作为楼市晴雨表，土拍市场的好坏，则预示着楼市的冷暖。

2023开年，不管全国还是洛阳，土拍市场开始发生一些微妙的变化。

蛰伏一年多的民营房企，正在恢复元气，杀入土地市场。

1、民企入场 土拍市场渐次回暖

2月7日下午，新城控股在杭州土拍中以约25.37亿元拿下临平区崇贤核心区一幅商住地块。

新城自2021年8月起就开始收缩土地投资，此后仅2022年5月在河南商丘以2800多万元拿下一宗商业用地。

同日郑州土拍，尽管依然是城投的主场，但我们却看到了久违的民企身影。除了郑州顺邦置业拿下一宗地外，建业地产联合富力地产以近5亿元拿下高新区一宗地块。而建业上次拿地，则要追溯至2022年4月，其以7400万元竞得郑州郑东新区一宗商业用地。

建业与富力拿地，背后更重要的信号是，出险房企也出手拿地了，这是全国首例。

此次杭州释出的崇贤商住地块，引得新城、龙湖集团、招商蛇口激烈竞逐。

2月7日上午，该地块在开拍约20分钟后，即竞至封顶价24.6亿元，楼面价7378元/平方米，溢价率 11.82%。当日下午，八家房企进入摇号环节，新城最终中彩。

此次杭州土拍，也在一定程度上折射出新城的现金流有所好转。

2021年下半年以来，土地市场鲜有民营房企拿地身影，随着融资利好频出，或推动民企重启土地投资计划。

2、开年20天洛阳成交8宗地

土地市场出现转机的不止一二线城市，还有三线城市洛阳。

据河洛楼市统计，2023年开年1月17日-2月7日的短短20余天，洛阳土地市场已经成交8宗商住用地。而2022年一整年，洛阳商住用地的成交量也不过19宗。

2月7日上午，洛阳LYTD-2023-01、02、03号三宗地开拍，均以底价顺利成交。

地块一位于伊滨区玉溪西街与吉庆路西北角，占地面积约37.4亩。

地块LYTD-2023-01

地块二位于伊滨区孝文大道与立雪路东北角，占地面积约50.2亩。

地块LYTD-2023-02

地块三位于伊滨区立雪路与玉溪西街西北角，占地面积约44.4亩。

地块LYTD-2023-03

这三块地成交均价均为约549万元/亩，楼面价约2940元/㎡。而拿地单位为洛阳城乡建设投资集团有限公司（简称“洛阳城建”，而非“城投”）。

1月18日，洛阳涧西区成功出让三宗居住用地，面积合计约188.6亩，成交价共计11.35亿元。各地块成交信息如下：

位于涧西区丝路大道与河洛路东南角的LYTD-2022-46号地被洛阳创洁建筑工程有限公司以约4.09亿元拿下；土地出让面积约71.2亩，成交单价约574万元/亩，楼面价约3444元/㎡。

地块LYTD-2022-46

值得注意的是，该地块为原升龙又一城项目B地块所在地。

原升龙又一场项目规划图

地块LYTD-2022-46位置

位于涧西区涧滨南路以南、芳华路以北的LYTD-2022-47号地被洛阳同乐寨城市更新建设有限公司以总价约5.31亿元摘得；土地出让面积约90.1亩，成交单价约589万元/亩，楼面价约3272元/㎡。

地块LYTD-2022-47

位于涧西区周山大道与华夏路东南角的LYTD-2022-48号地被洛阳东展房地产开发有限公司以总价约1.95亿元摘得；土地出让面积约27.3亩，成交单价约715万元/亩，楼面价约4290元/㎡。

地块LYTD-2022-48

据河洛楼市了解，该地块预计将建设瀛海19城二期。瀛海19城是洛阳东展开发的第一个项目，一期总占地150余亩，规划建筑面积70余万平方米，涵盖住宅、商业、写字楼、公寓等多种业态。项目一期已经于2017年12月31日交房。

