南方财经全媒体记者郑玮 广州报道

广东新春第一会聚焦“高质量发展”，房地产行业成为讨论的焦点之一。

作为链条长、涉及面广的行业，房地产成为国民经济的支柱产业，也是稳就业、保民生的重要抓手。2023年广东省政府工作报告提出，要稳妥处置房地产企业债务风险，推动做好保交楼、保民生、保稳定等工作，同时因城施策支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

何为新发展模式？如何区别于传统发展方式？来自房地产上下游的企业齐聚探讨广东房地产行业的高质量发展之道。

随着全国房地产业进入深度调整期，增量和存量的双轨发展已成为房企生存“刚需”，租购并举、城市更新、科技建筑等“新赛道”也成为广东房企转型升级的探索方向。

“广东经济强、人口多、购买力足，房地产市场拥有广阔空间。广东是中国经济第一大省，也是头部房企抓住结构性机会的战略高地。”保利发展控股集团股份有限公司党委书记、董事长刘平直言。

租购并举盘活存量资产

“随着市场供求关系、人口老龄化、城镇化等因素的变化，传统的‘高负债、高杠杆、高周转’房地产发展模式已无法维系，向新发展模式转化是必然选择。其中‘租购并举’是房地产业向新模式转化的切入点之一。”中国人民银行广州分行党委委员、副行长陈玉海抛出观点。

实际上，按照住房城乡建设部公布的数据显示，“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。其中，广东省将筹建近130万套，位居全国首位。

“2023年是广东保租房三年专项行动的最后一年，累计要完成86万套保租房筹建。随着广东各地市保障性租赁住房认定办法和实施细则出台，预计广东省2023年保租房市场将有望进一步提速。”中国建设银行广东省分行副行长邓波说。

珠海华发实业股份有限公司董事局副主席、总裁陈茵也表示，公司通过承接、运营华发百亿规模的REITs资产，推动存量资产盘活，在营长租公寓总量突破1.2万余间，这为企业贡献稳定的现金流，对冲资本费用，同时实现了为业主提供托管服务和租赁运营的服务。

邓波表示，目前广东省大部分保障性租赁住房试点城市已出台项目认定办法，但是政策实施细则仍未出台，导致“工改租”“商改租”等类型项目在消防改造、消防验收等关键环节缺乏推进依据。

他建议，广东应加快落地“非住改租”操作细则，完善适合广东实际情况的消防标准，疏通堵点痛点，指导广大租赁企业合规开展业务。

按照邓波的预计，2023年“工改租”“商改租”等非住改租并纳保的形式将得到政策的大力支持，保租房公募REITs有望进一步扩围并加快发行。“广东省政府积极引导并出台鼓励政策，集合辖内优质租赁住房资产，加快推动保租房REITs发行，并将REITs拓展到长租房及商业不动产等领域。”邓波说。

陈玉海透露，近期中国人民银行总行将针对性出台支持租赁住房发展的政策文件，设立住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。“建议广东地区相关地市借鉴广佛经验，探索住房租赁基金业务和保障性租赁住房REITs项目，提前做好项目储备，积极争取租赁住房贷款支持计划试点。”

广东省自然资源厅党组成员、副厅长李俊祥表示，为满足保障性租赁住房用地需求，广东.将指导21个地市在年度住宅用地供应计划中单列保障性租赁住房用地，其中广州、深圳市单列租赁住房用地占住宅用地供应计划的比例原则上不低于10%，对保障性住房用地做到应保尽保。

“根据各地预报数据，2023年拟出让房地产用地约7万亩，比2022年实际出让面积增加近1倍，与过去五年年均供应面积相当，将较好地满足我省房地产业用地需求。”李俊祥说。

布局城市更新“新赛道”

在这场聚集房地产业的新年第一会中，“城市更新”成为另一个高频词。

浙商证券首席经济学家李超在研报中提出，从过往投资规模和当前投资规划估算，“十四五”期间城市更新项目预计拉动投资规模将达10-12万亿元以上，期间平均每年拉动投资规模预计可达2-2.5万亿元以上，对全年地产投资增速贡献约达7%-8%。

