破局立“新”——致读者
新年新气象。新的一年总是值得期待！
回顾疫情这三年，房地产市场可谓跌宕起伏。但实际上，疫情并非是导致楼市大幅下滑的根本原因。在一定程度上，这与房地产行业“三高一低”即“高杠杆、高周转、高规模”和“低品质”的发展模式不无关联。
党的二十大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”2022年底召开的中央经济工作会议也强调，要确保房地产市场平稳发展，解决好新市民、青年人等住房问题，并推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
显然，旧的房地产发展模式已经不能适应经济社会发展和人民群众的需要，房地产行业要想突破困局，唯有向“新”出发，不断创新，探寻并建立新发展模式，以高品质回馈人民群众对美好生活的向往，这也是摆在房地产行业面前必须回答的重大课题。
在党的二十大精神指引下，房地产行业亟待加快构建新发展格局，中国经济时报《地产周刊》今日正式创刊，愿与各方携手合作，积极推动房地产行业可持续和高质量发展。
凤凰涅槃，只要我们坚持守正创新，踔厉奋发，勇毅前行，敢于自我革命，就一定能开辟出房地产高质量发展的新天地。
不负韶华，让我们共同奋进新时代，共同谱写房地产行业转型升级的新篇章！
楼市热点
房企降价促销2023年是购房好时机吗
图片来源/新华社
■ 中国经济时报记者李晓红
“今年，我们计划换一下房子，一方面，孩子马上要上小学了，现在房子附近的小学不太理想，另一方面，上下班通勤时间较长，时间都浪费在了路上。”从事设计工作的张先生家住北京通州区，而公司在北京海淀区。他本想选择公司附近的二手房，但考虑到自身的经济实力和以后居住的舒适度，他决定折中一下，避免因贷款压力太大影响到一家人的生活质量。
2023年开年，购房政策调整、房贷利率下行、房企花式促销……楼市迎来企稳向好的信号。站在房地产行业转型的“十字路口”，买房还是不买房，考验着每一位“准业主”。
短期内房企或持续降价促销
在春节前，中指研究院针对城市居民购房意愿进行的调查显示，2022年第四季度购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升了8个百分点。但与历史数据相比，整体购房需求仍处于相对低位水平。
中国经济时报记者采访了多位不同城市的刚需或者准备换房的购房者发现，不少购房者对2023年楼市变化仍持观望态度。不少购房者认为，即便从中央到地方在供需两端支持房地产发展，稳定楼市预期，但房价仍在下跌，如果此刻入手就意味着可能赔钱，倒不如再等一等，可能还会等到更低价。
购房者在购房条件的选择上主要集中在两方面。一是为了避免购房之后影响到自己的生活质量，因此会根据自己经济实力，量力而行，选择能够负担得起的房子。二是根据实际需要来选择购房，比如房子附近有较好的学校、离工作单位比较近、住房环境比较好等。
北京师范大学社会学院副教授王海侠也有换房的考虑，但鉴于目前的情况判断，2023年她还是想再观望一下。“就目前的房价而言，价格基本到顶了，除极度刚需或改善型住房外，能等则等。”
王海侠告诉本报记者，买房或换房应主要考虑三个方面。一是价格因素，如果房价进入下降通道的话，就不适宜入场；二是贷款的额度和利率；三是当地的房屋租赁市场。
中央财经大学教授易成栋告诉本报记者，预计2023年房价将止跌回升，但受到市场和政策的影响，不会过度上涨。以居住为目的的购房者可根据市场情况和自身需求选房和购房，以投资为需求的购房者建议谨慎行事，可以考虑购买REITs等产品。
中创时代大数据集团董事长吕鹏辉也向本报记者表示，2023年是否购房或换房因人而异、因需而异，购房人买房如果是为了自住，且首付款和还款压力可以承担，买房是没有问题的，但如果是“炒房”，则是不可取的，坚持“房住不炒”依然是我国现阶段的政策底线。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，当前，房地产政策较为宽松，势必会带动房地产市场向好发展，2023年下半年购房者可以入手，而在购房时可以充分利用首套房和二套房的政策优惠，降低购房成本。
“2023年楼市或将逐步恢复，低迷行情将逐步减弱，成为不少人买房置业的窗口期。但在短期内，房企仍会持续降价促销，政策重点在于稳定楼市运行，而非刺激发展，未来市场将出现明显分化态势。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示。
购房者心态出现巨大变化
历经三年疫情，购房者的心态发生了很大的变化。有购房者表示，当前，如果买不起房子就干脆先死了这条心，“房奴”比没钱更烦恼。但也有购房者表示，从去年到现在，听到的总是降低首付、降低利率，从来不曾听闻要“降低房价”。
