在过去的2022年，由于限价放松、供地素质提升和板块竞争的白热化，苏州新项目的开发更加注重产品品质，在项目规划、户型、社区配套方面释放了更多的潜力。

同时，优质地块的大量供应和限价的放松也带来高端项目的内卷化，各大房企纷纷拿出看家本领，打造高端产品系抢占市场，也正式拉开了苏州高端市场竞品质的序幕。

而华润、绿城、建发、仁恒等品质房企入驻苏州头部价值板块，也给苏州的高端置业者足够的信心和期待。

这些热点房企从拿地之始就聚焦了市场的目光，如今大部分规划已经出炉，更是吸引了众多的市场关注，跟着分析师一起来看。

园区核心板块

园区湖东、奥体、独墅湖等核心板块，向来是苏州楼市的“兵家必争之地”。2023年建发、绿城、华润等品质房企均有项目入市。

绿城唐宁府东项目

6-7F低密洋房

绿城唐宁府东项目位于位于工业园区锦溪街东、西洛巷北，是绿城在去年苏州第五批次集中土拍中以总价14.4亿竞得，成交楼面价32001元/㎡。

根据规划，项目将打造11栋6-7F的低密洋房住宅。

具体分布如下：

从已公示的4、13#楼立面图来看，楼栋1层均做了局部架空层设计，未来可能会作为会客区、活动区使用。

同时公示的还有4/13#楼的两个户型：

4#楼户型：四房两厅三卫 一梯两户

13#楼户型：四房两厅三卫 一梯两户

根据规划要求，项目装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡。

项目区位配套高端且完善。

距轨交5号线奥体中心站很近，距在建的轨交6号线中新大道站约500m，驾车通过中环东线也能快速到达市区各个区域。

商业配套方面，周边的奥体中心、永旺梦乐城、兆佳巷邻里中心等均能满足日常购物需求。

教育资源方面，星汇学校、园区外国语学校等都在项目附近。

目前奥体板块暂无新房在售，板块二手房的挂牌均价在4-6.9万元/㎡。

与项目一路之隔的唐宁府，挂牌均价达6.9万元/㎡。

项目入市后，将存在着一定倒挂。

总的来说，作为园区难得一见的低密洋房，预计项目开盘后将掀起抢购热潮。

建发上华琚西项目

「新现代」苏州第二作

建发上华琚西项目位于园区旺墩路北、津梁街西，与招商沁苏禧、中海上华琚一路之隔。

根据规划，项目拟建4栋20层住宅。

据悉，项目与建发狮山缦云项目一样，将打造建发3.0「新现代」产品系。

同步公示的还有1#、5#的立面图，层高3.1约m，屋顶为具有建发新中式特色的飞檐造型。

1#、5#的户型也曝光了出来：

1#：三梯三户，西边户为独立一梯一户，中间户和东边户则为两梯两户。

1＃西边户 四房两厅三卫户型

1＃东边户 四房两厅两卫户型

5#：两梯两户

5# 五房两厅四卫户型

同时根据规划，项目装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡。

建发上华琚西项目位于园区湖东板块，周边配套成熟。

项目距轨交1号线与5号线换乘站星塘街站步行约800m。

周边有现代传媒广场、湖东邻里中心，可以满足日常购物需求。

项目西侧就是星洲小学、旺墩幼儿园、西交大附属中学等学校，教育资源丰富。

去年年底，湖东板块的颐和源璟花园、招商沁苏禧，以及万科朗拾项目接连入市，再现了“千人抢房”、“开盘即罄”的热销场景。

在二手房市场方面，周边的湖畔天成、自由水岸花园、中海国际社区六区等二手房挂牌价格在4.3-4.8万元/㎡。

与项目一路之隔的中海上华琚，挂牌均价则达10万元/㎡。

对比南侧的招商沁苏禧备案均价4.85万元/㎡，以及自身楼面价因素，建发上华琚西项目入市后备案均价或有机会突破5万/元㎡大关。

项目预计最快将于今年上半年入市，其地理位置、配套的优势，以及产品的稀缺性，或将再引发千人抢房热潮。

华润独墅湖项目

打造一线湖景洋房

华润66号项目位于工业园区启月街西、创苑路南，项目成交楼面价为34500元/㎡，刷新了板块楼面地价天花板。

