《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

近日，国家统计局发布的数据显示，2022全国商品房销售额为13.3万亿元，重回2017年水平，房地产开发投资同比下降10%，为1998年来首降。不过，在“金融16条”“三支箭”以及各地因城施策不断推进下，12月单月多项数据有所好转，降幅出现收窄。

面对行业调整期的机遇和挑战，碧桂园、绿城等房企管理层在新年致辞中提及，在政策和新需求驱动下，相信行业终将回归平稳健康发展的轨道，并提出了满足改善需求、提升保交付品质、发力绿色建筑等新年目标。

在业内人士看来，随着政策效力的持续释放，2023年房地产行业将朝着新发展模式方向推进，并将重新转为经济增长的稳定因素，房地产行业深度调整期有望迎来新的转机。

多项指标回落告别高增长地产行业进入深度调整期

去年，楼市告别了多年以来的高增长，房地产行业进入了调整周期。根据国家统计局的数据，去年全国商品房销售额为13.3万亿元，而上年为18.19万亿。同时，去年房企土地购置面积1.0052亿平方米，而上年为2.16亿平方米。

受商品房销售额回落、土地交易规模缩水等影响，去年房地产开发投资以及新开工和竣工面积、企业到位资金等多项指标同比均有下降，其中开发投资下降10%为1998年来首降。

值得一提的是，在“金融16条”“三支箭”以及各地因城施策不断推进下，12月多项数据有所好转。去年12月单月全国商品房销售金额同比表现好于上月，降幅收窄了4.6个百分点，房地产开发投资同比降幅也收窄7.7个百分点，收窄幅度为近三个月来最高。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦表示，通常销售速度放慢后，以价换量是房企回笼资金常用的手段，叠加去年部分房企存流动性压力，以及经济和人口因素对楼市影响，房价出现走低。去年12月房价跌幅已在收窄，尤其一线城市开始止跌，得益于各地稳房价的工作，也有助于改善市场信心。

“目前，政策在供需两端同步发力，供给端包括金融16条、三支箭以及四项行动均是让融资合理回归，改善房企资金链；需求端则是通过降利率和首付以及取消限购、限售等举措鼓励刚需和改善加速入市。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来市场走势，既需要看政策力度，也需要看居民就业、收入、预期的修复态势，以及房企保交付和转型情况。

从保交付到保品质行业有望触底反弹

在诸多房企管理层的新年致辞中，满足改善需求、提升保交付品质，以及建造绿色健康建筑、优化经营指标、探索新业务新模式成为新的目标。

其中，不少房企将新一年的产品瞄准了改善需求。如碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，公司将发展以改善型住房为主的民生地产。同时，保利发展控股集团副总经理张艳华提及，2020年中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，对目前大多数中国家庭来说，住房本身已经不是第一必需品，各阶段人群的需求在不断发生变化，满足、创造、引领客户需求成为公司重点。

同时，保交付依然是众多房企新一年的重中之重，不过很多企业的目标已经从保交付变为保品质交付。如绿城在新年致辞中强调了“产品品质是一号工程”、泰禾集团表示将在新的一年扎实地兑现品质交付。

此外，碧桂园、中海地产、保利发展、金茂等房企均提及了新技术、新材料、新配套等方面的应用和推广。另外，在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度下，碧桂园、华润置地、金茂等还表示将参与保障性住房的代管代建，以及长租、产业地产等新兴业务，探索城市运营管理模式。

值得注意的是，继去年利好政策陆续落地，2023年以来，央行、银保监会不仅提出将通过四项具体行动（资产激活、负债接续、权益补充、预期提升）化解优质头部房企风险，还表示将研究推出保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等结构性工具。近日，全国住房和城乡建设工作会议更是强调，以增信心防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，上述政策表明早先多次埋下伏笔的资产负债表优化工作，正被推入实操阶段，并将倒逼房企摒弃传统融资视角去理解新发展模式下的企业资产负债表，另外房企也需关注现房销售等新要求。在支柱产业的角色定位下，2023年房地产行业将朝着新发展模式方向推进。

中国民生银行研究院宏观经济中心主任王静文进一步分析称，随着各项融资渠道的重新开闸，2023年整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。另外，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，5年期LPR仍有下调空间。随着政策效力的持续释放，房地产市场有望于上半年触底反弹。