吕鹏辉表示，近两年，随着国家相关政策的相继出台，使得很多购房者的心态逐渐发生了变化，投资买房的人少了，买房者基本是刚需或改善住房条件。“受政策调整影响，很多人的购房理念也发生了变化。同时，受到疫情和经济下行等因素的影响，部分人员收入预期不稳，导致购房者选择延后甚至放弃买房。”
在疫情之前，房子的保值、增值属性较强，很多人把资金投资到房地产，但去年以来，由于楼市交易量不好，导致购房者对房地产市场的看法出现了巨大转变，购房者信心不足，预期减弱。
易成栋认为，近两年，购房者从认为房价会一直上涨到预期房价会下跌，担心楼房停工烂尾等问题，究其原因主要在于，市场供求关系到了一个新的节点。
王海侠认为，房价在本质上受供需关系影响，目前除特大城市以外，都是供大于求。受宏观经济形势和人口结构调整的影响，未来的房价或变化较大，购房者也将会变得越来越谨慎。
“在短期内，楼市受政策、资本、炒作等因素的影响较大，但从长期来看，将会回归经济基本面。经济增速、人口结构、群众认知是楼市涨跌的底层逻辑，基于这些指标来看，希望购房者能够理性购房。”王海侠表示。
不过，吕鹏辉认为，对于真正的刚需和改善型购房需求的购房者来说，买房需要做好心理准备，一是不能只期望自己在最低点抄底；二是不能指望买了房子之后，房价会飙升。而且从目前的购房政策来看，除个别一线城市外，首付比例和贷款利率都处于历史低点，有利于节省购房成本。
楼市半月谈
房地产有望在复苏中向新发展模式过渡
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■ 中国经济时报记者夏金彪
在春节期间，不少地方的房地产市场开启了促销模式，纷纷推出房价优惠、购房补贴、特价房等活动，看房客逐渐多了起来。
进入新的一年，房地产利好政策频发。中央层面不断释放稳地产的积极信号。不久前，中国人民银行、中国银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。近日，中国人民银行、中国银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡，实施改善优质房企资产负债表计划，引导优质房企资产负债表回归安全区间……
在地方层面也因城施策，相继出台相关支持政策。包括调整限购措施，支持合理住房需求；降首付比例、降贷款利率、加大信贷支持；防风险、增强房企资金流动性，改善企业负债率水平，稳定住房市场供给……
业内预计，2023年房地产利好政策将有望逐步落地，而随着疫后经济重启和居民收入改善，刚性和改善性住房需求将进一步释放，房地产市场信心将逐步恢复，房地产市场有望迎来复苏。
回顾过去一年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，房地产面临的挑战前所未有。
伴随房地产市场的下行，从中央到地方，房地产调控政策密集出台，特别是在去年年末，“金融16条”“三箭齐发”等多项重磅政策落地，支持房企融资，不断改善房地产市场资金状况……2022年底召开的中央经济工作会议也为今年的经济工作定调。会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购等。会议还将住房改善和新能源汽车、养老服务等并列，列为扩大内需战略的重要抓手，并且再次强调，因城施策支持刚性和改善型住房需求。
业内认为，新的一年，政策将继续在融资端发力，支持保交楼和满足房地产行业合理融资需求，防范化解优质头部房企风险。同时，各地房地产需求端的支持政策也有望进一步强化，加大对刚性和改善型住房需求的支持力度。比如，一些城市在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率等方面还有较大优化空间。
需要指出的是，在“房住不炒”政策框架下，我国将打破宏观经济对房地产以及土地财政的过度依赖，使住房回归民生属性，以往“高负债、高杠杆、高周转”开发建设的房地产发展旧模式，将向注重产品质量和运营服务的高质量发展新模式转型。
自1998年中国房地产市场化改革以来，房地产市场经过了20多年的快速发展。房地产企业普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额，以满足居民对住房的需求。不过，这种传统模式也导致了房地产市场过度金融化。目前，随着我国人口增速放缓和城镇化水平不断提高，住房总需求空间逐渐缩小，传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式已不可持续，向新发展模式过渡势在必行。