根据规划，项目拟打造19幢6-7F的洋房，项目西邻独墅湖，拥有一线生态湖景资源。

具体楼栋分布如下：

社区两个出入口，分别位于项目西侧万寿街与东侧的启月街。

同时项目1#、2#、3#的两大户型也公示了出来，清一色的改善大平层。

1/2#楼 一梯一户

1/2#楼 四房两厅三卫户型

3#楼 一梯一户

3#楼 西边户 四房两厅三卫户型

3#楼 东边户 四房两厅三卫户型

同时根据规划，装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡。

项目地理位置十分优越，距地铁2号线独墅湖邻里中心站点仅200m，紧邻独墅湖和独墅湖公园，可以享受独墅湖的湖景资源，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校皆在附近，可谓闹中取静。

目前独墅湖板块新房中，只有招商文禧花园在售，整体备案均价48500元/㎡，目前154㎡户型正在验资中。

园区斜塘板块

园区次核心斜塘板块今年也有三个项目入市，其中由华发、仁恒参与开发的27号地块格外引人关注。

华发仁恒27号项目

项目位于园区金堰路东、东宏路北，占地2.9万㎡，整体体量不大。

项目由华发、仁恒、苏高新联合打造。根据规划，项目拟建9幢17F小高层，产品类型也十分纯粹，全盘户型只做了一个户型，也就是约143㎡的三房户型。

项目的地理位置也很不错，北侧直面斜塘河，享受奥体商圈和永旺商圈的辐射。同时距离在建轨交6号线金家堰站直线距离约200米，未来将是妥妥的地铁盘，而且地块南面还规划了一所9年制学校，预计在2024年建成。

斜塘板块断供多年，暂无新盘在售，今年除了仁恒华发27号项目，还有象屿斜塘44号项目、保利发展斜塘43号项目待入市 。

这些项目均将打造大平层！未来斜塘房价或将冲破4万元/㎡。

二手房方面，周边二手房价格基本上都在4万元/㎡以上，与项目仅有一河之隔的路劲澜山澜均价约5.5万元/㎡，存在着一定的倒挂。

项目预计1季度入市，仁恒的品牌与口碑使项目承载了众多市场期待。

木渎仁恒项目

仁恒深耕多年苏州多年，凭借其优秀的产品力，赢得了市场的口碑与认可，成为了苏州房地产市场的一块金字招牌。

除了前文提到的斜塘仁恒项目，仁恒在木渎板块参与开发的项目也将于今年入市，市场期待值也颇高。

合润仁恒61号项目

该项目拿地时间较早，在2021年11月，苏州合润拿下木渎61号地块，成交总价约18.43亿，楼面价15500元/㎡。

根据规划，项目拟建15幢8-26F住宅产品，由合润、仁恒联合开发，仁恒操盘。

项目整体布局如下：

其中，4栋8F洋房、7栋10F洋房、1栋24F高层、1栋25F高层、2栋26F高层。

本次公示公开了7#、9#、10#、14#楼的户型以及标准层示意图。

7#楼为24F的高层，主力户型为3房2厅2卫；

9#、10#、14#楼均为10F的洋房，主力户型为4房2厅3卫。

同时根据要求，项目为全装修交付，最低装标1500元/㎡。

项目周边配套完善。交通上，驾车可通过中环西线快速到达其他区域，距轨交1号、5号线站点也只有1公里左右距离。

商业配套方面，板块内有花样城、大运城、山姆会员店等，驾车前往狮山板块也在10分钟内。

目前，木渎板块均价基本在2.5-3万元/㎡。板块除了中铁诺德国礼、大境风华、璟翠雅园等在售项目，产品力较强，木渎板块还有惠润51号地块、合润5号地块等项目待入市，未来竞争将会更加激烈。

仁恒61号项目入市后能否凭借仁恒产品力带动板块均价提升，也值得期待。

可以看出，2023年新房市场的趋势仍然是改善需求。品质房企多在头部或者次核心板块布局，并且更注重产品多元化的打造。

随着今年核心地段项目的集中入市，必将形成强烈的竞争。而只有凭借产品力、交付力、品牌力等优势满足客户多元需求的项目才会受到更多市场青睐。

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