2023年2月10日下午，由中指研究院西南分院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产市场趋势报告会暨西部房地产50强发布会”于成都举办，探讨当前宏观经济形势和行业发展趋势，总结领先企业的发展特点和成功经验，形成《2022中国西部房地产行业发展报告》，希望以此记录当下中国西部房地产行业的前沿图景，引导行业看清道路，稳健发展。
开发篇
回归居住本质，优产品强交付
市场表现：成交规模有所下降，行业集中度进一步上行
•西部重点五省市商品房销售量级下行，川蓉相对稳健
2022年，全国商品房销售额13.3亿元，较去年同比下降24.3%。西部重点五省市商品房销售额同比降幅为31.7%，四川省同比降幅最小，为24.9%；核心城市中，成都商品房销售额同比降幅最小，为19.4%。
图：西部重点五省市及核心城市2022年商品房销售额
数据来源：
据中指数据统计显示，2022年，西部重点五省市商品房销售额约为1.8万亿元，全国市场占有率达13.3%。
图：近十年来西部商品房销售额在全国的销售市场占有率
数据来源：，（西部为重庆和四川、云南、贵州、广西四大省份）
•防范经营风险，紧抓城市机遇，50强企业加强西部深耕
西部城市凭借良好的发展潜力及成本优势，吸引众多优秀房企布局深耕，市场份额持续增加，行业集中度不断提升。2022年，西部50强企业继续加快项目销售去化，其在西部重点五省市的房地产市场销售额份额提升至36.92%，较2021年提升1.22个百分点；销售面积同步上涨，份额占比达30.44%，较上年上涨0.83个百分点。
图：西部50强企业2016-2022年在西部重点五省市的房地产市场销售份额
数据来源：，西部重点五省市为重庆和四川、云南、贵州、广西四省
•品牌房企持续加仓西部，国企表现亮眼
西部核心城市受益于城市群、都市圈发展，近几年快速发展，房地产市场表现不俗，不仅为西部本土企业的崛起提供了支撑，也吸引全国性的房企战略布局，持续深耕。
经营特点：稳经营，优产品，强交付
2022年，多重超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临前所未有的挑战。不同城市、不同产品市场表现持续分化，都市圈及城市群展现出新一轮跨越发展机遇，高品质产品和服务受到市场青睐，房地产行业机遇与挑战并存。房企回归居住本质，夯实产品和服务品质，精布局提效率，同时加强专业能力建设，把握城市更新、乡村振兴等领域的政策风口，提升发展质量，实现自身良性循环和稳健发展。
图：行业发展方向
企业严守“三道红线”等各项调控政策要求，防范流动性风险，实施稳健的投融资策略，确保财务安全；另一方面精细化运营，从管理、产品、投资等方面强化管控，强基固本；同时，守正创新寻求业务转型，探索新发展模式，提升企业全周期综合竞争力。
图：50强企业未来发展策略
•稳健经营，量入为出控制风险
随着市场深度调整，行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”也已不再适用，“大而不强”的企业逐渐暴露出问题。越来越多的房企不再盲目增加销售目标、一味追求规模化发展，而是更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。
图：稳健经营、量入为出
在此背景下，西部房企持续深耕区域市场，一方面继续调整债务规模及结构，降低财务风险；一方面加大营销力度，提速资金回款，积极拓展新融资渠道，补充资金；同时继续精进自身业务水平，夯实产品力与服务力，多方面增强企业抗风险能力。在2022年，中指研究院以“信用安全度、经营安全度、资产安全度”三个维度测算评价出的“三好房企”中，新希望地产、华宇集团、兴城人居、成都轨道城市及康田集团5家西部起家的优秀房企就位列其中。
坚持长期主义的新希望地产，以客户体验为核心，以品质与服务为纽带，将客户满意度，产品品质与企业成长深度绑定，持续锻造出穿越市场周期的过硬实力。2022年，新希望地产连续获得工商银行、建设银行、邮储银行、交通银行、广发银行、浦发银行、兴业银行、浙商银行等多家国有银行综合授信额度支持合计超480亿元。华宇集团39年来始终把“行稳致远”作为企业发展的座右铭，坚守财务红线，连续多年保持“三道红线”绿档，各项偿债、盈利和运营指标长期处于行业较优水平，公开市场信用评级AA+。2022年11月，华宇集团与建设银行、工商银行、农业银行、交通银行及中信银行共五家大新银行签署战略合作协议，稳健实力再获认可。