地块LYTD-2022-48参考位置

1月17日上午，涧西区七里河两宗居住用地被洛阳柒里河城市更新建设有限公司以底价摘得，土地面积合计约72.8亩，总成交价约6.1亿元！

位于涧西区黄河路以东、大明渠以南的LYTD-2022-44号地出让面积约47亩，成交单价约850万元/亩，楼面价约3806元/㎡。

地块LYTD-2022-44

位于涧西区涧河街以西、大明渠以北的LYTD-2022-45号地出让面积约25.9亩，成交单价约817万元/亩，楼面价约4085元/㎡。

地块LYTD-2022-45

以上成交的8宗地块，虽然拿地单位多数为国企，但我们依然看到了一家民企的身影。

整个2022年的洛阳土拍市场，地方国企成为拿地主力军，成交的19宗商住用地几乎全被洛阳城投与地铁公司瓜分，仅有两家民营房企地博地产与中浩德地产出手拿下3宗地块。

数据来源：克而瑞统计官方公布相关数据

3、2022年洛阳地价大幅下跌

2022年洛阳市区土地市场共成交土地40宗，共约4042亩。其中包含商住土地19宗，共约1553亩；工业用地15宗，共约2234亩；工业、科研混合用地3宗，共约226亩；体育用地1宗，共计23亩；环卫用地1宗，约6亩。

2022年洛阳主城区土地成交分布中，成交面积最多的是洛龙区，共成交约2138亩，占比城区成交面积的53%；老城区与高新区没有土地成交。

数据来源：和利时统计官方公布相关数据

这一年中，楼面价最高的住宅用地是于2022年10月9日成交的“LYTD-2022-28”地块，位于涧西区南昌路与河洛路西南角（洛阳烟厂老区)，被洛阳城投地产发展有限公司以6.15亿元价格摘得，楼面价为5280元/㎡。

成交住宅用地中面积最大的是“LYTD-2022-38”地块，面积186.8亩,位于西工区宁洛高速与瀍涧大道东北角地块一，被洛阳市轨道交通集团有限责任公司以约6.12亿元摘得。

2022年成交的住宅用地中，洛阳市轨道交通集团有限责任公司摘得地块最多，共拿地8宗，共约754.8亩，总花费约30.42亿元。

从近11年的走势图来看，洛阳土地市场几乎是一路上涨，高歌猛进。但在2022年，土地市场价格来了个大反转。价格从上一年的632万元/亩，降至449万元/亩。接近2018年土地价格。然而，本质上与2018年却是完全不同。

数据来源：和利时统计官方公布相关数据

据和利时分析，2018年之后，城区楼市供应稀缺，几乎无房可卖，房价飙升，因此带动土地市场的火爆，洛阳土地价格相比从前几乎翻倍。

而2022年，市场大环境遇冷，楼市表现持续低迷的背景下，土地市场也持续低位运行。价格相较上一年，下降34.26%。
2022年各区成交楼面价由高到低排列，依次是瀍河区、伊滨区、涧西区、洛龙区西工区、老城区和高新区并列最后。

数据来源：和利时统计官方公布相关数据

瀍河区2022年共成交5宗土地，共约425亩，共中3宗地块是住宅用地，占比约37%。洛龙区全年成交17宗地块，共约2138亩，其中住宅用地仅有6宗，因此拉低洛龙区整体楼面价，住宅用地中楼面价最低的是2235元/㎡，最高的是5423元/㎡。

数据来源：和利时统计官方公布相关数据

2021年-2022年两年商住土地成交对比上看，与上一年相比，涧西区2022年楼面价格涨幅较大，增长 84%。西工区降幅最大，下降80%。

4、2023开年洛阳楼市暖意融融

今年的春节假期，不管是周边县城的伊川、宜阳，还是洛阳主城区，房地产市场可谓“暖意融融”。

据河洛楼市了解，1月份，伊川、宜阳不少楼盘销量大增，甚至部分楼盘日销数十套，宜阳一楼盘月销80余套。

而市区不少楼盘同样大卖，比如涧西区万科春华西元甲第，1月份销售额1亿元，按照平均一套房总价130万元来算，月销近80套。

此外，洛阳本土房企中弘卓越集团1月份销售额1.8亿；位于洛龙区的佳兆业洛阳中心1月份销售额1亿元；位于伊滨区的中梁百悦府1月份销量突破100套。

2023开年两个多月，洛阳土拍市场依然是国企的主场，这也反映出大部分民企，不管全国百强房企还是本土深耕房企，都还没有能够从楼市的寒冬中走出来，或者说它们依旧对市场信心不足，心有余悸。

土地市场与住宅市场高度关联，息息相关。而目前一些已在看地仍在观望中的房企，主要担心销售市场恢复只是一次性的，没有可持续性。等到今年4、5月份，或许我们将真正看到久违的“土拍热”以及民企的复苏。

不管怎样，土拍市场作为楼市“晴雨表”，近期已经释放出楼市回暖的积极信号。

天边已乍现曙光，一些生机已然在萌动。