前 言

随着“双碳”战略的不断推进，作为我国经济支柱的房地产业也在积极实践更为绿色更有社会价值的发展模式，因而ESG也受到了全行业关注，并已做出了很多积极探索。由于社会及治理的评价体系尚未完全建立且不同行业存在一定争议，我国企业对ESG的关注更突出在环境层面，对社会及治理议题存在一定程度的忽视。本文在上篇对ESG的理解基础及中篇对环境议题策略盘点基础上，通过分析日本在商业地产领域具有领先地位的企业东急不动产的ESG报告，来洞悉商业地产在ESG中“S-社会”议题下的创新视角。

01

社会议题为商业地产带来全新发展视角

在权衡ESG的必要性和机遇时，采用整体视角也很关键。这种观点不仅需要考虑ESG中的“E-环境”，也需要同时考虑“S-社会”和“G-治理”。除了气候变化等紧迫的环境问题外，社会和治理问题也不能被忽视，只有全面考虑才能实现真正的可持续战略。

相比于环境维度，社会维度的议题明显具有行业特定性，且社会维度较环境和治理维度拥有更多的指标，不同评级机构的指标体系往往也存在着偏差。如MSCI将S维度分为4个主题、16个关键指标，并根据每个指标对企业所在行业的影响程度及该行业受该指标影响的时间，赋予指标以不同的权重以区分行业重要性。其中包含以员工雇佣、供应链员工准则为主的人力资本主题，以产品质量与安全为主的产品责任主题，以供应商权益为主的利益相关方主题及公益活动等为主的社会责任机遇。

MSCI的主题和指标是目前企业应用较为广泛的一种披露方法，国内的地产企业也大多对社会角度的披露相对集中在员工和供应商层面。但是通过分析日本各企业的ESG报告，展示了作为房企城市塑造者的另一层社会使命。由于疫情影响，房地产企业的社会因素，如公共空间的恢复，市民居住环境的保障及互利机构的建设等领域正受到越来越多的关注。此时对于社会（S）的解读不止限于企业对员工的社会责任，也对广泛社会居民具有社会责任。企业将自己作为生活方式的塑造者，以创造多彩的生活方式、活力的城市和生活、数字化时代的新社会价值为己任，展现一直随着时代发展伴随社会课题和社会需求而不断进化的企业使命愿景。

02

商业地产为城市带来超越商业之上的价值

在东急不动产的ESG报告中，主要回顾了企业随着时代不断进行价值转换的历程。1950年代，战后经济快速增长时期，东急的主要课题放在解决人口飞速增长所带来的住宅难问题，大量集合住宅入市，改变了日本一直以来的独栋独户居住传统。1980年代，在成为经济大国的日本，人们追求心灵的富足，社会、文化、生活的多样化不断发展。东急集团推进管理、中介、商业、度假等多元化业务，成长为提供生活综合服务的企业。2000年之后，经济增长放缓，随着人们的生活方式和价值观的变化，集团也将业务重心从郊区住宅开发转移到办公、商业设施等的租赁服务。走到现在，应对全球气候变化和数字化，以及Z时代全新的价值需求，东急致力于兼顾经济和环境的可持续性的新价值创造。针对新时代年轻人的新生活向往，从“盒子”到“解决方案”，再到“生活场景的融合”，将居住方式、工作方式、生活方式多元组合，商业领域朝着更加功能复合、亲近自然、赋能人们美好生活的方向成长。

反观我国，目前对于房地产企业，住宅开发的业务仍一头独大，而日本商业地产等经营性房地产的占比在近年来逐步提升，达到将近40%的占比。随着人口增速降缓，住房不炒及商业地产的资产证券化体系逐渐完善，相信商业地产领域将成为房地产企业的决战后半场。而日本的思路提供了一定的可借鉴性，未来商业地产的发展也将随着时代需求的不同不断产生价值变化，为城市及城市居民创造出超越单一“商业”功能的广泛价值。