兴城人居作为成都市属国企，把握城市进位机遇，坚持以人之所居为出发点，近两年发展迅速，2022年在蓉销售业绩以137.3亿元位列TOP4，全年斩获15宗涉宅土地，在蓉拿地金额107.8亿元。同时兴城人居也一直坚定服务成都城市的战略，在开发建设商品住宅同时，承担了片区开发、人才公寓、保障房等战略支撑项目，不断探索城市需要。成都轨道城市以TOD助力城市发展，多个TOD项目陆续亮相入市，2022年亦取得119.7亿元的不错成绩。两江置业作为重庆两江新区国有开发企业，2010年顺应两江新区的成立而生。12年来，两江置业以“理想城市建造者”为使命，立足“城市发展的推动者”、“高端品质的引领者”、“功能配套的补充者”三大功能定位，投身两江新区建设。为推动公园城市职住平衡，成都天投针对不同客群需求，推出产品形态多元的住宅类型：适应新区高端人群居住的改善大盘——天府公园未来城项目加快建设，助力宜居大美公园城市快速呈现；适合新区菁英人群的首置、首改产品——天府公园观澜8、9号项目住宅成功推售，引起市场热烈反响，2022年销售超过16万㎡，助力成都天投在2022年取得70亿，TOP12的良好成绩，在蓉土储也不断增加，2022年拿地金额46.6亿元。康田集团作为重庆市地产集团直属的房地产开发国有独资企业，19年来秉承国企的责任与担当，坚守“只为更美好生活”信念，以精益求精的产品追求，致力于人居生活品质提升，同时牢牢把握企业发展实际和行业发展趋势，毫不动摇强党建、抓改革、提管理、调结构、促发展，不断以数字化智能化转型为引领提升企业创新能力。
•回归居住本质，紧跟需求凝聚产品力
房地产行业步入下行通道，买方市场特征逐步显现。50强房企把握客户需求，从自身积累的丰富产品经验中汲取养分，聚焦产品研发与销售，在升级已有产品的基础上推陈出新打造全新产品体系，提高产品专业化程度，强化服务运营，满足不同群体的差异化需求，全方位打造高品质产品，以强大的产品力赢得客户并引领行业。
图：紧跟需求凝聚产品力
为满足消费者对品质生活的更高追求，房企自研或借助高科技手段，围绕各个生活场景提供优质服务。房企一方面利用互联网提升社区数字化服务水平，借助高科技工具，实现社区智能化，另一方面积极推进绿色建筑，研发绿色科学技术，营造低碳生活空间。
西部优秀房企紧跟时代变化，把握当下人居美好生活新需求，不断提升产品和服务品质满足客户需求，赢得市场与口碑。绿城中国坚持品质为先战略，坚守产品主义，同时深度理解城市秉性，对优势产品进行属地化适配，不断加强企业与城市发展间的链接，以优异的产品实力，营造美好人居生活，助力城市发展。作为国内领先的城乡建设与生活服务商，万科西南区域始终坚持稳健经营的发展观，持续践行“好产品、好服务”的初心，在精研产品、升级服务的道路上不断前行，力求保质保量兑现期待。华宇集团作为行业内第一个提出“工科生背景的产品经理”定位的品牌，在“品牌+产品”驱动下，不断升级和完善产品系，从“御璟系”、“锦绣系”、“时代系”、“林语系”四大产品体系的诞生，到优+1.0的提出，再到2019年，华宇提出优+2.0体系，华宇“产品经理”的角色定位愈加清晰。华宇乐于理解城市与客户需求，2020年在16个典型城市启动了“读城”计划，精细化解读不同城市客户的敏锐点，数据化分析主流客群对于空间的功能要求，使得华宇具备了创造爆款产品的能力。为消费者提供“美好生活”一直是中国铁建地产的不懈追求。近年来，中国铁建地产以优秀的设计理念和过硬的施工质量在市场上广受业主好评和青睐，旗下高端产品系“西派系”深获市场认可。“西派系”秉持中国铁建地产“建造关爱人与自然的建筑艺术品”的品牌主张，将建筑之美、自然之美、文化之美、生活之美融为一体，以高净值人群居住需求为原点，选址于城市价值高地，致力打造精品高端人居。新希望地产始终以产品为载体，深入研究挖掘客户需求，以工匠精神匠筑，致力开发出品质更好、口碑更好的产品，力求将产品做出食品级的安心，满足客户从“居住需要”到“美好生活需要”的过渡。润达丰滨江坚持为客户提供好产品，满足更多舒适居住需求，从择址、空间尺寸的把控和塑造入手，不断提升自身专业能力、焕新人居体验的底层逻辑，成为风格自成一派的“产品大师”。截至目前，润达丰滨江已在住宅、商业领域，研发出覆盖全生命周期的5大产品系：悦蓉系、樾系、城系、里系、广场系。
•立足长期主义，坚持品质交付
受困于部分房企不同程度的“减配交付”、“延期交付”，“保交付”成2022年行业关键词，在房企偿债压力加剧的行业背景下，“交付力”成为企业实力最佳的品牌宣言，调动一切资源保竣工、保交付成为确保企业现金流健康、盘活资金的关键环节和优先工作。
图：50强企业坚持品质交付举措
交付力既是房企社会责任的担当，也是其产品力、竞争力深层次的表达，更是房企立足长期主义穿越长周期的关键。西部区域优秀房企重视产品打造，切实保障“交付力”，不仅要做到按时交付，更要追求按时按质交付。保交付是基础，品质才是企业追求的目标。绿城中国坚持全品质、高质量发展，不断磨炼内功，持续提升和精进产品实力。2022年，西南区域9个项目如约交付呈现，成都就占5席，用高品质的产品交付兑现其对美好家园的承诺。2022年，万科西南区域提出“美好交付计划”，以精工品质，严守质量生命线；以按期交付实力，履行对业主的交付承诺；以多元配套，兑现人居美好愿景。1-11月底，西南区域如约交付42768户，交付即时满意度98分，万科对每个细节的坚持、服务的坚守，用行动连接生活的无限美好，将品质建筑、美好生活、温暖服务交付每位业主。2022年新希望地产以“希望心交付”体系，完成全国10城35个项目，累计超3万个家庭的新家交付。自2021下半年-2022年，华宇集团已如期交付全国30个城市45个项目，累计超过90余个批次，为超过46000个家庭开启幸福归途，交付率和交付满意度双双90分位的成绩，守护每一个安心归家的答卷。在围绕客户和交付进行一系列工作开展的同时，华宇集团还围绕客户权益进行体系化的规范和保障，进一步为实现高品质交付提供重要支撑。两江置业作为重庆两江新区国有开发企业，2010年顺应两江新区成立而生。12年来，两江置业以国有企业的使命与担当为高品质项目交付保驾护航，不断推动新区人居生活品质提升。从打造标杆品质的高度，到营构大城生活的厚度，再到匠筑幸福生活体验的浓度，17年来，昕晖集团从重庆出发，深耕川渝，再到布局全国，始终坚持精品产品主义、严苛细节打造，取得业主满意的交付成果。
