平方米/月，环比下跌0.27%，跌幅较上月收窄0.27个百分点；同比下跌1.97%，跌幅较上月收窄0.53个百分点。
图：2021年7月至2023年1月50城住宅平均租金及环比涨跌
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2. 重点城市租金
2023年1月，50城中住宅平均租金环比下跌的城市个数为48个，较上月减少1个，整体仍处高位。具体城市来看，租金上涨城市中，三亚环比涨幅较高，为0.34%；租金下跌的城市中，郑州跌幅最大，达1.01%，北海、温州等7城降幅也较为显著，均在0.5%~1.0%之间；但综合来看，受益于疫情放开等积极因素，多数城市住宅租金跌幅较上月有所收窄。
图：2023年1月50个城市住宅平均租金及环比涨跌
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1月，集中供地22城中，2023年度一批次供地尚未进入竞拍阶段。仅宁波有3宗2022年度4批次宅地收尾成交，总体规划建筑面积为24.88万平方米，没有涉及租赁用地。
企业动态
1. 住房租赁市场融资新动向
1月，企业继续积极推进保租房REITs筹备工作。上海城投拟选取上海杨浦区江湾社区和光华社区两租赁住房项目申报发行保租房公募REITs，其中江湾社区在去年11月开始运营，光华社区租赁项目计划在1季度投入运营；北京昌平保障房建设投资管理有限公司发布招标公告选聘公募REITs专业服务团队。
去年11月，建行300亿住房租赁基金正式落地，积极探索住房租赁发展新模式。基于该母基金，与地方及企业合作设立的子基金也在不断落实，1月，建行与万科联合创立建万住房租赁投资基金，规模达100亿元。其中建信住房租赁基金认缴出资约80亿元，万科集团认缴出资约20亿元。建万住房租赁投资基金将以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房。基金将统一委托万科旗下泊寓品牌进行运营，在进一步提升资产价值后，将通过市场化整售、公募REITs等退出安排实现投资收益。
表：2023年1月住房租赁市场融资情况
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2. 企业住房租赁业务拓展新动态
1月，重点长租公寓运营商有突破性新动作。1月9日，壹间公寓·闻博花城开业运营，这是招商蛇口旗下长租标杆项目壹间公寓首次入驻杭州之作。同时，龙湖冠寓改建的北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目也正式落地，吸引市场较大关注，龙湖冠寓将地铁上盖的闲置办公楼项目改建为拥有728套房源的保租房项目，目前一期已开始对外出租，其中面向毕业大学生的保租房房源已完成选房工作。
表：2023年1月住房租赁开发运营企业动态
资料来源：中指研究院整理
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