春节之后，最重要的房地产新闻，莫过于“提前还房贷”。

很多报道说，以前是排队贷款，现在是排队还款，多个城市的银行提前还贷申请，都排队少则2个月多则半年。有的银行为了避免这种扎堆提前还贷，还关闭了APP网约入口。这样的现象，多年都没有出现过。

大致归纳起来，媒体总结的提前还贷的原因有三个：一是，未来预期收入流不确定甚至下滑；二是，股票、基金、银行理财等收益变差；三是，存量贷款与增量贷款利差扩大（现在有的城市首套房贷利率能做到3.8%，但是之前发放的房贷仍然在5%以上）。由此，也有专家给出解决方案建议，同步降低存量房贷利率。

这个和我们眼下看到的市场状况相反，春节之后同时出现的另一个景象是，房地产成交的回暖。虽然观察周期太短，但是从中介机构的先行指标——带看量——来观察，买房人的信心要比春节之前，尤其是“全阳”之前有明显恢复了。

01

一个矛盾点出现了，一方面是政策确定性的放宽，但是另一方面，为什么大家都在忙不迭的提前还房贷？

我自己这段日子也开始有这样的困扰了，跟粉丝们也陆陆续续做了不少这方面的沟通。总体的看法，我对上述三个原因没有新的看法，但是我认为重点在于，上述三个因素里，有主有次，找到最为主要的因素，对于我们理解市场，做出决策，会提供更有价值的的指引。

我自己的看法是，上面的因素里，第一个——整体预期收入流的不确定乃至确定性下滑，和第二个——预期投资收益的下滑，其实说的是一回事，这显然是最重要的因素。至于说存量贷款和增量贷款的利差，是一个辅助因素、技术问题。

从我自身的情况看，疫情这几年，我的收入也受到一些影响，但我已经很幸运了，比我惨的大有人在（毕竟我没有什么固定成本，还可以线上办公）。但是，尤其是在去年，我也开始努力的缩减开支了，虽然还能赚钱，但总是觉这个不安全感在快速上升。另外，这么多年来我都懒得去搞“商转公”，以前觉得无所谓，就省那么几个钱，但是最近也开始琢磨了，仿佛一夜之间觉得蚊子肉也是肉啊。

从群友们的交流看，大家基本上对什么利差的因素提及的不多，偶尔有童鞋提了，但是明显不是重要的决策因素。

“手上的钱，没有好的标的，干脆就还了，降低负担”。

“收入难以估量持续性时，无债一身轻的轻松”。

“提前还贷潮，是基于收入预期降低的心理，还有目前过高的房贷利率”

“现在是没有了确定性的收益”。

02

如果说是存量贷款和增量贷款之间的利差导致的，那么很简单，这个判断基点在于：他们还了贷款，还是会贷款，只是寻求成本更低的利率——比方说转为经营贷，现在最低的经营贷利率可以做到年化3个点，很低很低很低，无风险收益率了。但是如果这么做的人很大量，会表现在统计报表里的——短期贷款和中长期贷款数据。但从去年末的数据看，几乎是一边倒的居民存款破纪录的大幅上升，而贷款却是创下多年未见的收缩。

看这两组数据：

2022年，居民户新增人民币贷款38300亿元，同比少增40900亿元，其中短期贷款10800亿元，中长期贷款27500亿元，分别同比少增7600亿元和33300亿元。全面缩减。

2022年，住户存款增加17.84万亿元，而2021年全年住户存款增加9.9万亿元，同比多增7.94万亿。2021年居民存款增速只有10.7%，而截至2022年末这一增速已经抬升至17.3%。几乎创下历史记录。

这么个极端的反差，显然不是存量房贷、新增房贷利率有差别就能导致的，显然专家的看法也是避重就轻。我的意思是，存量房贷利率下降当然是应该的，也会起到一些作用，向2008年学习。当年的房贷利率，不论增量存量，一律打到7折（创纪录的4.158%，导致商业银行亏损的利率），但今天的房贷利率，别说存量了，就是增量放大利率，也不会让银行“亏损”。我当然不是说今天的商业银行应该干“亏本买卖”，而是说眼前的利率极端性不及2008。