•理解城市发展需求，积极参与城市建设
集中供地铺开、城市分化加剧，进一步推动房企探索多元拿地渠道，通过合作、城市更新、TOD等方式储备土地资源。同时，拥有多年开发经验及区域品牌优势的优秀房企通过代建业务实现轻资产运营与品牌输出，积极进行多元服务延伸。
图：50强企业积极进行业务延伸
当前我国城镇人均住房面积已至40平方米左右，城镇住房存量超350亿平方米，户均接近1.1套住房，城镇居民基本住房需求已经得到满足。从满足城镇居民居住需求、促进城市化来说，单一的住宅开发模式已不能满足新时代城市发展的需求，而对于城市发展来说，房企需要形成更多元的业态，深度参与城市各方面，拉动城市发展活力。
2020年10月，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，其重要性提到了前所未有的高度。2022年，从中央到各地城市更新政策密集发布，不断为城市更新的开展构建良好的政策环境，整体城市更新投资规模仍然较大，老旧小区改造在不同地区均存在较大体量。同时，企业与政府间的合作力度、企业间的互动进一步加强，城市更新基金正发力筹建，城市更新信贷投放也进入到实质性落地阶段。部分国有房企以纾困的形式顺势加大城市更新布局力度，地方政府为更快推动城市更新也积极成立专业城市更新平台公司。2022年的城市更新行业生态实现了进一步优化。
图：中国城镇化走势与实施城市更新行动
城市的发展脉络是房地产开发企业发展方向的引擎，西部优秀房企深刻把握城市发展发展规律、理解与匹配城市发展需求，在参与城市建设的过程中不断强化自身运营能力，成为引领城市发展的标杆。万科在西南深耕不辍，为城市美好生长持续提供能量，深度参与成都TOD新发展模式，打造万亩TOD复合国际公园社区——高线公园；城市核心区域提供品质住宅，如重庆2022年沙区战略改善大盘——万科·清水甲第；在旅游资源丰富的西南，拓展文旅产品条线，打造云南玉溪抚仙湖国际度假小镇、云南西双版纳万科·曼西缇、成都西昌邛海17度等项目，多维度参与城市发展，匠铸美好生活的幸福浓度。保利发展深耕四川15载，2021年以四大战略布局，适配成都川渝时代、TOD时代、城市更新时代、大运时代等发展契机，并以“TOD大盘、CAZ大盘、城市更新大盘、产城大盘”四大全新开发模式为内核，重磅推出主城大盘，和成都同频；深耕重庆19年，在渝开发项目30余个，因地制宜打造保利时区、保利天珺、保利麓谷林语等多个城市精品项目，兑现高品质人居体验。成都轨道城市秉承“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、公园社区、合作高地”的理念，匠心筑造人城境业和谐统一的公园城市地标和商业、居住、生活中心，全力开创轨道城市美好新生活。成都轨道城市集团是成都TOD开发战略的先锋，2019年以来，已全面实施23个TOD项目累计实现19个项目入市亮相，为城市贡献成都轨道城市集团力量。
•大浪淘沙，品质项目迎来价值兑现
房企以居住品质为核心，结合人文景观、科技服务、健康宜居，为客户提供更优质的生活环境，完善舒适的居住体验。一方面，将项目与文化、健康、自然环境相融合，满足消费者对品质生活的需求进化；提高服务力，以科技服务丰富智慧场景，完善健康宜居生活体验。另一方面，重点关注标杆产品质量品质，塑造精品住宅项目理念，彰显项目品牌价值。同时，以高品质生活为核心，坚持产品系迭代升级，提高产品力，以规范化、标准化、智能化打造系列产品，提供美好生活解决方案，扩大品牌影响力。
图：以高品质生活为核心，塑造精品项目
西部优秀房企以回归居住本质为导向，紧跟客户需求，凝聚产品力，打造差异化体验社区，增强产品核心竞争；整合多方资源，强化产品创新与升级，延伸和丰富产品功能形态，为企业持续健康发展提供重要保障。
招商时代公园位于天府总部商务区核心区域，以“CCTA”创新规划，打造“总部经济主导、多元业态支撑、人城境业融合”的未来新城，以营城营产思维助力天府CBP总部基地价值兑现，成就城市活力中心。中粮保利天府时区是天府新区首个TOD示范项目，绑定城市发展主轴，坐拥天府新区三大核心功能板块价值，依托轨道交通建设，重构区域发展形态、高效集约核心资源，以“快联世界 慢活随心”的精神主张，为天府新区” 带来“慢生活” ，深度适配成都改善需求。成都星河WORLD是星河控股集团首进成都，将星河产城的经验带入西南，携先进产融模式打造的重要项目，总建筑面积约78万㎡，计划投资160亿元（其中首开区计划投资105亿元），未来将建设成集科创中央商务区、新兴产业聚集中心、科创成果转化中心、中央科创公园、市民文化中心、城市服务走廊等于一体的产业社区。从理念到建筑、从艺术到表达，香港置地·观宸作为实力央企华润置地与百年房企香港置地首度联袂，以重庆核心价值区域为舞台，敬献城市的标杆作品。项目立重庆核心之上，合璧“核心“与“重奢”两大基因，以“不复制只定制、不追逐只定义”的独特追求，和“世界潮鸣，无间有界”的设计理念，发布建面约117-243㎡地标藏品级大平层，开启重庆高端改善经典想象。