03

由涩谷再开发洞悉商业中心社会价值重塑策略

在东急2022年发布的ESG报告中指出，近十年来企业最重要的着力点即是对于涩谷都市圈的重新开发，而这一大规模开发举措展现了企业对于社会(S)角度价值贡献的实绩。

▲ 东急不动产涩谷广域更新计划，图源网络

涩谷经历了太平洋战争的破坏后逐步开始重建，建设了众多吸引力强的商业设施，70年代，作为东京最早的商业中心，成为了年轻人聚集的时尚发源地。随着80年代泡沫经济和城市建设逐渐饱和，在21世纪初，涩谷站乘降人数开始降低，2001-2011年期间涩谷站乘降人数下降约5%。同时商业空间老化、业态减少等问题开始出现，商业销售额减少25%。2013年修订的《都市计画法》确定了包括涩谷在内以交通枢纽为核心的「都市再生特别地区」，东急电铁作为开发方，试图通过一系列更新手段重焕城市的活力。年轻人因商业集中而来到涩谷，成就了涩谷的繁华，又因为商业的老化吸引力降低而离开涩谷，东急对于涩谷地区的改造策略就集中在商业设施及相关的公共空间上。

涩谷1.0：共生的公共空间与商业

过去十年，东急依照涩谷区发布的《涩谷站中心地区城市建设方针》，以“充满活力、步行友好、环境共生的广场与沿街商业”为目标，并提出了涵盖车站设施、站前广场与道路、步行道路、停车设施、地下河流和给排水管道、防灾、生态环境、国际功能等八方面的内容，重点关注提升人群的使用感受，优化流线、提供大量新商业空间和周边地区缺乏的市政设施，强化城市功能。

涩谷未来之光：站前空间功能提升，创造多层次的复合文化设施

涩谷未来之光是涩谷再开发计划中首个建成项目，直接连接涩谷站，是汇聚商业、办公和文化的多元城市综合体，主要面向20～40岁新中产人群，定位中高端商业和文化交流空间。

涩谷未来之光中，商业与城市的界面已经被无界化处理。地下三层至地上四层建立一个由自动扶梯、直梯和人行步道共同构成，直接连接轨道交通换乘平台、地面广场等不同标高的空间，带动了车站周边的商业活力。多层次的立体步行网络系统，链接商业功能和城市公共职能，消解城市的割裂现象，强化了与各类设施的连通性，商业与公共空间意象完美融合。

除此之外，涩谷未来之光还将原地块上的东急文化会馆功能搬入建筑的高层。东急文化会馆原为涩谷重要的文化设施，但到了90年代后因赤字逐渐没落。为了提升地块活力，涩谷未来之光一方面继承了东急文化中心的理念，即“提供最尖端的流行文化和憧憬的生活方式的场所”，还通过复合功能的垂直设计，提供与生活息息相关的全套服务。未来之光中设置剧院于12-16层，提供约2000个座位，两个多功能厅于9-10层，常举办商品发布会和展示会，创造性空间于8层，包括三个功能：信息发布活动和研究会空间、D47设计和艺术的美术展廊和店铺、以及艺术创作者的办公室MOV。建成第一年则达到营业额超过190亿日元（约11亿人民币），接待人次2200万。由此，涩谷未来之光成为了代表日本的新文化中心。以创新性、多样性、及交通综合性为特点的涩谷未来之光成为了创新、科技、娱乐的信息发源地。

▲ 涩谷站站城核剖切示意图，图源网络

涩谷Scamble Square：城市中令人激动的公共空间

涩谷Scamble Square与涩谷之光一样采用与车站高度一体化的站城设计，将地下2层至地上3层，设计成与涩谷站直通的连廊，从而扩大了涩谷站内的换乘路径，实现了无障碍换乘，连通了更多的公共空间，也为商业部分吸引了四面八方更多的客流。

此外其首先在城市设计中采用“确保公共开放空间”的做法，来提升涩谷地区的空间品质。首先是商业设施的10层、11层、14层布局了体验型电子设备、茑屋书店SHARE LOUNGE（共享休息区）等业态，实现了消费者对于在家、公司以外第三空间的向往。

同时位于45、46层的屋顶展望台涩谷SKY，是当今日本最大级别的展望设施。涩谷SKY观景台提供三种游玩体验，分别是14楼到45楼的SKY GATE、屋顶上的观景区SKYSTAGE，以及位于46楼的室内观景走廊SKY GALLERY。三个体验型公共空间为消费者提供了一连串惊喜体验感。

▲ 涩谷Scamble Square屋顶展望台，图源网络

涩谷stream：水景步行空间与商业的和谐再生

涩谷stream最大的特色在于重现涩谷川水流，以及周围设有绿洲广场和散步道的河畔空间。20世纪60年代，涩谷川是一条用于工业污水排放、盖在水泥之下不见天日的地下河。涩谷stream项目对涩谷川的水体和环境进行整体提升，将其从原来的臭水沟变为600米长、绿植丰富的河畔生态步行街，提升对各类人群活动的综合吸引力。

