21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

2023年1月17日，深圳市住房和建设局发布通告，就《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。

在这四份意见稿中，最受到关注的是，深圳将推出共有产权房制度。

意见稿指出，共有产权住房，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

作为保障性住房的一类，共有产权房在用地供应上也得到了一定的倾斜。

意见稿指出，深圳规划和自然资源部门在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间，在保障用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例。

其中，在编制年度建设用地供应计划时，居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%，提高居住用地中保障性租赁住房用地供应比例，租赁住房用地计划单列且原则上占居住用地供应总量比例不少于10%，优先安排、应保尽保。

具体到共有产权房，其中明确，政府全额投资建设的共有产权住房用地，可以采用协议方式出让；企业、社会组织等利用自有用地建设保障性租赁住房和共有产权住房的，以及机关事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房的，也可以采用协议方式完善用地手续。

针对原农村集体经济组织继受单位的非农建设用地、土地整备利益统筹留用地、征地返还用地等，意见稿指出，可以提高居住用地容积率，增加的部分用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房；而非居住用途的，在符合规划前提下，可变更用途后用于建设保障性租赁住房或者共有产权住房。

意见稿中对申请人的资格也提出了要求。

其中指出，申请人及共同申请人均未在深圳拥有自有住房（含住房建设用地），在申请受理之日前五年以内未在深圳转让过或者因离婚分割过自有住房；此外，申请人及共同申请人需均具有深圳户籍，也必须在深圳符合社会保险规定并正常缴纳，参加社会保险累计缴费五年以上。另外，申请人也未在深圳享受过购房优惠政策。

而针对家庭和单身能够申购的面积，意见稿明确，三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为65平方米左右；四人以上家庭配售建筑面积为85平方米左右。家庭人口数按照申请人和共同申请人的总人数予以确定。

从上述资格要求来看，深圳共有产权房的申请门槛并不高，突出了普惠性质。在此前置条件上，深圳共有产权也设置了严格的流转方式。

根据意见稿，深圳共有产权住房将实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。

在最受关心的售价上，深圳共有产权住房项目的销售均价综合考虑深圳本地住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素，按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，其中，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。

至于购房份额，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳的住房类型既包括公租、保租，还有共有产权，目的是围绕新市民、年轻人、无房户、中低收入人群建立有租有买、价格低廉以及门槛较低的住房公共住房体系。这类型住房解决了上述人群短期内低成本在深圳扎根，实现体面居住的需求，是政府构建租购并举住房体系的重要环节。