•积极承担社会责任，彰显企业担当
西部房企在稳健发展、探索发展新模式的同时，也积极履行企业社会责任。面对疫情、山火、地震等异常状况，投入人力物力，保障人民生命财产安全；积极投身公益事业，精准扶贫、设立公益基金、助力乡村建设；承担保障房建设任务，探索绿色发展道路，彰显企业担当。
图：应对异常状况，彰显企业担当
在过去的一年时间里，疫情仍有反复，成都、重庆、贵阳等城市都经历了一轮或多轮疫情，8月的高温和山火，也对城市的市场节奏造成扰动。西部房企在面对疫情和自然灾害挑战时，积极发挥自身优势，为疫情防控等提供资金支持、生活保障和人员支持，企业员工下沉到一线，配合地方防疫、抗灾工作，用心守护业主的健康安全，助力打赢防疫抗灾攻坚战。
图：响应政府号召，承担社会责任
2022年保利发展利用“和乐中国”梦想艺术课堂活动，将美学课程带到乡村小学，点燃留守孩子心中的星火微光。无论是疫情期间的驰援防疫，还是全面小康的精准帮扶，再到出资5000万元与重庆市慈善总会联合设立“华宇爱心基金”建立扶贫济困新机制，华宇集团始终肩负责任，砥砺前行。重庆疫情期间，华宇集团党支部4名党员报名加入抗疫志愿者队伍，勇赴抗疫一线圆满完成任务，用实际行动诠释着共产党员的责任与使命。海成集团持续践行企业社会责任，一如既往关心支持环境卫生事业发展，关注关怀环卫人群，共同营造美好的人居生活环境，组织重庆、万州、奉巫三个城市公司，共同进行高温慰问活动，致敬一线工作者。活动送出西瓜近3000斤，超300箱矿泉水，500余盒藿香正气液以及零食、日用品、医护用品等，共计约6万元物资。战高温抗疫情，桥达集团全力配合社区开展“全员核酸检测”工作。在管项目快速响应，迅速与社区、街道工作人员开始部署，物业人员全员到岗，坚守岗位，布置现场场地，提供桌椅等物资，布置好现场灯光线路及网络设施。累计派出500多人次参与现场秩序维护工作，配合核酸检测10000余人。康田集团成立以来就一直热心关注公益事业，用实际行动履行企业的社会责任和担当。2022年，康田积极配合各学校开展疫情防控，向学校捐赠防疫物资；为全州山火扑灭行动的消防官兵提供后勤保障等，积极践行企业社会责任，奉献爱心，让关爱的阳光温暖全社会。2022年9月5日,四川甘孜州泸定县发生6.8级地震，润达丰控股集团向泸定县红十字会捐款人民币200万元，用于抗震救灾和灾后重建工作，此前，集团就长期支持、参与公益慈善事业,曾为汶川地震、玉树灾区、武汉疫情积极捐款,竭力与灾区人民共渡难关。“与社会同凉热”是凰腾集团一直以来的公益理念。5月邻水疫情突发，凰腾集团时刻关注疫情动态，累计捐款捐物50余万元，全力支持抗击疫情狙击战。近年来，已累计公益捐赠上千万元用于脱贫攻坚、扶危帮困、捐资助学，先后荣获攻坚脱贫先进单位、服务社会先进单位等荣誉。
近年来，绿色理念持续深入，国内绿色发展不断推进，房地产企业作为社会主要的投资与服务主体和资源与能源利用主体，如何把握绿色发展机遇，成为绿色现代化的引领者和建设者成为重要课题。
图：50强企业坚持绿色可持续性发展
一方面，房企深入践行可持续发展理念，运用智慧科技及绿色环保等手段，积极探索绿色发展模式，推动企业转型升级。招商蛇口和保利发展将海绵城市和建筑节能技术运用到绿色建筑中，发挥绿色地产技术优势，降低能源消耗和周期成本。另一方面，房企也更加重视项目的绿色认证。在低碳环保绿色发展的大背景下，西部房企也致力将新建项目按照国家绿色建筑标准开发，并积极推动新建项目和现有项目获取绿色认证。与此同时，优秀房企积极打造绿色生活体系，助力绿色服务升级。保利发展以绿色理念与创新模式，累计开发了Well集和社区健康住宅、保利天字系、第四代住宅等标杆项目，为客户打造绿色美好的生活体验。
物业篇
发力服务，升级提质
市场表现：市场规模持续扩大，政策引导行业健康有序发展
•加快形成高质量发展新格局，市场空间持续扩容
《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》中要求推动西部大开发形成新格局，2022年12月国家发改委就当前社会经济发展有关情况答记者问中，再次提到西部地区要加快形成大保护大开放的高质量发展新格局，推动区域内部互促协调，为西部物业行业发展指明方向。截至2021年末西部地区常住人口约3.8亿，城镇人口约2.2亿，城镇化率约为58.25%，低于同期全国城镇化率水平（64.72%）。
图：西部商品房销售面积情况
数据来源：
2015-2020年，西部商品房销售面积复合增长率为8.0%，2021年后行业发展进入新阶段，2022年销售面积较去年相比下降27.7%，但仍超过3亿平方米。随着中央高级别会议定调，保交楼政策出台，专项借款快速落位，房企逐步复工，力保交付，西部物业行业市场空间持续增长。同时，2021年西部地区城镇居民可支配收入突破4万元/人，2015-2021年实现年均复合增长率7.4%。城镇化进程的推进和可支配收入的提升，激发了人民群众对居住环境及服务的高预期、新需求，物业服务企业需立足人民需求，构建全方位服务能力，强化特色服务领域，铸就差异化竞争优势。