涩谷stream的一层到三层设置了新型商业空间，人们可一边欣赏淙淙流水，一边在河岸的露天咖啡馆享用美食、逛集市或参与活动，尽享河畔的美妙一刻。

▲ 改造后涩谷川侧商业区，图源网络

涩谷2.0：功能本位向人本位的价值转换

2021年7月，东急房地产在“Greater shibuya1.0”的愿景基础上进化深化，制定了新战略“Greater shibuya2.0”。在这一战略的指导下，推进百年一遇的涩谷大规模再开发的第二阶段。到目前为止，除了“涩谷solast”“涩谷flasu”等复合商业项目竣工之外，2023年至2024年度还将有“涩谷站樱丘口地区再开发事业”“神宫前六丁目地区再开发事业”“代代木公园Park-PFI计划”项目竣工在即。

▲ 神宫前六丁目地区再开发事业效果图，图源网络

1.0至2.0是从功能导向转变为体验导向，突出以“人”为核心。“2.0阶段”的更新建设和发展更强调聚焦“人” 的需求，从“功能本位”进一步向“人本位”转变，从过去的多样性迈向包容性，以“人”为主角开展思考，为各类人群提供“愉快舒适的涩谷都市生活”以及“具有包容性和吸引力的空间”。这些新项目将更注重商业与城市的关系，突破单一的“商业价值”，将更多的精力投入在塑造城市中为“人”的交流及活动而生的空间，带来更广泛的社会利好。东急正在用行动证明其作为一个房地产企业的社会担当，为商业地产赋予超越商业价值，重塑社会生活的使命。

社会价值反哺于资产价值

2012年开业的涩谷未来之光作为涩谷地区第一个落成的城市更新项目，在企业肩负了社会责任的同时，获得了一系列的政府容积率奖励的政策鼓励。政府从五个方面开展对涩谷未来之光的容积率奖励，首先未来之光形成了连接多层的步行者网络，并且通过设置剧场、文化展厅等丰富了涩谷的文化产业，形成了市民交流空间；同时建筑利用节能手法降低环境负荷，并且具备收容的防灾功能，最终通过未来之光的开发形成了连锁效应，推进了涩谷一带整体的基础设施改良。由于涩谷未来之光形成了系列的社会价值正向输出，其用地原规定的容积率为8.15，通过一系列的容积率奖励政策，最终达到了13.7，大大提升了开发的资产价值回报。

经过十年的更新建设，涩谷站已经成功迈出了恢复活力的第一步。涩谷之光打响头炮后，2018年9月下旬正式开幕的涩谷stream成为谷歌日本总部，出租面积达4.6万平方米，楼下的餐饮店铺成为东京人就餐的热门去处。2019年11月SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE一期竣工并营业，现已跃然成为日本令和时代开启后年轻人的最新潮流圣地。这两个项目的盈利和访问人数均超过原先预计。从涩谷站周边地区的地价来看，除了2021年因为疫情原因导致地价下降1.34%，自2013年起，土地价格已经累计涨幅高达40.4%，对于日本来说，这个涨幅已经非常可观了。对于在涩谷持有大量物业的东急，其资产增值十分明显，运营利润也从2015年盈利754亿，到2017年的830亿，并预计2022年将盈利1000亿日元。这归功于东急对外部环境和社会发展趋势的有效回应。

结 语

ESG为我们带来了一个审视房地产企业的全新视角。不单单是交出满意财务报表的开发商企业，同样也是交出华丽ESG报告的城市运营服务商，可能是房地产企业走过快速开发去化的上半场，迎来可持续运营发展下半场的大趋势。而商业，作为最具有形象力、展示力的物业，与城市活动关系紧密，在ESG背景下对于房地产企业决胜下半场的作用关键。本文从环境角度及社会角度探讨商业在新时代的发展策略，新时代的商业地产，将超越商业价值，为环境和社会赋予更高的价值，肩负起疫情后实现人们美好生活向往的使命。我们将持续关注ESG概念在商业地产领域的应用，不断注入RET睿意德在定位策划、升级改造、招商运营、资产管理方面的经验与资源，共同推进中国商业地产的新繁荣。