作者：子非鱼
01
长沙连出四招
2022年，发布救市措施最多的城市，非南京莫属。2023年，尽管只过去了1个多月，但长沙俨然已经夺魁，在一个多月的时间里，发布了四条新规。
最近的一条，是2月1日湖南省下达的。
2月1日，湖南省对全省14个城市的首付比例进行了调整：13个非限购城市首付比例降至20%，二套房首付降至30%。唯一限购的长沙，首套房首付为30%，二套房降至40%。
之前长沙二套房首付比例是45%。这对于改善型需求人群，压力有一定的缓解。
除此之外，在1月12日，长沙住建局、卫健委、公安局联合发布文件，提出：二孩及以上家庭增加一套购房指标。
这是去年无锡首创的方法，目的在于同时激发民众的生育意愿，同时帮助去库存。
1月19日，长沙发布《关于强省会人才购房细则》，其中明确提到：
45周岁（含）以下，具有大专及以上学历或中级及以上专业技术资格的人才，落户长沙并缴纳社保或个税后，可在限购区域内购买首套商品住房，博士、硕士学历及高级专业技术资格甚至不限年龄。对湖南省内地、州、市高层次人才，按程序认定后，享受长沙户籍同等购房待遇。
这意味着，现在在长沙，大专以上学历落户即可购房，而在之前，有落户时间限制和缴纳社保时间限制。
现在这些限制统统拆除了。
同时，《细则》还将购买二套房的时间缩短了。此前购买二套房，需要首套房拿证满四年，现在改成了首套房网签满4年即可，缩短了两年左右。
02
一切都是为了卖房
可以看到，一个多月时间里的四大招数，都是为了大众方便买房，买更多的房。说白了，就是为了去库存，托住房价。
曾几何时，长沙是楼市调控的楷模，深圳、东莞等城市都曾奔赴长沙求取调控真经，现如今，长沙楼市也变味了，为了卖房也在不顾一切。
长沙在大众的印象中，尽管是调控最成功的城市，但这也是表象。长沙的房价虽然不像其他城市那样，短时间内拉升，但也一直在上涨中，哪怕在去年楼市一片肃杀的氛围中，长沙的新房价格也没有回头。
国家统计局数据显示，2022年12月，长沙新房环比上涨0.5%，同比上涨3.2%，是去年为数不多的房价上涨的城市之一。
所以，别看长沙每年的涨幅不是很大，但连年上涨的累计值也够让人难受的，如同钝刀子割肉般难受。长沙楼市，早就变味了。
不过，去年长沙的商品房成交量、土地出让、二手房价格表现，则是另一幅画面。
克而瑞披露的数据显示，2022年长沙新建商品房成交面积1132万方，同比下跌50%，是近10年来成交建面最低的一年。
卖地收入方面，去年长沙卖地收入513.8亿元，相较2021年的702亿元下跌了26.8%。
二手房价格方面，所有区基本都在下降，基本是普降局面。根据机构公布的数据，长沙11月份二手房挂牌均价几乎都在下降。
另外，根据自媒体“象盒找房”梳理的数据显示：统计到的200个热门小区中，有188个小区的房价都下跌，占总量的94%，其中77个小区的跌幅超过1%。
长沙新房与二手房价格截然相反的表现在于，过去长沙为了控制房价，所以降低了长沙楼市的品质，也就是减少了那些高端改善房的数量，导致长沙楼市一看过去，基本上都是刚需房。
说白了就是人为制造了一种优质新房稀缺的局面，导致长沙新房供应紧张，房价上涨的局面。
事实上，长沙如果算上二手房，房子也是一大把。长沙新房去年年末的库存量是1045万平方米，去化周期17.7个月。二手房方面，仅在贝壳平台的二手房数量已达到约6.5万套（1月15日数据）。
此外还有大量的公寓。长沙的公寓有点特别，一般来说，公寓由于相较于住宅存在诸多短板，比如土地年限短、水电燃气费更贵，且不带学位，价格要比住宅低不少。但长沙的公寓，不知哪来的底气，价格之前没有跳水之前，基本和住宅价格平起平坐。
如此不可一世的公寓，库存量又超大。湖南中原数据披露，截至2022年4月底，长沙的公寓库存量持续突破历史最高水平，超过476万平方米，去化周期增加至46.8个月，约4年。
最终自食苦果，引发了价格跳水。
整体来说，长沙的楼市压力尽管没有其他城市那么大，但好受不到哪儿去，同样遭遇了成交量、房价和土地出让金的“三杀”。
去库存，同样是摆在长沙面前的大事。
03
长沙楼市后续走势
长沙相比于其他城市的优势在于，泡沫相对较小。
相对较小，但也不是没有泡沫。长沙的房价收入比虽然最低，但也超过了9。这已经超过了国际标准线。
换句话说，中国的中心城市，房价收入比都在国际标准线以上，都存在泡沫。
房价收入比为9是什么意思？也即在长沙拿着普通薪酬的人，想要在长沙买一套房子，需要不吃不喝9年。
如果算上吃喝，时间得翻倍。
既然存在泡沫，在当下民众收入和宏观经济复苏仍需要时间的背景下，长沙的房价仍难发力。
从过去三个月的成交量来看，当下全国90%的城市都不配谈“房价上涨”，相反，大多数城市的调整周期还未结束。
以长沙来说，二手房调整的空间仍然有，当然由于长沙的泡沫相对偏小，调整的空间也相对有限。
总而言之，刚需在长沙购房，不用太过着急，可以慢慢挑选。而且，购房只能选住宅，长沙的公寓，天量的库存和超长的去化周期，碰都不要碰。