图：西部城镇化率及城镇居民人均可支配收入
数据来源：
•政策持续利好，为企业营造良好的政策环境
2022年，宏观环境不断变化但物管行业仍处于发展黄金期，中央到地方层面物业行业各项利好政策频出。党的二十大报告明确部署要求增进民生福祉、提高人民生活品质，国务院批准的《“十四五”新型城镇化实施方案》和国务院办公厅转发的《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质的若干意见》等，全方位提出了品质生活服务补短升级的方向和路径，完善和优化了物业服务体系，激发了物业服务潜能，拓展延伸了多元化服务类型，进一步满足人民美好生活需要。
西部省/直辖市/自治区以及地级市层面，积极响应国家指导性政策，结合各地物业行业发展情况，出台了社区多元化服务、物业服务标准化、智慧社区建设等多项政策与条例，通过完善物业管理条例，规范物业服务标准等为物业行业及企业的发展营造良好的政策环境，引导行业健康有序的发展。
经营特点：稳增长，优服务，强特色
•管理规模稳步增长，服务空间多维延伸
物业管理行业之所以备受关注，非常重要的一点在于其服务的空间边界不断延伸，并且突破了物业管理传统服务的天花板，表明行业的发展潜力不可限量。服务空间的延伸可以总结为三个维度：第一，管理规模的持续扩张；第二，管理业态的多元化布局；第三，服务空间的不断扩大，走出社区，走向城市。
图：物业管理行业多维度延伸服务空间
管理面积与管理项目数量均值稳步增长，奠定服务空间延伸的基础。截至2022年6月30日，西部物业服务50强企业管理面积均值达20.6百万平方米，较2021年末增加约63万方，在管项目数量均值为83个，较2021年末增加5个, 表明西部物业服务50强企业管理规模稳步增长，规模持续扩张。从市场份额来看，西部物业服务50强企业在西部区域的市场份额为14.5%，逐年小幅提升，与物业百强企业2021年52.3%的市场份额相比，集中度较低，未来存在较大提升空间。在当前阶段，把握市场节奏，抓紧市场机遇，进行高质量规模扩张仍是物业服务企业持续增长的基石。
图：西部物业服务50强企业近三年管理规模均值变化情况
数据来源：
多维度同步发力，延伸服务空间。2022年，西部物业服务50强企业通过资源协调类并购、业态补全、特定服务拓张等多渠道进行资源整合，进行服务空间延伸。第一，通过开展规模布局，资源协同类并购，扩大管理面积，优化市场布局，实现管理协同。第二，通过收购专注于写字楼、商业、医院及公众等细分业态的物业公司，完善多业态布局，实现不同业态间的联动，提升综合营运能力。第三，积极进行特定的专业服务与增值服务类收购，如并购市政环卫、保洁、消毒、房屋经纪、保险、零售等领域的公司，并以此为切入点进一步发展城市服务和社区增值服务，如新大正通过收购四川和翔环保布局环卫市场。
图：西部物业服务50强企业多维度延伸服务空间
•收入结构持续优化，多种经营盈利能力提升
营业收入持续增长，基础物业服务仍是压舱石。截至2022年6月30日，西部物业服务50强企业凭借规模扩张、人才储备充足等优势不断夯实自身竞争力，优化战略布局，积极拓展业务赛道，营业收入均值达3.61亿元，较2021年末增加0.15亿元。其中基础物业服务收入均值为2.97亿元，收入贡献约为82.2%，较2021年末增加0.10亿元，仍是西部物业服务50强企业主要收入来源。多种经营服务（包括社区增值服务与非业主增值服务）围绕人的日常生活和全生命周期需求，不断丰富服务领域，发挥潜能，创造价值，西部物业服务50强企业多种经营服务收入均值为0.64亿元，收入贡献率约为17.8%，较2021年末增加0.06亿元。
图：西部物业服务50强企业营收入均值(亿元）
数据来源：
西部物业服务50强企业均布局了住宅物业，约3/4的企业布局了办公物业和商业物业，较2021年小幅提升，布局产业园区物业、学校物业、公众物业、医院物业的企业占比分别为38%、37%、25%、22%。非住宅业态已成西部物业服务50强企业布局的重点方向，是服务空间的横向扩张。同时，伴随城镇化进程推进以及城市治理需求的持续增长，西部物业服务50强企业的服务空间由社区逐步走向城市，争相布局城市服务赛道，服务空间实现纵向扩大。
图：西部物业服务50强企业在管业态布局
数据来源：
•立足客户需求，构建全方位服务能力
物业管理行业正处于发展的黄金时期，行业的边界与内涵正在重塑，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新。除了管理空间和范围的延伸，物业管理服务已从最初的“四保”服务，逐渐延伸至为业主和客户提供各类增值服务，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多样化的社区增值服务。物业的根基是服务，坚持以客户为中心，提升全方位服务能力，才能持续提升企业的行业影响力。
图：西部物业服务50强企业以客户为中心的“全生命周期+全生活场景”服务体系