会议现场，多家头部房企也将城市更新纳入重点发展规则之中。

“我们要以有机更新带动老城市焕发新活力。”万科企业股份有限公司集团总裁祝九胜表示，未来万科将持续探索多方共建共享的城市有机更新和运营模式。

作为广东老牌房企，万科在城市更新“赛道”也形成一套成熟的“打法”。

“首先是做减法，去除与历史毫无关联的违章搭建，让空间回到当时的城市生活尺度。然后挖掘历史、表达历史，关注民俗风情、历史人物、历史故事等软性要素的再挖掘。接着注入活力，让年轻人，让不同身份的人回来生活、工作、创业、消费，把多元活力重新注入街区。最后通过持续运营引领未来，经过时间的累积和新内容的不断创造，重塑一种具有不断创新性的历史街区。”祝九胜说。

回顾华润置地城市更新的实践，华润置地有限公司执行董事、总裁吴秉琪也有深刻体会，“片区统筹和有机更新是优化城市空间、提升城市功能、焕新城市活力的有效路径。现阶段的城市更新，不再是简单的拆除重建，而是扎根于城市发展战略、提升城市品质价值、推动城市发展建设的片区统筹综合更新模式。”

吴秉琪透露，2023年华润置地将坚持完善管理机制，大力探索城市更新业务投拓、发展、管理机制，建立健全城市更新募、投、建、管、退、服六大能力。

然而，城市更新项目大多属于“难啃的骨头”，较多涉及风貌保护、产业升级等内容，导致项目附带有高比例的保护保留建筑、产业引入门槛、落税指标等开发限制条件，相对压缩了企业的开发、变现空间。

对此，为鼓励企业参与“三旧”改造，李俊祥表示，在收益分配方面，“三旧”用地由政府收储后公开出让的，可以将土地公开成交价款的一定比例补偿给“三旧”用地原权利人。属于政府征收、收回、收购的土地或房屋按照法律法规和相关规定给予补偿安置，其他可按照协商一致原则或者各地市的相关规定给予补偿安置。

科技建筑升级助推产业转型

“当前的世界充满了不确定性。在未来不确定的宏观环境中，数字化与低碳化是确定的产业方向和机会。”中建科工集团有限公司董事长王宏在会议现场直言，数字化、绿色化是未来建筑行业发展的基础。

广东省工业和信息化厅党组成员、广东省中小企业局局长杨淑鹏也观察到，当前以机器人应用为代表的智能建造正在改变着建筑行业，在提高效率、降低成本等方面发挥出重要作用。

杨淑鹏表示，智能建造不仅能够有效解决传统行业材料浪费、碳排放量大、用工难等问题，还能通过建筑机器人的数字化、智能化和标准化作业，显著提高建筑作业质量和效率，在有效减少建材浪费和碳排放的同时实现提质增效。

建筑机器人就是碧桂园经过五年转型探索而来的成果。“我们有3000多位科研人员，已经干了快五年多了，各种费用投入也超过100亿元。正在研发的建筑机器人共有50款，覆盖全周期的建造过程，其中33款已经进入现场测试。”碧桂园集团党委书记、总裁、执行董事莫斌表示。

“我们希望研究出来的建筑机器人能够真正把人从重复、简单、繁重的工作中解放出来。”莫斌表示，在碧桂园构建的“建筑机器人+BIM技术+装配式”新体系下，建筑现场变成了工厂，比传统建造及装配式建筑都更安全、质量更好、效率更高，也更加环保、更低成本。

广州市建筑集团有限公司（以下简称广州建筑）党委书记、董事长梁湖清则提出，利用新型建造工艺赋能高质量发展。作为全省17家世界500强企业之一，广州市建筑业“链主”企业，广州建筑则通过抓装配式建造、抓智能建造和抓绿色建设，助力建筑行业高质量发展。

“目前，广州建筑正抓紧分阶段筹建装配式建筑国家重点实验室，加快建设粤港澳大湾区高端装配制造创新中心二期工程，全力打造装配式建筑的核心示范区，助力粤港澳大湾区装配式建筑产业高质量发展。‘十四五’期间，广州建筑将建立广州建筑大数据分析中心，打造1-2个国内领先的智能建造一流企业，助力建筑行业数字化转型。”梁湖清说。

面对新赛道，刘平对未来房地产行业发展仍充满信心。

“中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。中国式现代化和新型城镇化将带来持续的增量住房需求。”刘平表示，“我们相信未来广东房地产市场仍将拥有广阔空间。特别是广东省强劲的经济、产业和人口基本面，带来了旺盛的真实居住需求。”