楼市说法第14期

REAL ESTATE TALK

老林从同村的老汪手里买来一间二层房屋，老林办完集体土地使用权证和房屋所有权证等手续准备入住时，却发现老汪的妹妹一家还住在他的房子里。老林要求老汪妹妹腾房未果，将其告上法庭。

法院审理查明，因为老汪妹妹一家无处居住，老汪父母在几年前决定，在老汪的房屋中提供一间房给妹妹居住，直到妹妹有能力购房搬走。法院判决：老林取得房屋所有权，但老汪妹妹一家享有一间房屋的使用权。

这是怎么回事？

文香哲律师点评：

事实上，老汪妹妹一家对该间房屋的使用权，正是民法典所设立的居住权。

居住权，是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权的设立应订立书面合同，应当向登记机构申请居住权登记，自登记时设立。

这种权利具有对抗第三人的物权效力，因此即使老林合法取得了该房屋的所有权，也不能要求老汪妹妹一家搬离房屋，并且老林对房屋的使用也不得妨害老汪妹妹（居住权人）的居住利益。

那么，居住权如何消灭呢？法律规定了以下几种情形：居住权人采用明示方法抛弃居住权；居住权期限届满；居住权人死亡；解除居住权条件成就；居住权撤销（特定情况且须经法院裁决）；住房被征收、征用、灭失；住房所有权和居住权归属于同一人时。

要避免购买的房屋具有这样的风险，就需要在购房时查清房屋的权属问题，居住权的设立需进行登记，因此买受人可以在不动产登记中心进行查询。如果在卖房时，老汪刻意隐瞒了这一情况，老林可要求其赔偿损失。

楼市温州法律顾问：文香哲律师

热线电话：18057755757

北京德恒（温州）律师事务所

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