完善以客户为中心的服务体系，回归物业服务的本质。2022年，西部物业服务50强企业紧扣以客户为中心的出发点，洞察客户需求变动趋势，进一步推进服务体系的完善与服务标准的升级。秦渝物业作为央企下属公司，传承军工血统，秉持央企品质，始终坚持“用我贴心服务 换您放心舒心”的企业使命和“务实、规范、高效、协作”的企业作风，为广大业主提供优质、便捷的物业服务。和顺物业始终坚持以“幸福·和顺”为服务载体，以“幸福生活触手可及”为企业最高愿景，秉承“精细管理，亲情服务”的管理服务理念，将物业人对细节的专注、对生活的尊重、对人文的呵护，融入到日常居住的方方面面，用实际行动践行幸福人居的美好承诺。旭原天澄物业自成立以来始终秉承“珍惜您的每一份托付”为服务理念，聚集中高端市场，立足物业全生命周期、多维度为业主提供细致、周全、贴心、高效的服务。云南城建物业集团以“共创健康和谐美好社区”为服务理念，长期以“为客户创造更有价值的生活空间”为企业使命，不断全方位提升服务品质，朝着更加规范化、标准化、专业化、系统化的企业发展之路推进。巨和物业近20年来始终坚持以尊贵的顾客为服务对象、以完美的环境为创建目标、以规范的管理为服务依托、以社会的需求为提升源泉作为企业质量方针，秉持“高质量、高水准为客户提供服务”的经营宗旨，竭诚服务于每位业主。厦王物业秉承“只为卓越未来”的企业理念，以不断满足客户需求为己任，坚持以客户为中心，以服务为基础，不断优化客户体验，践行“让业主满意，为业主创造价值”的使命。
兑现以项目为载体的服务品质。项目作为物业服务企业经营的最小单元，既是企业服务的着地点，也是企业经营业绩的支撑。标杆项目的打造，不仅引领着企业整体服务水准，还向业内与市场展现企业的服务力和品牌力。优品道物业通过升级三方服务体系，全面提升服务品质，匠心服务黄龙溪谷，在千亩原生湖山城依托“尊重原生、尊重自然”的原则，还原城市原生态栖居生活。睿玺物业秉持服务客户为核心的初心，致力于打造高品位的全新生活，精心经营DH·锦南玺，缔造城市菁英所需的高阶品位产品。润安物业始终秉承“务实、专业、优质、高效”的服务宗旨为园区的企业和客户保驾护航，在菁蓉·数字经济产业园持续提供用心服务，以精细化的管理脱颖而出。
伴随着物业服务企业软、硬件服务质量的持续改善，市场上优质物业服务项目明显增多，西部物业服务企业凭借质价相符的服务赢得发展的底层逻辑正在形成共识。旭原天澄物业将“以客为始，待客至诚，为客户创造价值”理念融入印江州日常服务，通过引入先进完备的技防设施，打造高素质退伍军人保安队伍，强化和培训所有人员服务意识，营造社区平安和谐氛围。阳光物业秉持“贴心呵护·阳光一生”的服务理念，以HUI生活服务体系为核心，打造了为业主提供高品质生活的阳光·1519云梦州、以及新古典主义园林风格的阳光·西山秘境。家益.凤凰富居在和顺物业的匠心打造下，呈现了一个邻里和谐，环境优美的园林式住宅小区。
夯实以区域为单位的服务口碑，与城市同频共生长。西部物业服务企业坚持区域深耕，充分发挥自身的经营优势，不断提升在区域内的服务竞争力。两江物业伴随着两江新区的设立而诞生，立足新区，在“坚守品质，关注人居，构建最美城市”的企业愿景指引下，为新区的世界500强企业、高校、各类住宅、商业、写字楼等提供专业化的物业服务，致力于成为具有影响力的城市服务运营商。蜀信物业专注西南本土市场，通过“蜀信生活方式”的持续开展和输出，打造了具有鲜明企业文化特点的客群氛围，收获了业主良好口碑，并在激烈的市场竞争中赢取了不俗的成绩。东原瑞升以绵阳主城区为核心向外辐射，以“为安心的每一刻”的服务理念和“简单信任、客户为本、追求卓越、彼此成就”的价值观，争创成为受人尊敬的有独特业务价值的城市更新服务商。
图：物业服务企业借助科技手段实现降本增效目标示意
新兴技术深度融合，重塑物业行业技术环境。西部物业服务50强企业积极拥抱物联网、大数据、云计算、AI等新兴技术，有序推进技术现代化、业务多元化、运营管理的智能化，有效提升服务质量与效率、管控精度与范围，合理压缩服务成本。财信服务秉承“专为您的品质生活”的企业使命，通过财智云智慧服务体系，为业主提供全面、周到、智能化的服务。中天城投物业围绕业主全生命周期，以智慧科技体系为重要支撑，以“线上+线下”相结合的方式，全方位延伸服务链条，实现从基础服务到增值服务、从单一到社区到城市的多方面延展，赋予美好生活更多可能。贵阳产控物业坚持“综合物业服务商”的定位，以贵州通为平台，融合多类型服务，利用物联网、大数据等技术，打造新型智慧物业数字服务平台，以科技赋能提升物业服务水平，持续提升产控物业市场竞争能力和品牌影响力。新速达服务怀着“让业主生活更加便捷舒适”的服务理念，将互联网+、新技术以及人性化高度融合，聚力打造集“安全、服务、生活、互动、商务、讯息”为一体的云智慧物业智能平台，满足业主多元化、个性化需求。华保盛集团通过强化科技赋能，率先在广西本土物管行业设立公司级研发中心，专注于智慧物业及科技物业创新服务研究和设计，用科技的手段、科技的设备、科技的产品，为业主提供管家式的物业服务。
•强化特色服务领域，铸就差异化竞争优势
经过40年的发展，物业服务行业涉及的业态不断丰富，服务边界不断延伸。不同业主和服务主体对服务的需求具有一定的差异化，这为物业服务企业强化特色服务领域，构建差异化竞争优势提供了巨大空间。通过对西部优秀物业服务企业的年度盘点，一批具备差异化服务优势的物业服务企业脱颖而出。
