记者 | 黄昱

在房地产行业调整转型期，物流地产正受到越来越多投资者关注。

“想买但买不到。”

世邦魏理仕广州投资及资本市场部负责人苏俭婷对界面新闻表示，物流地产这两年来很受投资者青睐，成交意愿也很强，但去年广州统计成交量却并不多，这主要还是因为投资者买不到合适的标的，同时世邦魏理仕的统计门槛较高，成交价1亿以上的才纳入。

在世邦魏理仕发布的《2022年中国投资者意向调查报告》中，2021年以来，产业地产已经超越写字楼成为投资者关注度最高的资产类别，其中近八成投资者将聚焦仓储物流。

苏俭婷透露，包括领展在内的一些企业在前两年都不怎么投资物流地产板块，但从2021年开始也将更多的目光从商业、写字楼转移到物流地产。

“过去一年来包括现在，针对投资物流地产的咨询量都特别大，因此物流地产依然会是2023年投资市场的重点。”

世邦魏理仕认为，电商和第三方物流企业的持续增长，制造业农业和物流的深度融合，以及政策层面的支持都是物流地产持续向好的重要因素。

从资金层面上看，2021年，和中国区产业地产相关的跨境地产基金募资金额达到93.8亿美元，占募资总额的40％。同时，中国基础设施公募REITs于2021年6月正式推出，进一步提升了产业地产市场的流动性和透明度，成为推动这一板块得到投资者持续关注的重要动因。

然而高关注度并不代表能有大量的成交。

世邦魏理仕1月16日发布《2022年广州房地产市场回顾与展望》报告指出，2022年广州大宗交易市场成交金额有所攀升，全年实现156亿元的交易，同比上涨18％。其中超过80％的成交金额来自写字楼，物流地产占比很少。

世邦魏理仕指出，2022年广州仓储租赁需求放缓，但价格仍然坚挺，令投资者对仓储物流设施的投资变得谨慎，粤港澳大湾区只有黑石集团收购广州周边城市一个物流仓的成交。

从具体的需求来看，跨境电商、新能源汽车及生鲜电商是物流仓储主要需求来源。世邦魏理仕指出，广佛片区今年需求有所放缓，广州2022年净吸纳量为5.6万平方米，不到2021年的十分之一；而佛山也录得-11.3万平方米的负值。

世邦魏理仕华南区产业地产负责人邓伟表示，优质仓储物流市场净吸纳表现不佳，首先与疫情对经济消费及供应链的影响密切相关。2022年，无论线上还是线下的零售商都受到疫情冲击，仓储租赁需求减少，零售商的零星大面积退租；其次，部分电商和零售商自用库的落成也对公共仓的租赁需求造成分流效应；第三，供需错位也拉低了吸纳水平，大面积整租需求与小面积为主的空置现状之间的矛盾，也令需求外溢至非高标仓或周边城市。

例如拼多多新设立的跨境电商Temu在广州设立运营中心，并在周边城市整租仓库物业；另外，部分租户出于控制成本考虑，难以在原址扩租，为此选择搬迁至非高标仓，也是另一个录得大面积租户退租的原因。

在净吸纳量下降的影响下，截至2022年底，广州优质物流仓储设施的空置率上升至9.9％，同比上升了5.8个百分点。而佛山的空置率也同比上升了8.5个百分点，至去年末达到15.3％。

尽管空置率上升，但物流仓储的租金却体现出了比甲级写字楼更强的韧性，在甲级写字楼租金同比下降的情况下，广佛地产物流地产租金均呈现出先扬后抑、全年上涨的特点。

世邦魏理仕报告指出，广州2022年物流仓储的租金同比上涨4.6％，至年末的每月每平方米40.4元。佛山全年也有2.9％的租金涨幅，年末租金报每月每平方米38.8元。

邓伟表示，去年上半年租金的快速上涨源自2021年下半年广佛空置率曾经一度低于2％，推动租金上升，升势延续至2022年上半年。但随着去化趋缓，租金在下半年趋向平稳。

不过，苏俭婷也向界面新闻指出，由于租金涨幅没有资产交易价格上涨那么快，所以包括仓储物流在内的工业地产的投资回报率也是呈现下降趋势的，两三年前广州有些工业地产的投资回报率可以超过10%甚至20%，而现在广州工业地产的回报率基本接近写字楼的水平，大概4%-5%的水平。

投资回报率等同于资本化率，计算方法为年度经营性净收入/资产交易价格。世邦魏理仕去年初发布的调查报告就曾指出，2021年国内一线城市的物流地产资本化率平均下降14个基点，与写字楼的资本化率差亦缩减至75个基点左右。

世邦魏理仕指出，相较于不断下降的资本化率，投资者对仓储物流投资的顾虑主要在于“强劲的租赁需求是够可持续”，以及“新增供应量大”这两个方面。

邓伟指出，2023年广州将迎来一波物流地产供应高峰，预计五个项目共约54.6万平方米的高标仓储物流设施将交付，是2022年的2.6倍。北部片区供应压力较大，其中四个新增供应位于广州北部的白云、花都和从化，只有一个位于南部的南沙区。

“尽管供应的增加将带动全市空置率上升，但是去年12月末市场开始涌现新的短租需求，利好23年第一季度的净吸纳量。随着疫情管控进入新阶段，经济有望重拾常态增长。广东2023年GDP增长目标5%以上，预计将带动进出口和消费需求的恢复，仓库吸纳将稳步提升，进入下半年，广州优质仓储物业的租金有望获得小幅上升。”