抄底者滨江集团的底气|地产新周期②

热点资讯2023-01-04 08:20:35智慧百科

抄底者滨江集团的底气|地产新周期②

斑马消费 杨柘

在2022年行业低谷里,偏居杭州的滨江集团,频频以抄底者的形象出圈。

该公司去年共计斩获41宗土地,耗资733亿元,拿地金额首次跻身全国房企前十,位列第7。

行业寒意贯穿去年全年,百强房企拿地总金额同比下降48.9%,更有近4成房企投资暂停。另外,百强房企拿地金额在全国土地成交的比重降至34.3%,远低于过去3年保持的50%左右的占比。

去年,整个房地产行业走到了冰点。在新周期里,滨江集团逆势进击,成为土地市场屈指可数的民营房企,新增货值高达1500亿元。

不过,它不是众人眼中的赢家,即便没有出险,也同样咬紧牙关。在杭州首次集中供地之后,老板戚金兴颇有几分悲观,对外称项目争取做到1%-2%的净利润。

由此来看,尽管房地产政策已由紧转松、金融三支箭落地,戚金兴也远没有到高枕无忧的时候。



稳住基本盘

新一线城市杭州,曾有两大本土地产商同台竞技:宋卫平的绿城中国和戚金兴的滨江集团。

宋卫平离开绿城、中交系入主,公司扑向更广阔的区域。2022年,绿城中国以3003.2亿元操盘金额位列行业第4,排名上升3位。

滨江集团自上世纪90年代崛起后,一直将杭州作为核心市场,即便公司2007年后逐渐拓展浙江省内,可杭州一直是公司主要收入来源地。

高峰时期的2017年,公司来自杭州市场收入比重高达94.63%,随着省内外市场开花结果,2021年杭州市场贡献比降至59.38%。

即便如此,杭州在公司中的地位从未被削弱。2019年至2021年,杭州土地储备在公司总土储规模所在占比例分别为57.3%、65%和60%。2022年上半年升至61.2%,较年初提升6.2个百分点。

所以,公司每年销售目标达成,杭州是关键战场。

据光大证券研报,2012年至2021年,滨江集团在杭州销售额年复合增长率达29.2%。该公司官微披露,其2022年在杭州市场网签金额718.05亿元、权益金额565.21亿元,再次蝉联杭州市场销冠,较绿城中国分别多卖了183.19亿元、94.25亿元。

公司稳踞杭州,与当地经济发展紧密相关。随着新兴产业发展,杭州常住人口自2010年以来持续保持净流入,2021年达到1220万人,带来持续的购房需求。

可以说,没谁比滨江更熟悉杭州市场,疯狂扫货是公司稳住基本盘的必然。

稳健风格

去年,滨江集团依赖杭州楼盘销售业绩,获得现金回笼690亿元,较上年增加约7亿元。

充沛的造血能力是开源,公司对融资成本的管控则是节流。

过往年份,滨江集团的融资成成本呈现逐年下行趋势。2017年平均融资成本为6%,至2021年降至4.9%。2022年融资成本继续走低,为4.6%,足以让国内绝大多数房企艳羡。

滨江集团稳健的操盘风格,与企业掌门人戚金兴个人有关。早年他从杭州江干区公务员岗位下海,一直保持着较为谨慎甚至保守的财务观念:如果能借10块钱,坚决只借7块,给自己预留足够回旋的空间。这也使得金融机构对这家企业颇有好感。

所以,即便去年悲观情绪笼罩的债券市场,滨江集团仍成功发行2022年度首期中期票据,规模9.4亿元,年利率只有4.8%。

2022年下半年,房企终于迎来利好,随后金融三支箭落地,滨江全年又得到多家金融机构超3300亿元综合授信。去年民营房企普遍面临的融资难题,似乎在滨江手里就不算个事。

没有债主上门、银行还争相送钱,若要揭开这个谜团,必须回到公司销售上寻找答案。

去年,戚金兴亲自下场参与自家3处楼盘摇号,均未摇中,他一度调侃自己运气不佳。旗下项目中签率低,进一步说明产品炙手可热,且能在较短周期内达成销售、快速清盘,从而实现资金回笼。

戚金兴曾对外解释了拿地与销售的关系:销售回款多,拿地才多,并非靠贷款拿地。

克而瑞对滨江集团有个统计,2022年上半年,该公司在杭州市场推出3800多套住宅,中签率仅19.54%。当期,公司项目首开去化率达到93%,高于杭州8区81%的平均去化水平。

公开数据显示,公司2022年完成销售金额1539亿元,行业排名升至第13位,较上年大幅前进9位。

跨进前十,大概率只是时间问题。

穿越周期

2021年以来席卷整个行业的债务危机里,大多数房企爆雷、躺平,甚至不得不卖身续命,滨江集团是少有的未出险的民营房企之一。

公司赌对了区域,并将单城销售做到极致。与滨江有几分相似的建业地产,同样聚焦河南区域市场,命运则大有不同,经历洪灾、疫情、裁员和卖资产后,胡葆森不得不引入河南国资纾困。

上一轮房地产周期,戚金兴凭借稳健风格,为企业规避了激进扩张和杠杆失控的风险,但在这轮新周期里,滨江集团更大的挑战,则来自盈利水平的大幅收窄。

这主要表现在杭州区域市场。2019年至2021年,公司杭州区域市场毛利率46.38%、24.37%和20.72%。受此影响,公司整体毛利率分别为35.10%、27.04%和24.83%。

当然,盈利水平的下滑,并非滨江集团独有。亿瀚智库披露,2020年50家典型房企平均毛利率和净利率分别为为24.7%、11.6%,同比下滑5.1个百分点、2.3个百分点。

2022年上半年,典型房企继续减收减利,平均毛利率、净利率中位数分别为约16.9%和4.4%,同比分别下降4.9个百分点、5.0个百分点。

因此,滨江集团的盈利水平受到影响并不意外。2019年公司净利率为15.92%,2020年、2021年及2022年前三季度净利率分别为12.41%、12.96和11.65%。

这是滨江集团短期内难以破解的。特别是去年新拿土地,可能会进一步压缩公司的盈利空间。

2021年,杭州集中供地推出的双限+自持出让模式,限地价、限房价,参拍房企还必须自持一定比例物业,且自持部分不可销售、转让,仅能出租。

据克而瑞数据,2018年至2020年杭州土拍自持平均比例为3.5%、1.6%和1.6%。2021年及以后,自持比例进一步抬升。

比如,滨江集团参与2021年杭州首批集中供地中竞拍萧山区一宗宅地,自持比例高达15%。

在戚金兴看来,不确定性任何时期都存在,公司永远在路上。他还明确表示,2028年之前,高管团队都不会退休。在这个团队里,戚金兴已经60岁,执行总裁余忠祥52岁,总经理朱慧明59岁。

这样的时间安排,显然是为了给接班者留够更多时间历练。去年6月初,戚金兴儿子戚加奇,已被委任为滨江服务非执行董事及董事会策略委员会委员,正式走向台前。


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