以特色服务赋能美好生活，与城市共创未来。西部物业服务优秀运营企业着力打造差异化的服务，为业主带去更加贴心、便捷、周到的服务。如融创服务聚焦核心城市中高端物业，以“至善·致美”为服务理念，为客户提供全面的高品质服务，致力于成为“中国品质服务首选品牌”。新希望服务深耕中国都市圈和城市群，通过深度挖掘客户需求，充分整合新希望集团产业优势，持续为一线、新一线和二线城市客户提供以“物业+零售、物业+团餐”等积木式组合为特色的“民生服务综合解决方案”。渝开发物业坚持围绕主业谋篇布局，同时积极探索康养服务、新能源充电、体育产业、生态农场等业务，着力打造独具特色的业务生态。
聚焦城市空间服务，充分发挥自身资源禀赋优势。随着我国城镇化水平稳步提升，越来越多的物业服务企业开始聚焦城市空间，将自身服务经验、能力、技术向城市延伸，通过自身资源禀赋优势为城市提质升级贡献力量。通邑物业主要为城市交通及公共建筑领域提供资产经营和综合性物业服务，未来将持续深耕城市交通物业服务、开拓站城一体化运营服务、焕新楼院校区后勤一体化服务，努力成为行业知名的城市交通及公共建筑智慧物业服务商。高远物业作为西部科学城重庆高新区唯一的国有物业公司，秉持“打造公建项目物业服务标杆”的企业愿景，坚持以“管理精细化、服务标准化、经营效益化、业务市场化”为经营方针，为客户提供精细化、标准化、多元化的全程式服务。厦王物业以城市综合运营能力为基础，融合城市服务业务领域的城市辅助执法、城市环境、城市环卫、城市垃圾分类、再生资源回收、水务处理、新能源等多个业务服务平台，着力构建“城市服务大脑”，做到为政府、行业 、社会提供“一站式”服务。
布局多元赛道，满足全生命周期服务需求。物业服务所涉及的业态构成愈加多元化，涵盖住宅、商业、办公、学校、医院、交通、政府公建、城市服务等诸多领域。区别于头部物业服务企业“大而全的全覆盖”的选择，西部多数领先物业服务企业选择了基于自身资源、能力、经验优势的赛道精选及组合，以期打造差异化的核心竞争力。如东原仁知服务以城市全价值链整合服务商为定位，布局住宅综合服务、国际综合服务、医疗综合服务、城市综合服务四大领域，形成住宅与非住双赛道并举，增值产业链赋能的综合服务优势。融汇悦生活坚持“物业管理+商业运营”战略的核心理念，专注于物业管理与商业运营相辅相成的复合大盘物业服务模式，搭建物业与商业互为流量入口的生态圈，致力于做优而美的生活服务集成商。新速达服务坚持以“物业管理为主基调，多元业务并行”的发展思路，积极探索多种业务模式，围绕业主居家生活需求为中心，构建涵盖衣、食、住、行、医、文、娱、养老等为一体的共生型商业生态组织，为业主提供优质的全生命周期服务。
图：多元化社区生态示意
党建引领红色物业，赋能物业服务提升。物业行业的发展，应该站在更大的时代背景和国家战略下去构思。在国家十四五规划有序开展之际，战略层面所关注的“美好生活”“社会治理”“共同富裕”“双碳国策”都与物业行业发展密切相关。近年来，越来越多的50强企业积极投身构建共建共治共享的社会治理新格局中，推进城市服务、老旧小区接管、智慧社区建设工作。以红色物业为例，物业服务企业通过与属地街道社区建立协同联动机制，坚持党建引领，与居委会、业主等多方主体联动，共建共享社区和谐氛围。渝地物业隶属于重庆市地产集团所属重庆市巴渝民宿集团有限公司，一直以坚持党建引领，严格落实“一岗双责”责任制，秉承诚实守信、细节取胜为宗旨的经营理念，打造一生追求、奉献社会的国企物业品牌。华保盛集团把红色精神融入物业服务管理中，在管理服务的物业小区开展“红色物业”服务，通过多方联动运行机制，充分发挥社区、物业、居民在“共建、共治、共享”社会治理新格局作用，切实解决好物业服务中的难点、痛点、堵点问题。南宁轨道地产物业以每年打造一个“红色物业示范点”为奋进目标，不断延伸、拓展红色服务项目，通过“南宁地铁”党建联盟服务平台，以点带线，以线带面，不断搭建党组织与物业、社区、居民、商户、乘客之间的桥梁，实现党建引领物业服务的全红覆盖，逐步缩小党组织与群众服务“最后一百米”距离。
•聚焦美好生活向往，提升客户满意度
图：物业服务企业标准化建设与实施模式
服务标准的定期升级完善与落地程度，是物业服务企业的基本功。标准化建设是物业服务企业把控服务质量、提升服务效率、进行科技赋能以及规模扩张的基础，也是引领人居品质、城市空间的一个标尺。西部物业服务50强企业透过系统化、规范化、标准化的运作，确保服务承诺的兑现。金科服务、融创服务、东原仁知服务等通过三标一体认证，从制度层面推进标准化建设。同时，结合改善需求崛起，有序推进服务标准的升级。基于服务标准，西部物业服务领先企业还构建起“集团-区域-项目”“线上+线下”“内部+第三方+业主”的服务质量控制体系，致力于将服务标准贯彻到每个项目实践中。
着力提升业主满意度，增强与客户的粘性。业主满意度作为业主/客户对物业服务企业服务质量的综合考评，成为企业在激烈市场竞争中占领市场、赢得优势的制胜法宝。自2007年开始，中指研究院已连续十四年组织实施中国房地产顾客满意度调查工作，建立起独家数据信息资源库，形成全国、行业、城市、项目各层面满意度权威评价标准。从物业服务的本质来看，以人为本，高品质全方位地满足日益升级变化的需求是物业服务的核心。三和佳物业始终秉承“您需要，我们一直都在”的服务理念，用心对待每一个客户，始终将客户的满意度作为衡量工作成绩的唯一标准，以质量求生存，以优质服务促发展。
