李宗光为华兴资本首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事

本周，克尔瑞公布了2023年1月份百强房地产企业销售情况。数据显示，1月，Top100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，同比去年1月份降低32.5%，环比去年12月份销售金额降低48.6%。Top10房企中，国企开发商占据了7席。

这表明，虽然过去半年多来，各级政府采取了大量的房地产支持性政策，虽然疫情管控全面松绑，虽然春节假期返乡高峰下存在返乡置业窗口期，但楼市整体仍旧低迷，预期中的回暖和复苏并未出现。

过去两年来，房地产市场经历了一场“生死浩劫”，整个行业处于“悬崖边缘”：

去年下半年以来，政策迅速掉头。认知和定位上，权威人士和权威部门定调，房地产是“支柱”行业，必须确保房地产市场平稳发展；松绑宽松措施上，过去一年，各部门和地方采取了诸多实质性松绑和放水措施：

图1、首套房和二套房利率：均已处于十年最低

这一波政策松绑和放水的力度，即使在历史来看，也算是相当大的了（如果不是最大的话）。这么大的宽松力度，放在以前，早已点燃整个楼市情绪，聪明资金早已闻风而动，开发商也已封盘待价而沽了。

但这一次，到目前为止，却连个水花都没有掀起，楼市依旧冷的刺骨（图2）。

图2：二手房挂牌价格与30大中城市商品房成交同比

过去二十年，房地产市场在"收死放乱"循环中不断重复。但大家的基本预期，和对房地产长期信心保持稳定：

但2021年以来的房地产风暴，打破了大部分“旧默契”：

过去支撑房地产市场良好运转的隐性契约被打破。高度的不确定性下，宽松放水的效果自然也大打折扣：

图3：收入感受指数与收入信心指数

高度的不确定性，使房地产参与各方对未来普遍信心不足。信心不足下，光靠降息、降准、减税、松绑限购限贷等周期性宽松政策，很难说服大家回来。因为市场一旦回暖，周期性政策随时调头。

中央经济工作会议提出，纲举目张做好工作，“要从改善社会心理预期、提振发展信心入手”，无疑看到了问题的“病根”。改善社会预期，提振社会信心，应该从改善房地产市场参与各方的信心和预期入手，直面关键问题，采取实质性措施，重新启动房地产良性循环：

相信只要尊重经济规律，保持对市场的敬畏，以系统思维解决问题，在房地产领域不折不扣地落实“两个毫不动摇”，我们一定能够快速走出地产危局，快速化解驯服威胁国民经济稳定的“灰犀牛”，确保中国经济行稳致远。