九卦| 是否提前还贷？用资产配置的方法来思考

热点资讯2023-01-27 21:32:20智慧百科

来源 | 香山归来

编辑 | 武文张云迪

美编 | 杨文华

最近“提前还贷”又上了热搜。

经济观察报：《“提前还贷潮再起，银行提高还款门槛：收违约金、限制办理名额》；金融时报《提前还贷需要预约，咋回事？》；三联生活周刊《买房一年后，我还说决定提前还贷》；财经网《提前还房贷为何又掀起高潮？年底提前还房贷”太费劲”，要等几个月！》

现在发年终奖了，我要不要提前还房贷？作为银行又该如何应对？我们慢慢聊聊。

1、逐一分析提前还贷的原因

关于提前还贷的原因，我把网上的说法归纳一下，大致有这么几种原因：

第一类：“不给银行打工，省下利息就是赚”

有人说了，不算不知道，100万贷款，利息接近100万，省下利息我都可以买台豪车了。

真的吗？那我想问，我们有考虑货币的时间价值吗，货币贬值了解一下？

要知道，未来的100万不等于现在的100万，要扣掉通胀导致实际购买力下降的部分。我国一般用于反映通胀程度的指标cpi，它没有把房产的资产价格统计进去，更为合理匡算通胀的方法是用“M2增长率- GDP增长率”，它表示实体经济增长之外的货币供应增长率，近20年平均是6%，近10年在4.5%。

也就是现在的100万，到20年后，只相当于现在31万的购买力。

所以，用未来的钱来买现在的"豪车"是思维的偏误。

第二类：“找不到更好投资回报的产品”

北京市民王女士，由于2022年购买的基金和股票大幅亏损，定存利率又持续下降，决定提前还贷。经过很长时间的排队，她提前还了100万本金，利息少了90多万。她兴奋的在朋友圈分享“房贷利息少了90多万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余本金都还了。

把还贷款类比成买理财，是个好思路。就这个问题，我问了一下身边的人。

问：一个100万30年5%的房贷，你会提前还吗？

答：会，无债一身轻。

问：现在有个现在有个理财产品，理财产品每月还本付息，期限30年，利率5%，中途如果要退出，手续很复杂，并且有比较高的手续费，你会去买吗？

答：不会。30年太长，收益太低。

而这两个问题，本质是一个问题。——现在我们有100万资金，方案一是提前还贷；方案二是不去提前还款，而是购买理财，这个理财支付的现金流与贷款还款的现金流一一对应，然后我们把理财产品每月还本付息的资金，用于偿还贷款，现金流一正一负，完全抵消。这个效果与方案一提前还贷的效果是一样的。

所以，"是否提前还贷款"和"是否购买一个30年的理财"变成了一个问题。一个问题对同一个人只能有一个答案。所以，现在问题就变为：买“提前还贷”这个“理财产品”是否合适。那么这个特殊的理财产品，收益到底如何呢？

我们先假设一个具体的情景：100万30年的住房贷款，假设5%的利率，等额本息还款，用房贷计算器计算，需要还利息93万。

如果简化计算，把100万贷款对应的93万利息，平摊到30年，每年利息是3.1万。所以，在不考虑货币时间价值的情况下，提前还5%的30年房贷，相当于买了30年期限，理财收益率3.1%的产品。如果考虑时间价值，那么5%贷款利率的这个"理财产品"的收益率应该在3.1%-5%之间。

这是个什么水平呢？

现在3年期大额存单的价格是3.2%左右，5年期养老理财的业绩基准下限，即理财公司判断能有把握实现的收益率，是5.5%左右。

那么一个30年期限，收益率在3-5%之间的理财产品，你会如何选择？

每个人都会有自己的考虑，结论没有对错，只有是否合适，但需要注意：提前还贷的决策，不能用当下短期的市场回报率，来预判未来二三十年长期回报。用短期现状做出长期的、不可逆的决策。