•勇担社会责任，促进社会和谐发展
物业管理行业是涉及民生问题的行业，物业管理服务既具有商品属性，又具有社会属性。物业服务企业在建设社会主义和谐社会中处于特殊的地位，除了精琢服务品质，解决人的问题，也积极投身抗击疫情、汛情防控，参与红色物业基层治理，积极履行纳税义务，认真践行社会责任，推动行业发展与社会进步。
图：西部物业服务50强企业勇担社会责任
投身国家重大战略发展方向,承担增强民生福祉之责。当前我国正处立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局的关键时期，西部物业服务企业快速投身国家重大战略发展方向，如老旧小区改造、社区基层治理、城市更新、城市智慧管理平台建设等。西部物业服务企业通过服务促发展，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，为全面建设社会主义现代化国家贡献物业的力量。
老旧小区改造作为社区治理的重要一环，是国家层面推动的社会改造工程，近年来被提升到了非常重要的高度。2021年“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和社区建设，提高城市治理水平”。国家鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与。西部物业服务领先企业积极响应政府“补短板”的最新要求，通过与政府携手合作，打破体制机制障碍，为老旧小区引入全新的物业管理模式，改变居住民生，整体提升老旧社区的居住水准。在重庆，东原仁知服务集团以智慧社区平台为基础，将公共设施、社区单元、政府部门、社区居民纳入东原仁知全国智慧管理平台，为长江村、后堡、南坪新街等老旧小区项带去安心的智慧物业服务，以科技焕新城市活力。
勇担各类突发事件应急处理，以专业力量展现社会担当。自2020年以来，过去3年，西部物业服务50强企业主动承担起大量社区防疫工作，充分发挥物业服务企业在社会基层治理中的主力军作用，以专业的应急响应机制、智慧科技建设、社区文化运营、社区增值服务等优势，保障着业主日常生活。此外，在面临洪水、山火等突发紧急情况，50强企业亦基于完备的应急相应方案，守护社区，同时出动精锐部门，配合相关部门为城市抗灾救险提供力所能及的支援。2022年8月，重庆连续20来天的超高温（≥40℃），引发涪陵、江津、巴南、北碚等区山林火灾。金科服务、新大正、融汇悦生活等众多重庆物业服务企业，迅速组建志愿者团队加入当地应急工作小组，积极配合灭火救援工作。
在疫情和灾情等突发事件面前，物业服务企业展现了应有的社会担当，始终奋战在一线。物业人也充当防控战役中的“逆行者”，时时刻刻关注疫情灾情，只为守护好社区居民。通过疫情灾情的历练，物业公司不断完善应对疫情灾情的方案，为日后更加从容面对突发情况打下坚实基础。
热心公益服务，积极践行社会责任。近年来，西部物业服务50强企业公益投入力度不断增强，公益项目愈加多元，投身力所能及的社会公益活动中，为社会的发展贡献自己微薄的力量。从内容来看，主要涉及社区公益、扶贫助困、教育助学、医疗健康、灾害救助、绿色环保等公益领域。
从时间节奏来看，整体贯穿在全年重点节日，并融入到物业服务日常工作中，形成了常态机制。2022年中天城投物业相继打造了“党建引领 植树添绿”公益植树主题党建活动、“弘扬雷锋精神，做良好社会风尚的创造者和传播者”主题便民活动、“义诊送健康”多站点活动、“中天城投物业&富德生命人寿保险公益行动”小学图书捐赠活动、中天社区数场公益团购及捐赠行动等。
结语
展望2023年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内大循环重要性提升，而短期疫情形势明显好转仍需时间，消费或延续疲软态势，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。
对于房地产市场，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心二线城市政策有望全面放开，一线城市政策优化空间较大，如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。
整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，紧跟国家政策，抓准城市发展节奏，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。“十四五”期间，西部区正式进入“高质量发展”阶段，城市战略能级加速提升，顶层设计稳步落位，人口及产业吸附力进一步增强，逐步成长为中国经济新的增长极，房地产市场仍然具备广阔的发展前景。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。
道阻且长、行则将至。我们相信，西部优秀的房地产开发企业及物业服务企业在全面建设社会主义现代化国家新征程中仍将发挥中流砥柱的作用，引领行业高质量发展。
