北京第五批供地:京东31亿大手笔,越秀力压中海连拿两宗

热点资讯2023-02-09 00:38:23智慧百科

北京第五批供地:京东31亿大手笔,越秀力压中海连拿两宗


观点网 2月8日,北京五批供地结束,6宗地块,3宗底价成交,3宗参与竞拍。

越秀地产在北京新区首董毅带领之下,59亿元连夺2宗地块,1宗压过中海直入石景山;另一宗昌平回龙观信息园地块,竞现房面积从1000平米竞到4.5万平,最终摇号竞得。

中建东孚则摘得朝阳小红门地块。

“董毅加入后,在拿地投资表现和地块选择上稳准狠,只拿精品好地的同时,市场逻辑和客户需求都比较清晰,这样利于越秀(在北京)跑出流速。”合硕机构首席分析师郭毅向观点新媒体表示。

值得一提的事,京东大手笔31.12亿元在亦庄自家附近拿了7.2万平米的地块,被市场认为是科技类企业投资能力增强的体现,一般围绕职工住房展开。

此外,中建智地则继续在房山良乡大学城的“红海”前进,通州国资新城基业以10.4亿元托底1宗通州梨园地块。

回头看,地块的“热与冷”在政策上经历了一个不断调整的过程,目前“热”地溢价率有所控制,“冷”地逐渐则逐渐减少流拍。

北京市规自局已在2022年底挂出2023年部分拟供商品住宅用地第一批的清单,包括8个区的17宗地。

2022年第五批供地终在2023年2月8日落幕,下一次供地,房企将会有充足的投资决策时间,地方政府的计划会和开发商市场化的行为或有更好的互动。

越秀亮相

2月8日,北京竞拍3宗热地,2宗都由越秀拿下。一宗是石景山苹果园地块,到竞现房后半段,中海、越秀两家以1000平米为梯度,轮番举牌,最终中海没再继续增加,越秀以1.5万平方米夺石景山苹果园地块。

中海是石景山的开发“王者”,住宅盘覆盖率远高于其他房企,但中海“刹车”也意味着,越秀从石景山切入,首入北京城六区。

昌平回龙观信息园地块方面,据现场消息,报名的14家房企仅用时1分钟触及价格上限,竞现房面积从1000平米竞到了4.5万平米,热度可见一斑,最后越秀通过摇号竞得。

“这两宗地都有清晰的市场逻辑,也都有相对比较成熟的配套资源,所以整体地块在拿地的选择上,越秀还是下了很大的功夫。”合硕机构首席分析师郭毅向观点新媒体表示。

据了解,石景山苹果园地块处于相对繁华的综合性商务核心地带,南侧约一公里是地铁1号线,再往南是预计于今年5月开业的京西大悦城。同时,周边写字楼已基本建设完成。

“未来随着产业逐渐进驻,这个片区整体会形成良好的城区商圈效应。”郭毅表示:“地块配建幼儿园用地,周边规划有教育用地,石景山这几年一直在着力引进教育资源,所以如果周边有教育用地的话,未来很可能会落位一些城市名校,价值预期是不错的。”

昌平地块供地量较多,据统计,全年61宗地有7宗在昌平。虽然有“海淀北”的概念,但真正配套成熟的地块并不很多,总会在交通或配套等某一方面有不足。

“回龙观信息园这宗地,整体好一些,除了处于园区核心,该片区引入了小米建设新总部,未来会有大量科创精英人才进驻。”郭毅指出。

此外,邻近地铁朱辛庄站,是8号线和昌平线的双轨交汇站,商业配套上,TBD住总万科天地已处于在运营状态,附近万达广场也已竣工。

某房企北京区域人士也向观点新媒体表示,目前北京限购还是相对来说严格的,但昌平借着“海淀北”概念,刚需和改善需求还是挺大的。

近期,融创、万科均调整了华北区域区首,越秀同样也在1月底引入新区首董毅,而董毅自2017年初便一直在旭辉华北区域的从事投拓工作。

早前的2021年5月,越秀在北京怀柔和与天恒联合拿地,打造项目越秀天恒怀山府。住建委官网显示,自2021年11月取得预售证,该楼盘目前已取证房源1000余套,已签约套数仅19套,已签约面积仅2522平方米,成交均价3.66万每平方米,尚未达到销售指导价。

董毅加入后,“在拿地投资表现和地块选择上稳准狠,只拿精品好地的同时,市场逻辑和客户需求都比较清晰,这样利于越秀跑出流速。”郭毅向观点新媒体表示。

除了越秀,还有很多南派房企在此批北京供地中表现踊跃,例如建发、厦门国贸,“建发这几年在北京开发的项目,整体销售速度和产品力表现基本得到市场接受。至于厦门国贸,之前没有在北京独立开发项目,但是在很多区域都有财务投资项目。”上述分析人士认为。

热与冷

竞拍的3宗地,越秀拿2宗,剩余1宗朝阳小红门地块,由一直在北京土地市场活跃的中建系摘得。

报名企业也不少,达到10家,中建东孚摇号竞得。

除了3宗热地,还有3宗地块底价成交,分别为通州国资新城基业以10.4亿元托底1宗通州梨园地块,京东大手笔31.12亿元在亦庄自家附近拿了地,中建智地则继续在房山良乡大学城的“红海”前进。

回头看,地块“热与冷”在政策上经历了一个不断调整的过程,目前“热”地溢价率有所控制,“冷”地逐渐则逐渐减少流拍。

在地王频出的年代,为了遏制高地价、抑制房企抢地行为,2021年2月发布两集中供地政策,2021年一整年,开发商经历了一年三次的“批发式”拿地。

在那之后,市场下行、进入冷静期,流拍地块增加,集中供地逐渐调整为少量多次,采取土地推介、发布预申请机制,到现在进一步优化。

近日,自然资源部办公厅发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,其中提到,要科学编制、及时公开年度宅地供应计划。地方政府要根据宅地近三年的平均完成交易量以及住宅建面,去定来年的供地总量。

并强调,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应该控制商品住房用地供应规模。且文件中明确要求,对那些未竣工的新建商品房库存量超过近三年平均成交量5倍的城市,应当从严压缩供地规模,甚至暂停供地。

《通知》中还提到“建立拟出让地块清单公布制度”,要根据上述供地年度计划,分批次公开地块详细清单,公布清单的拟出让时间段不少于三个月。

“两集中政策的优化,不是所有今年出让的地块都会统一一次性挂出来,每宗地推出的节点上还是有一些区别,可能就是发布今年的一个供地规划,计划主要是在这个规模,以及不同类型土地分项的供应规模。”

“它对房企来说,更多的是拿地方向上的指引,从具体实操层面上来讲的话,房企还是要针对具体地块的预报才能选择。”郭毅分析指出。

“相比之前,有利于市场主体全面掌握土地供应状况,为投资决策预留更充足时间。”另一业内人士表示。

北京市规自局已在2022年底挂出2023年部分拟供商品住宅用地第一批的清单,包括8个区的17宗地。

2022年北京第五批供地终在2023年2月8日落幕,下一次供地,房企将会有充足的投资决策时间,地方政府的计划会和开发商市场化的行为或有更好的互动。

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