第三类："现在先偿还房贷，未来再抵押出来用于投资；甚至用经营贷替换房贷"？

答：违规！

房产抵押贷款有资金用途限制，不能流入股市楼市，只能用于个人消费或企业经营。

例如，经营性贷款利率只有3.8%左右，如果你听取中介的忽悠，做了房贷向经营贷的转化，将可能面临较大风险。

一是，被查出来，会被银行勒令提前还款，若无法及时还款，银行会通过司法手段将被抵押房产进行处置，如果造成银行重大损失，可能会被银行以骗取贷款罪起诉；

二是，影响你的征信。2021年银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》指出，会将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

所以，绝大部分人一辈子能从银行获得低息贷款，并且资金能用于投资的只有按揭贷款。

第四类："房子投资不赚钱，提前还贷可以降低成本"？

这个说的没错。确实房贷借来的钱就是一种金融杠杆，会放大投资的收益或亏损。但是我们个人或家庭的资产负债表上，资产端不仅仅只有房子的投资，还有基金、理财、存款等各类投资，只有整体的投资收益小于借贷成本时，才会带来亏损，我们还要考虑提前还贷，损失的机会成本。

第五类："既然银行不愿意客户提前还贷，那我们贷款人就要反其道而行之"？

抖音上点赞很高的答复：“凡是交易对手反对的，你尽管支持就好了”

这里没有考虑到一个问题，银行的对手不是你，而是整个市场。房贷对于银行来说是微利业务，银行不但要考虑价格因素，还要考虑规模因素。更重要的是，提前还贷是一个个性化的选择，每个人的贷款利率不同，流动性诉求不同，投资能力不同，仅凭这一条去"跟风还贷"显然不可取。

2、是否提前还贷，这说白了是个资产配置问题

在我们的家庭资产负债表上，资产端有房产、股票、基金、理财、存款等资产，负债端有个人贷款。贷款就是投资组合中的杠杆，它会放大投资收益或投资亏损。

房产在资产配置中是什么特征呢？它是介于债券和股票之间，租金收入类似债券，买卖价差收入类似权益投资，同时它变现难，流动性差。

那从资产配置的角度，对于提前还贷，我们应该如何选择？

（1）原则：因人而异坚守战略资产配置，因人而异做提前还贷决策

对于家庭和个人而言，资产配置是个跨期的资金配置。我们的收入是一个“倒U”型，年轻时逐渐增加，中年达到顶峰，退休后逐步下降，而支出基本是"一个斜向上的曲线"，即基本平稳的增长。所以，资产配置就是要解决收入与支出不匹配的问题，越是年轻越是要做更大比例的风险投资，年纪越大越要保守，逐步降低权益类资产的投资。

个人贷款是投资组合的杠杆，提前还贷就是在资产组合中降低杠杆的操作。降低杠杆，但同时也降低了投资组合中现金资产及其他金融资产配置，是用流动性和收益性，换取了组合的安全性。

所以，越是年轻人，越是应该保持低利率的杠杆，加强长期投资。不能受短期市场波动，而改变长期的战略资产配置。

（2）经验：权益投资长期表现十分可观，提前还贷机会成本大

从长线来看，过去10年权益类基金收益率以16.32%的年化收益率位居榜首，超过一线城市房地产，不仅是对抗通胀的更优选择，而且跻身成为居民财富增值的首选投资品种。

但这仿佛与我们的认知不符，在我们的记忆中，买房才是赚的最多的。这是什么原因呢？

因为房产我们都能长期持有，而基金我们往往拿不住。据统计，房产的平均持有时间是6.3年，而基金的平均持有时间只有7个月。从历史数据看，只要能够长期持有配置了权益资产的投资品，就能获得较好投资收益。

即使是过去的三年，哪怕经历2022年这样的熊市，主动权益型基金的表现还是很不错。Wind数据显示，截至2022年11月30日，全市场2546只主动权益基金近三年平均回报达到了46.39％；其中94.89％的基金均近三年均取得了正收益；这里面收益翻倍基金有226只。这意味着，你盲选一个权益型基金，只要能坚持持有三年，亏钱概率只有5%左右。

