房地产企业到底欠了多少钱，这似乎是个盲盒。因为近几年，统计部门一直没有公布过房地产行业的总体负债规模。不过，近期央行一位官员的公开情况介绍，基本上把房地产负债的盲盒给打开了。过去一直以为银行是房地产行业最大的债主，然后现在突然发现，其实并非如此。

近日，央行官员的邹澜表示，从企业公开披露信息看，过去十年间，房地产业资产负债表经历了快速扩张，同时行业负债结构高度多元化，这其中金融负债只占到31%，具体来分金融负债包括银行开发贷款占14%，境内外债券占9%，非标融资占8%。

而房地产的其他负债，主要是上下游企业垫资占30%，预收个人房款占32%，延迟缴交的税费、土地价款占7%。

按照这位官员的介绍，我查了一下公开资料，截止到2022年三季度末，房地产开发贷款的余额为12.67万亿元。那么以这个数据来测算，房地产行业的总负债规模约为90.5万亿元。

这个数据可信度有多高，如果这位官员的介绍没有误差，这个数据相对比较准确？而且，经济学家王小鲁在一次接受采访中提到：2020年的时候，房地产企业的负债总额已经接近86万亿元。那么经过两年的发展，房地产增加4万亿负债，还是一个比较合理的数据，所以并不是我危言耸听的臆测。

根据总体债务规模和债务结构的比例，意味着银行原来并不是房地产行业最大的债主，这至少让我的传统认知受到颠覆。

除了银行的开发贷款之外，房地产企业欠钱最多的对象，第一是欠老百姓的钱，即预收老百姓的购房款，总金额28.96万亿；第二是欠中下游企业的垫资款，金额27万亿，而对银行的负债总额为12.67万亿，债务金额只排在第三。

接下来的负债，是境内外发行的债券有8.1万亿，非标融资金额约为7.2万亿，拖欠政府的税款和土地出让金为6.3万亿。不过这个统计数据当中，存在一个不确定性因素，那就是非标融资7.2万亿，有多少资金是最终来自银行系统的不得而知。

但是即便考虑非标融资当中银行资金来源的因素，上述的数据也足以表明，房地产最大的债主并不是银行，而是老百姓和企业部门。这里的关键问题在于，房地产企业向银行和金融机申请贷款的时候，是把土地、自持物业、企业股权等资产做了相应的抵押增信，所以一旦房地产企业在银行那里出现违约，银行的等机构手里的抓手是具备的，可以通过拍卖变现相应资产回收全部或者部分债权。

相比较而言，老百姓和垫资企业，在这个债务链条中，处于相对不利的位置，即使出现债务违约，能够采取的追偿手段作用有限。老百姓的房子如果不能及时交付，老百姓能说个啥？房地产拖欠中下游企业的垫资逾期违约了，那些建筑、装修、建材等企业，能说个啥？垫资企业即便通过司法诉讼追偿，由于房地产公司的主要资产都已经抵押给了金融机构，官司赢了这些企业估计也拿不会太多的东西。

所以，我们过去一直在说，房地产行业绑架了银行，其实中国特色房地产的发展之路，空手套白狼的资本杠杆游戏，绑架的整个经济体系，包括地方财政。银行在整个债务链条当中，处境是相对较好的，处境最不利的债权人一是老百姓，二是垫资企业。

所以，如果房地产出了大问题，最大的受害者一是购房的老百姓，二是那些给房地产企业垫资的企业。这两项负债金额加起来，已经超过了55万亿。

这也就是为什么现在政府格外重视保交付，格外重视房地产企业的现金流和负债压力了，因为这个处理不好，引发连锁反应，严重的后果可想而知。

不过房地产行业表面的债务结构虽然如此，但是深入分析一下，也不难发现银行还会处于整个债务漩涡的中心。因为房地产企业如果不能够及时交房，同时长期拖欠中下游企业欠款，最终会导致购房者个人债务恶化，导致众多垫资企业债务崩盘，产生的不良后果还会传递到银行和金融机构那里。

不能及时收房，老百姓就会出现群体断供行为；被房地产企业拖垮，垫资企业就有可能倒闭关门，他们的银行贷款也就无法归还了，绕来绕去最后还会把债务困境这把火，烧到银行和金融机构那里。

房地产企业欠了90万亿的钱，问题是2021年全行业销售还有18万亿，这里的确让人费解的是，行业的资金到底去哪里了。90万亿的负债，也从另外一个角度说明，房价无法大幅下跌的原因。没有一定基线价格支撑之上的对应货值，即便房屋销售回暖，房地产企业低价甩卖房子也无法偿还如此巨额的债务。

面对90万亿的负债，的确让人感到惊悚。所以现在对房地产行业出台的各种政策，与其说是在拯救房地产企业，不如说是在拯救购房人，拯救众多的行业中下游企业，拯救地方财政，而所有举措最终还是在拯救保护金融系统，防范出现系统性金融风险。