但即便是房贷利率同步了，我认为依然是辅助因子，影响力不足够。

03

真正有力量的动作，是要尽快扭转居民关于未来收入流高度不确定的悲观预期。这是房地产的决定性力量。

这个悲观预期既是预期，又是事实。说它是事实，的确是因为在这几年间，许多人倒了。这些我相信大家身边都有一二三的案例，就算是没有，看拍卖房数量的爆增也能猜出个一二。

我一个粉丝今天跟我说，“疫情三年身边有几个身家几千万的出问题了……生意亏损，现金流就断了，房子也不是自己的了”。

之前有媒体报道，企查查数据，截至2022年11月28日，国内餐饮相关企业共注销吊销495457家，仅仅2022年上半年统计到的注销吊销数据就超过了2020年全年。

其他像裁员、地产人开滴滴、股市的暴跌、理财的暴跌等等，这些伤心事都不需要再展开了。今天一个头部地产人跟我说，去年的年终奖还没拿到，部门的同事1年时间的月薪还不到1万……在深圳，如果有房贷，1万块是个什么概念？

现在是放开了，大家的信心在快速恢复，这是大好事。但是从信心恢复到收入恢复，恐怕还是要有一段时间。而且，这也不一定是光出政策刺激就能够解决的。企业也好，家庭也好，一下子陷入困顿，就算是超级东风来了，你要重新站起来，也得要个一年半载，企业更是得个三年两载的吧。

我昨夜和一个地产大佬交流局势，大家的共识是觉得，2023年肯定要比2022年好，成交量会上来。但是“重要的是居民对未来现金流的预期……就算你有一千万存款，但你失业了，工作都找不到，你会拿去买房吗？”

这个可以解释孟苏晓的提问。他之前说：“2022年中国老百姓存款增加了十五万亿，拿其中五万亿用来买房，中国的经济就能恢复”。引起了轩然大波，被嘲讽的不行，老爷子后来又出面解释说，自己的本意是说要有实力的人去买房。

其实我认为他根本没必要解释，这话当然没有说错，5万亿当然能救经济的命。但错不在此，错在于，他没有解释为什么大家都去存钱了。超天量的存款，说明了居民在做的是防御性储蓄，对未来的收入流没有信心。这个是房价的决定性力量，我们常拿房价收入比来测算一地、一国房价的泡沫程度，但当期的房价收入比只能显示买房的“负担痛苦指数”，不能解释泡沫度，因为，促使人们去买房子的根源性力量，是基于他们对未来收入的乐观预期。这就像你今天的股票大涨了，虽然是账面值没有兑现，但是你会大方的在群里发个200块的红包。但是如果你今天的股票绿了，同样也是浮亏，但是你会在群里发红包吗？恐怕只会翻白眼。

如今这个乐观预期不在了，或者说正在恢复中但还没有显现的那么快速，这反映在居民的动作上，就仍然是一种防御性的姿态（在企业，也是一样）。这个，才是居民排队提前还贷背后折射的真正重要的事件。

04

这个因素，上面的媒体报道也都谈到了，但是应当说，侧重点不一样，进而会影响我们对市场的理解。这么说吧，大家都看到了，各城各地现在的想法，现在的动作，统一一句话：是想让企业家、居民重新去“扩表”，某种意义讲，买房子是负债，扩大投资也是负债，现在就是要大家多消费、多贷款。

但是，面对居民排队提前还房贷的潮流，如果只是倾向理解为存量贷款、增量贷款利差大，那解决不了问题——把现在的存量房贷利率和增量房贷同等化，那的确能够延缓提前还贷的势头，但是想让大家重新的“扩表”，跑步到房地产市场里去买楼。

得让大家对未来的收入预期重新乐观起来，就是要相信明天的自己能够赚到比今天更多的钱，并且凭借自己的努力真的能够做到。有这样的预期，市场不需要喊话刺激，消费自然就会起来，房地产也会复苏。

这个是观察房地产行业、市场未来走向的关键点，我认为更值得强调。相信政策也在往这个方向走，这一点值得我们对2023更加乐观一些。同时，市场自身基本面的蓄能，也正在提供一个复苏的底盘。淡定面对，保持乐观。

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