应该看到，对房地产新发展模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换是一个漫长的过程。房地产新发展模式要结合我国土地资源、人口、城市发展阶段等现状，找出一条适应房地产良性循环和健康发展的路径。房地产新发展模式要坚持租购并举，以租托底，建立销售和租赁两个市场，以不同政策协同实现经济发展和民生保障双重目标。
可以预计，随着房地产向新发展模式过渡，新的市场空间将逐步打开，长租房市场、保障性租赁住房、城市更新、老旧小区改造和房地产相关服务业等领域有望获得更多政策支持，将为房地产企业带来新的机会。
研究测评
房地产大洗牌
“黑马”逆势扩张要适度
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■ 中国经济时报记者周雪松
当前，大规模“洗牌”是房地产开发领域的一大现象，“活下去”普遍成为房企的主要目标。
2022年，由于房地产行业遇冷，销售下滑，以百强房企为例，销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%，行业“大洗牌”早已开始。
根据中指研究院、克而瑞和安居客等机构数据显示，在房企销售普遍大幅下滑的背景下，2022年有23家房企从千亿元销售规模阵营中消失。与此同时，2022年房企销售额的排位也发生了明显的变化。就连排名前三位的碧桂园、万科集团和保利发展的业绩都出现了下滑，恒大集团跌出前10名，而世茂集团、阳光城、中南置地等更是跌出前20名。但在前20名的排位变化中，建发房产晋升为第10名，滨江集团、华发股份、中国铁建、远洋集团入围前20名。
仅剩的20家千亿元规模房企中，央企和国企数量占据了“半壁江山”。在百强房企中，销售表现为正增长的只有12家，其中9家为央企和国企，其占比接近80%。在风云变幻的行业背景下，保利发展、华润置地、建发房产等排名晋级的房企，也主要是央企和国企。
值得关注的是，在惨淡的市场行情中，仍有少数企业逆势增长，如万达集团、越秀地产，可以说是名副其实的地产“黑马”。2022年，万达集团全口径销售额为555.1亿元，同比增长55%，排在第33名，较2021年座次提升了50名。
越秀地产有着“双国资”属性，去年销售额1246.9亿元，同比增长8.28%，行业排名从第31位升至第15位。而万达集团掌门人王健林由于较早认识到了房地产过快扩张与高杠杆发展模式难以持久，通过迅速卖掉文旅、酒店等资产回笼资金，开启了“去地产化”的轻资产模式，涉足拥有稳定现金流、门槛更高的领域，因而掌握了竞争的主动权。
而从2022年拿地榜单来看，央企和地方国企仍是主力，拿地金额前十名也主要是央企和国企，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口为拿地前五强，滨江集团、越秀地产、华发股份等闯进前十。万科集团拿地金额相比上一年减少1000多亿元，排名从上年第2位下滑至第13位；中国金茂以140亿元的拿地金额勉强进入20强；金地集团全年拿地金额仅71亿元，排名下滑至第50位；而碧桂园全年拿地金额仅为61亿元，从上一年的第1名，排名下滑到今年60名之外。
总体来看，2022年，建发房产、华发股份、华润置地、滨江集团销售额同比降幅均控制在10%以内，排名均实现较大提升。在公开披露年度目标的规模上市房企中，滨江集团、越秀地产两家房企达成了全年业绩目标，实属罕见。且在房企普遍回撤的情况下，这些企业拿地显得相对积极主动，算得上是逆势崛起的“黑马”。
2023年，对于所有房企而言依然是充满挑战的一年，这些挑战包括但不限于产能过剩导致的竞争加剧、传统粗放型增长模式难以为继、产品品质和服务仍有待改进等。如果房地产市场调整持续时间较长，有的央企和国企可能面临严峻挑战，特别是那些过去快速扩张的“黑马”，其面临的挑战或更大。因此，“活下去”依然是众多房企的主要目标，地产“黑马”逆势扩张也要适度，盲目狂奔或有不测。
房地产业本质上是民生产业、基础性产业，因此不能把房地产行业仅仅作为获取财富的工具，更不是资本可以无限扩张的行业。满足人民安居乐业的需求，为国民经济良性发展和人民群众实现美好生活创造基础和条件，始终是房地产行业的根本遵循。如果房价、地价被抬得过高，行业扩张过猛，将不利于经济社会发展，也会埋下风险隐患，一旦行业泡沫破灭，房企也会危如累卵。
因此，无论是普通房企还是地产“黑马”，包括头部房企在内的所有企业，都必须正确理解和深刻认识房地产行业，准确把握房地产行业的发展规律，加强行业自律，共同打造行业良好生态，锻造企业可持续发展能力。
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