再看下面这个10年的偏股混合基金指数的数据统计，充分说明了持有时间越长，赚钱的概率和收益水平都在明显提升。

为何长期持有权益类资产就能获得不错回报？背后的核心逻辑就是经济长期向好。只要你对中国经济长期向好有信心，那么企业的收入和利润就会持续增长，股价也就会保持长期上升的趋势。

当前，随着地产“三支箭”、防疫政策不断优化、扩内需等多政策密集出台，带动消费的复苏、房地产投资企稳回升，以及美联储加息可能放缓、中国出口增速低位企稳，中国经济迎来复苏的转折之年。在2023年这样一个充满希望的年份，选择提前还贷，对于有一定投资经验的人来说，遭受的机会成本损失或难以承受。

（3）趋势：降低房地产投资比重，增加金融投资比重是大势所趋

吴晓波在跨年演讲中提到，未来几年，如果职务性收入停滞，则意味着财产性收入的增加与否，决定了我们能否继续跻身新中产或高收入人群。而当前中国现在中产家庭的资产配置是不合理、甚至非常畸形的。根据数据显示，中国高净值家庭房屋资产占比60%（还有数据统计是75%），日本是35%，美国25%；而保险类资产我们只有4%，日本和美国都是24%；股票、基金等权益资产在中国高净值家庭的资产配比中仅占3%，日本是10%，美国是35%。

也就是说，中国高净值家庭出现了房屋资产占比过高，保险类资产、股票、基金等权益资产配置过低的情况。

中国房地产市场在1998年住房商品化改革之后经历了20年的快速发展。一、二线城市房价飙升造就了不少财富神话。随着中国人口老龄化这个不可逆转的变化，以及我国政府"房住不炒"的长期战略，持有房地产可以快速致富的时代基本终结，房地产市场出现分化，好的标的能够提供高于通胀率的回报；差的标的投资收益可能为负，且流动性随之明显下降。

如果房地产时代过去，资金会流向哪里？在资本市场！未来的10年或者20年最大的机会在于中国的资本市场。

提前还贷就会加大房地产在总资产中的占比，选择不提前还贷就能有更多资金用于做金融资产的投资，也能增加流动性。

大家可能会担心，没有时间和能力做投资。而进入资本市场，并不意味着每个人都要去炒股，我们可以借助基金、理财、保险、信托等大量可以信赖的机构投资者。例如对于低风险偏好人群，配置养老产品和保险产品是进入资本市场稳妥、有效的途径。2022年11月我国个人养老金制度开始启动，个人养老金以长期、普惠、低波动的特点，这是普通百姓共享中国经济增长收益的重要选项。另外采用持续分批投资的方式，即定投，可以有效降低市场的波动。

（4）人性：不可忽视人性力量，投资最终的目标是人生的幸福

虽然，上文通过数据分析得出：长期持有权益类资产会带来较好的回报。但是回到现实，回到每个个体投资者情况看，投资收益却没有那么优秀。

由景顺长城、富国、交银施罗德三家基金公司联合发布的《公募权益类基金投资者盈利洞察报告》显示，在2016年至2020年5年期间，基金的平均净值增长率年度均值达到19.57%，而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。

也就是基金赚钱，基民不赚钱、少赚钱。这背后是什么原因呢？

这是由于投资者“追涨杀跌”，不能坚持长期持有的投资行为带来的"负收益"，这些不良投资行为的背后是"恐惧"和"贪婪"的人性。为什么有些人能够赚钱，就是因为他们能够坚持长期投资，能够克服人性的弱点，承担市场波动的痛苦，所以获得了超额收益。

而我们在做投资时，经常会高估了自己的意志力，低估了人性的力量，低估了产品波动时带来的痛苦。所以，我们自己一定要想清楚。

人生也就几十年，追求生活幸福是最终目标。如果非常缺乏投资经验，也没有时间去研究，没有可信任的财富管理机构或投资顾问协助，无法坚持长期资产配置策略，提前还贷也是一个简单易行的理财方法，尤其是对于贷款利率相对较高的客户。